賃貸の壁紙の原状回復費用について

不動産に詳しい方がいらしたら、ご教示いただけないでしょうか。

現在、築23年のマンションの部屋（55平米ほど）に住んで12年目です。
諸事情で、壁紙に両面テープのようなものを使ってフックを貼り付けています。数えていませんが、数百個（ほぼ全室の壁一面）あります。
先日１つ剥がしたところ、壁紙が破れてしまいました。これからすべて剥がしていこうと思いますが、どんなに慎重にやっても破れてしまうところは複数出ると思います。直径1.5㎝ほどの破れです。下地には異常ありません。
なお入居時の敷金は家賃2ヶ月分払っています。

退去時に壁紙の張替え費用を請求されると思うのですが、調べていて以下の情報を見るうちにわからなくなり、質問しました。
・生活を送る上で仕方ない破損や経年劣化は貸主負担。柱時計のための画鋲なども含まれる
・それ以外は借主負担
・6以上住むと壁紙の残存価値はほぼ0円となる。借主の過失で破損したとしても、減価償却は適用される
・↑ただし故意に破損した場合はあてはまらない

私の場合、やはり故意に破損したことになるでしょうか？
素人考えだと下地まで貫通する画鋲の方が大ごとのような気がするのですが、やはり「故意であり、生活に不可欠ではない」という部分が判断基準になるのでしょうか。

故意に破損しているとされた場合、国交省のガイドラインの「経過年数を超えた設備であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態にまで戻す」にしたがうことになると思うのですが、10年以上住んでいても一切の減額はないのでしょうか。

色々と伺って申し訳ありません。一つでもご教示いただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2023/03/01 14:13

2年前に法務省

法改正があり
曖昧な情報として
国交省のガイドラインは裁判では無効です。

契約書が全て、優先となりました。
何年経っても、払う物は払うと言う事です。


貴方も安心して賃貸事業、投資が出来る時代です。

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2023/03/01 10:04

＞生活を送る上で仕方ない破損や経年劣化は貸主負担。

柱時計のための画鋲なども含まれる
＞私の場合、やはり故意に破損したことになるでしょうか？

故意に、の言葉じりではなく両面テープを貼ってクロスを破損に誘導したのは質問者だよね。
柱時計の金具は１つと思う。
壁のクロスに数百の穴を開けて数百もの時計を掛ける事例を知らない。
それ通常の居住に必須じゃないよね。

質問者がオーナーとしてどう思う？

あと、国交省のガイドラインだが、ガイドラインの意味を知ったほうがいいよ。

ガイドライン＝指針、オーナーに遵守する義務は無い。
契約書が全て。
それで話し合いが決裂すれば裁判でガイドラインを重要視するか？契約書を取るか、だ。

あと、このような被害弁済の問題は個別に決まると思う。
つまり賃貸借契約の甲乙の話し合いだ。
話し合いがこじれれば行き着く先は裁判しかない。

一般論として知りたいならば地元の自治体で無料の弁護士相談を開催していると思うので、賃貸借契約書と現場の写真、解説のイラストやピンの現物など資料を用意して相談してみたら？
一応、、、
まだ弁護士事務所に正式に依頼するわけじゃないので無料の法律相談はホント、一般論でしかないからね。
民事のトラブルは千差万別だが当事者同士から事情を聴取したり実際に現地を見ないとわからない。
質問者を疑うわけじゃないが、自分を優位に立てようと事実を歪曲して話す人間もいるわけだ。

相手の仲介業者もこのようなトラブルは慣れているし、争いとなれば法人ゆえ顧問弁護士もいるだろう。
オーナーの利益を守る代理人なわけで、仲介業者の立場からして強く出るだろう。

壁クロスは１面だけを貼り替えるわけにはいかない。
貼り替えるなら４面だ。
単に年数だけでなく劣化、汚れ、カビ、これらを勘案して次の入居者のために貼り替えるかは質問者が退去のときに見て決めるのでは？
必ずしも貼り替えるとは限らないし、貼り替えたほうがいいと判断すれば壁１面を汚していても不問だろう。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/03/01 09:09

蛇足の追記です。

＞先日１つ剥がしたところ、壁紙が破れてしまいました。これからすべて剥がしていこうと思いますが、どんなに慎重にやっても破れてしまうところは複数出ると思います。直径1.5㎝ほどの破れです。

液体のシールはがしを用意し、フックとクロスの間に少しずつしみこませながら、一つ一つ丁寧にはがしていく。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2023/03/01 09:06

不動産屋に勤めています。

退去時の原状回復費用の負担については、まず、賃貸借契約書の記載内容がすべてです。賃貸借契約書を熟読し、退去時の原状回復についてなんて書かれているか、理解してください。
（賃貸借契約書に記載のある賃借人負担部分については、賃借人に請求されると考えてください。）



賃貸借契約書に記載のない内容については、国土交通省のガイドラインが一つの目安になります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutak …

https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf

これもご確認ください。

ガイドラインには、
・いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれる→大家負担

・賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損の復旧→賃借人負担

と書かれています。契約書に記載がない部分については、上記の考えで大家負担あるいは賃借人負担　となります。

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以下、質問への回答です。

＞・生活を送る上で仕方・・・・
　　　　省略
＞・6以上住むと壁紙の残存価値はほぼ0円となる。借主の過失で破損したとしても、減価償却は適用される

その通りです。

＞・↑ただし故意に破損した場合はあてはまらない

ちょっと違うと思います。（後述）


＞故意に破損しているとされた場合、国交省のガイドラインの「経過年数を超えた設備であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態にまで戻す」にしたがうことになる

これはクロスではなく、例えばエアコン等の場合です。エアコンの耐用年数は、6年だったかと思います。
でも10年以上同じエアコン使っている人、たくさんいますよね。法定の耐用年数が6年でも、６年で買い替える人はまずいない。（使えるなら、そのまま使うでしょ。）
つまり、設置して7年目のエアコンを賃借人が壊した場合、本来使えていたエアコンなんだから、（6年を過ぎていようとも）弁償せいよ、という意味です。


＞10年以上住んでいても一切の減額はないのでしょうか。

クロスでしょ。私だったらガイドラインの「クロスは6年で張り替える」を根拠に、すべて大家負担を主張します。（ただし契約書に別の記載があればそれに従わざるを得ないから、その確認は必要。）