民法50cmの異なる習慣はどうやって調べるの？

Question

建売参入業者です。

土地の購入において教えてください。

民法の第236条に

「前二条の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う。」

とあります。

要するに民法では、第234条で境界から５０cm離せという規定とともに
慣習があるときはその慣習に従えと言うことですが、
この異なる習慣はどうやって調べるのでしょうか？
民民の話しなので役所で調べることじゃないと思いますし。

事業主が建売用地を購入するに当たりこの規定の確認はすごく重要だと思いますが
隣地に確認しても規定を知らない方なら「じゃ、50cm離してよ」って言われて終わりかと思います。
現実的に普通の人がこの規定を知っていることは非常に少ないと思いますので
都会で境界いっぱいまで建ててるのは単に知らぬ者同士でトラブルが発生していないだけ
と言うのがほとんどだと思いますが、都会の狭小地住宅街を見るとどこも目いっぱいで建替えています。
建ててしまってから訴えられるとどうにもなりません。
建売にしろ建築条件付にしろ皆さんそのへんを確認してから土地を仕入れているのでしょうか？

tai-yu · Accepted Answer

原則は50ｃｍ離します。そこから先はグレーゾーンです。計画がある程度すすみ、隣地とも協議できるようになっていかないと決定することは出来ません。

要するに土地の契約の時点で確定することは、よっぽどのことが無い限りありません。
また業者が境界一杯まで建てれますなんて言ってはいけません。
いくらあがこうがどうしようが、土地契約の時点で決めれません。無理です。
また業者がそこまで断定する必要はありません。
原則、離してください。民法で決められています。と説明すればそれでいい。

近所がみな接して建てられていても、業者の説明は接して建てれない場合もあると施主に説明しておく必要がある。

５０ｃｍくらい離さないと工事できないし、庇等で越境の恐れもある。
普通の土地では否が応でも50ｃｍくらい離す事になる。

＞3ヶ月以内に請負契約をしますが計画の段階で50cm離す必要があるかどうかで
＞契約にたどり着けるかどうかが大きく変わりますよね？

変わらない。
建物計画したこと無いの？

＞そのため業者としては50cmを確認したいところですが用地購入前の
＞所有権もまだない時にお隣と念書を交わすのもおかしな話かなとも思うのです。

業者はあやうきに近寄らずで良い。
仮に口頭で隣地からOKもらって、施主に説明して契約したとする。
いざとなって、隣地がやっぱりダメといったら、業者側が訴えられるよ？責任どうやってとるの？

質問さんの言うように、あらかじめ決めれたらいいかもしれないけど、そこは業者としては踏み込んではいけないグレーゾーン。もっと計画が進まなければ確定は無理。

kei1966 · Answer

再です。
良くお分かりになっていないように思いますが、お隣とお話しをするのは工事の際にやらなければいけないこととしてお話しをしたのです。

購入の際は、隣地の離れを全て確認することで500以下の離れの建築が可能か判断するのです。
しかし、購入の際にそれを確認したからと言って何も言わずに500以下の建築を行えば同じ住宅等の場合は問題になりますよということです。
建売業者は土地の購入までではありませんからね。工事もするでしょう？

後は、用途地域と構造、裁判の判例などを調べて業務的に正当性を多方面から確信しておくことでしょう。調査だけでは自信が無いとすればビジネスにはなりませんものね。

不動産屋さんはもちろんみなさん、事前に近隣調査をしています。

inon · Answer

設計しています。
お答えします。
京都市では当たり前のように、境界まで５０cm以下で建物が建っています。
これがいわゆる慣習という物です。
京都などの、敷地の間口が狭い地域では境界から５０センチ離したら建物が建ちません。

勿論、地域が変われば条件も変わってきます。
建築審査課で聞くのが一番速いです。親切に説明してくれますよ。

無論、他の回答者さんが言うように初めから５０cm離しておけば何の問題もありませんがね。

kei1966 · Answer

建築士です。慣習はあくまで実際に隣同志の人の考え方によりますので自治会や法則等は裁判にでもならない限りは基準などはないと考えるべきだと私は考えています。そもそも民法は一般常識をお互いに確かめ合うときに差があるとけんかがあるからやんわりとした標準を定めているようなものではないでしょうか。

実務では、こう動くように私は指南しております。地場不動産業者さんで設計をした時です。
１、土地の取得時に接する全ての建てものの隣地からの距離を測っておくこと
２、全ての近隣が５０以上離れていないならば建売も500以下で計画。それ以外は500以上で計画。
あとは施工上、維持管理上500も離れないところだらけでは建てものとしてどうかと思いますよ。
・・と付け加えます。

現実500切った時は事前にその面の近隣に挨拶にいってもらいます。
もちろん相手が500以上開けている側に500以下の設計はもっていきません。
あるときは、お隣の建てものは１ｍあいているがストックヤードを増築して境界いっぱいに建てている方の家の方に向かってバルコニーの壁が500切ってしまうときにお隣の北側の窓は考慮した旨を伝えバルコニーの離れが民法の距離より短いですが、ストックヤードも境界に近いですし、お互い様ということでご了解いただけないでしょうかと話してもらいました。
もちろん奥様だけでなくご主人にもちゃんとご了解をいただく時間をとった後確認申請を出しました。

約束などは文書では取り付けません。裁判では何日何時に誰とどこでお話ししてご了解をとったという議事録だけでもなかなか有効な証拠になり得ると思っているからです。しかも、建ってしまえばとなりの所有者が変わったときなどは民法のこの規定にはふれません。既に「既成な慣習」となるでしょうから。

損害賠償を請求されて是正工事を行った事例も存じ上げていますので
その面に面する方のご了承は必ず事前にいただくものです。
だいたい500切る設計では足場や、作業者が隣の敷地にはみ出て工事をすることもしばしば。
隣と仲良くやれずには工事は完了しません。了解をとらなければ不法侵入と言われることもあります。
なので、事前に新参者が慣習を確かめたりコミュニケーションをとることが重要です。

sirousagi1 · Answer

「異なる慣習」が認められるかどうかは、
(1)当該地域の性質（繁華街かどうか）
(2)地価
(3)当該地域は、建物が接近している地域かどうか
(4)接境している場合はその建物が建築された経緯
などが考慮される。　『建築知識　２０１１・６月号P70』

「この慣習が認められることは少ない」と付け加えられています。

大凡、建物の外壁面からの距離になりますが、
建築確認申請時に、配置図上にこの距離を記載します。
この距離が　「＜５０ｃｍ」であると
「申請者はお隣さんと話合いで了解はとれていますか？」
と聞かれることになります。
つまり、該当面について話がついていればいいということになります。

要は役所として“紛争に巻き込まれるのはご免だね”　という姿勢です。
建築基準法や建築協定に規定されていなければ、民法上のことだけなので建築確認はおります。
それだけに、トラブルの発生が懸念されそうな行為には慎重にいきたいものです。

BABA4912 · Answer

要するに地域によって大いに異なるので
充分相談してトラブルのないようにしましょうという逃げの規定だと思います。

http://k-koubou.info/situmon/stu_016.htm

上記より抜粋
50cm以下に近づけて建物を建てる場合は隣地の所有者の協議し同意を取りなさい」という意味として
建築関係者の間では扱われています。

用地を仕入れる場合は周辺、特に隣地を良く確認して頂くしかないですね

n-space · Answer

その土地周辺を見れば、大抵どういう土地かわかります。
隣もその隣も、周辺一帯が境界から50センチ離さずに建てているようでしたらそういった慣習があるとみなせると思います。
戦争などで焼けていない古い町並みなど、そういうところが多いです。

原則、建築基準法や都市計画法などに違反していなければ建築確認はおります。
民法の50センチ規定は周辺状況や隣家との協議によるところが大きいと思います。

aokii · Answer

当事者がその慣習による意思があったと認められる事情があるときは、その慣習が優先し、その慣習に従うということでしょう。

慣習とは、近隣同士の良好な信頼関係を保つために習慣のことで、近隣が良好な関係を造れるならそれでいいという意味ではないでしょうか。

つまり、お互いがそれでいいという場合は、法律で規定されている、境界線から五十センチメートル以上の、距離を保たなくてもいいということではないでしょうか。

前二条の規定

第234条
建物を築造するには、境界線から五十センチメートル以上の距離を保たなければならない。
前項の規定に違反して建築をしようとする者があるときは、隣地の所有者は、その建築を中止させ、又は変更させることができる。ただし、建築に着手した時から一年を経過し、又はその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみをすることができる。

第235条
1. 境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダや外階段を含む。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。
2. 前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。
 
第235条第1項の主旨は、「プライバシーの保護」です。
波板などを使った「目隠し」の設置を要求するもので、窓は開けないとかは通用しません。すりガラスの窓でも、開閉できるタイプの窓は、プライバシーを保護することができません。
すりガラスにする場合には、固定式＝嵌め殺し（はめごろし）タイプの窓にすることが求められます。2階以上の窓でも、抵触していれば、同様に適用されます。

トラブルが生じる事を抑えるための役割を第235条が果たしていると考えられます。

民法50cmの異なる習慣はどうやって調べるの？

再です。

設計しています。

建築士です。

原則は50ｃｍ離します。

「異なる慣習」が認められるかどうかは、

要するに地域によって大いに異なるので

その土地周辺を見れば、大抵どういう土地かわかります。

当事者がその慣習による意思があったと認められる事情があるときは、その慣習が優先し、その慣習に従うということでしょう。

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