注文住宅の見積もりと住宅ローン審査

Question

住宅について、全く無知なので教えて下さい。
今日地元のHMに自分達のしたい要望を入れてもらい初めての見積もりを出してもらいました。
でも予算的に建坪も希望より小さく希望予算より500万も高い見積もりでした。友達の知り合いがそこで建てているのですが私達の建坪より大きく、要望もさほど変わりない土地も私たちより高いのに同じ値段...。やはり最終見積もりと最初の見積もりでは全然違うのですか？
ちなみに私たちは諸費用？として500万くらいかかってます。地盤の補強などおそらくかかってくる金額もだいたいで含まれ合計で500万...。その500万がなければ希望予算なのに(T^T)
そこで今回その見積もりをもとに銀行にローン審査をする予定なのですが、希望予算より500万オーバーで審査され、借りれたとしたら根こそぎ借りさせられそうで怖いんです(>_<)多分借りれるよ。と営業マンはおっしゃるのですが、借りれても借りたくない。でも、もし借りれるとなったら、やはり値引きも難しいですよね？その見積もりでは審査しないほうがいいですか？
予想外の高い借り入れで審査をすると営業マンに言われ不安です。
ちなみに見積もりを出してもらったのはその会社が初めてです。
よろしくお願いします。

Mokuzo100nenn · Accepted Answer

＞銀行でいくら借り入れができるかどうかは自分達でも行けるのでしょうか？

本来借主本人が行くべきところを不動産営業が代理と称して介在し、個人情報を盗んでいるのです。
もちろん、貸主本人が不動産営業に依頼した以上、不動産営業には個人情報不正入手の罪にはなりません。

＞もし行ける場合、いくら借り入れができたかは口頭でHMに伝えるのですか？

口頭でも伝えてはいけません！！

買い主がいくら持っているか、幾らまで払えるか、判らない状態で、商談を進めることで、無駄な部分をカットさせたり、値引きを引き出したり、商談上の交渉を有利に進めることが出来るのです。

＞やはり予算より500万オーバーで審査されても審査が通れば売り手側は限界まで持っていきますよね...

不動産会社からみて”優秀な営業マン”とは、施主の支払い可能額上限まで受注価格を膨らますことができる営業です。
営業としては、支払い不能の価格帯に持って行っては商談不成立なので駄目です。そこで、なんとか、手持ち資金の額を聞き出し、親からの援助などの可能性を聞き出し、最後はローン限度額まで自分で確認して、買い手の予算上限を見極め、上限いっぱいの商売をするのです。
契約締結すれば営業の仕事はおしまいで、あと３５年、借金を返済するのは借入主の仕事となるわけです。

NFKZ · Answer

３年前に大手ハウスメーカーで新築しました。

営業マンとしては、ローンがキャンセルという事態になると全て水泡に帰すので、多めの金額で仮審査しておきたいということだと思いますね。（結構よくあることみたいで当然損失が発生します）

同じハウスメーカーで建てられた方と比較して、見積り金額の差は、次のような要因で出てきます。

１．土地に関連する支出
・地盤改良が必要なケース（数百万円）
・水道ガス引込工事が必要なケース（数十万円）
・接道がない場合の工事や承諾書取得など

２．建物・設備に関連する支出
・材料費の変動
・設備のグレード
・工期や職人手配（工事車両が入れない土地では工期が増加）

３．その他
・キャンペーン等による全体値引き

仮プランが決まれば、建物・設備に関する見積もりは、部品が規格化されている大手メーカーの場合、正確でした。
しかし、地盤改良が必要かどうかについてだけは、調査しないと分からないため、周辺の状況から推測するよりないみたいです。

大手メーカーの場合ですが、契約後は、部材毎に単価を示して、プラン修正の都度、見積内訳を示してくれました。
ですから、客によって、値段が異なるというのはなかったです。（値引き額が違うというのはありますが）
見積りオーバーなら、設備のグレードを下げて調整していきましたし、こだわりたいところは思い切りこだわりました。

なお、ハウスメーカーによって、工法が違ったり、発注をかける業者の人件費が異なるので、建物にかかる金額は全然違います。また、地盤改良の必要性も、木造と鉄骨では異なるので、変わってきたりします。

しかし、同じハウスメーカーで同じ床面積であれば、見積りの差は、単純に、土地の条件と、望むグレードの違いだけだと思います。工事費用内訳を示してくれるのか、プラン修正はいつまで可能か確認しておきたいですね。

もし、地盤改良の数百万円が、判断の分かれ目になっているとすれば、地盤調査の業者に調査書を出してもらったり、地盤改良不要な工法（建物が軽いということ）のメーカーや工務店を探すというのもありでしょうか。

fu-gasi · Answer

私も家を建てる予定です。土地面積、建坪、予算がいくらか分かりませんが
見積もりに納得いっていないなら納得いっていない部分がなぜそんなにするのか
調べるなり聞くなりして納得してからの方がいいですよ
住宅ローンは見積もりや図面が変わるとほぼ通るでしょうが再審査ですから
私は一つ一つ窓、外溝工事、基礎を調べて、据付洗面、キッチン、などカタログを取り寄せ
ネットで適正価格など確認してある程度納得した金額で契約しました。
見積もりが納得できないなら契約はしない→他でも見積もりを聞く（お金が
掛からないことを確認）契約してからでは違約金や手数料を払わないといけない場合も
出てきますので納得して契約しないと後悔しますよ。

sky-paints · Answer

営業マンによります。
予算内で考えたいと一言いうだけで、見積のし直しや値下げ、どの部分を削れるかなどのアドバイスがある人と、大丈夫、あなたの年収ならこのくらい大丈夫ですよと値下げに耳を傾けない人と。
私のこの両方のタイプの営業マンに会いました。

ローンがいくらまで可能かは銀行の方に聞きました。借りたい金額の3倍近くは組めると言われました。

私は家にかけるお金は予算重視でしたので、後者の営業マンに再三そのことを言うのですが、「支払いは問題ないですよ、生活設計の計算をしたことはありますか?　無料でできますよ」など話をはぐらかしてばかりで、私の予算のことなど心配してくれません。最後に私が他社に合い見積をしているというと、値下げします!!と即答での返答に唖然となったのを覚えています。

たぶん、会社によってというよりも、営業マンによって違うと感じます。

借りれても借りるつもりがないなら今回は、予算オーバーですので、率直にそのことを伝えてみてはどうでしょう。
しかも、建坪も希望に沿っていないようなので、そんなので話し進めても仕方ないですよ。

私もローン審査というのが不安で、借りれるかどうかだけでも聞きたいと思っていましたが、営業の方が審査は通るから大丈夫ということで、審査は最終見積が出て、契約した後にしたような記憶です。

私は予算内で考えてくれるメーカーと契約し、予算内に見積を出してくれたところと契約をしました。
なので、契約後にあれも欲しくなったと相談をすると、これは高いから同じようなものでこんなものもありますよと良き相談相手になってくれたので、楽しく家を建てられました。

今、営業マンに信頼できていない部分が気になったので、もう一社ぐらい見積をだしてみてはどうですか?
納得しない見積でのローン審査はしない方がいいです。

toteccorp · Answer

もう一度希望額での見積もりをお願いしては。
希望額より高い見積もりはいらないと。
または審査前に値段交渉する。
希望額以上の審査は必要ないと言ったほうが良いのでは。

Mokuzo100nenn · Answer

商談の定石ですが、売り手側としてはまず第一に見込み客の予算状況を正確に把握することです。
買い手側としては、予算状況を相手に知られないようにするのが商談の定石です。

ご質問ケースだと、金融機関へのローン審査の結果などまで、機密の個人情報が全て売り手側に筒抜けなり、赤子の手をひねる様に売り手ベースで商談が進められると思います。

賢く有利に商談を進めたければ、今の営業（＝会社）を一旦排除し、全く別の営業（＝会社）と新しく商談を進めた方が良いです。
くれぐれも、商談の際に手の内が相手にばれない様に進めてください。

注文住宅の見積もりと住宅ローン審査

＞銀行でいくら借り入れができるかどうかは自分達でも行けるのでしょうか？

３年前に大手ハウスメーカーで新築しました。

私も家を建てる予定です。

営業マンによります。

もう一度希望額での見積もりをお願いしては。

商談の定石ですが、売り手側としてはまず第一に見込み客の予算状況を正確に把握することです。

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