建売住宅販売事業を始めたいです。

首都圏で建売販売を始めたいと考えていますが、商売としてうまみがあるのか教えて頂けませんでしょうか。建売は素人です。ある士業をやってまして、今の仕事も儲けが少ないので、以前から考えていた建売をやりたくなりました。
建売屋さんとの付き合いは長いですが、どのくらいの利益があるのか教えてくれないし、まあ聞きづらいというのもあります。
そこで１棟３７５０万くらいでどのくらいの利益が出るのかだいたいの相場を知りたいのです。
１棟当たり、土地の仕入れ～建設費・測量・移転登記費用・仲介手数料・譲渡税等の経費を引いてどのくらい手元に残るのでしょうか。
わかりやすく言えばでエンドユーザーに引き渡して１棟あたりいくら残るかですね。
もちろん事務所費・給与・諸々の車等のローンは含めません。
他に解り易い説明の仕方がありましたらお願いします。
やめたがいいという意見ありましたら、理由を教えていただければ有り難いです。

No.5 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2012/01/23 15:49

建売でも中古などの再販でもそうですが、他の事業と違うところは最初に多額の資金を吐き出してしまい売れないことには回収できないというところが事業場一番難しいところです。

パワービルダーがはびこる都市部では、運良く土地が安く仕入れできない限り、現在20％の粗利はむずかしいと思います。結果的には15％あればＯＫ・・・・というところでしょう。３７５０万で５００万前後になるかと思いますが、きついのは売れなければ５００万は入ってこないということです。既に３０００万以上の投資をして、１組だけの客を決めればよいのですがこれがなかなか「外すとむずかしい」
資金的に余裕があり、手持ち資金で他に食うすべがあるなら良いのですが、これで食おうとするなら「売れないものを売る力」を持っていないと不良在庫になります。仲介人などは売りやすいものを売ればよいので、売れ残りや厳しい条件のものを一生懸命売るということは期待できません。
また、３区画程度の物件でも１区画ははずれの売れにくい条件になることが多いものです。
建売などは完成時がすべてのＭＡＸで、その後は坂を転げるように価格が下がります。
私はこのあたりの精神的なストレスに対処できるかどうかが、建売に限らず不動産の仕入れを借り入れで対処可能かどうか？だと思います。
また計算上1,2千万ぐらい儲かっても、次の仕入れにつぎ込むので手元にはあまり資金の余裕が無いのが弱小不動産屋です。
私は銀行などから融資を受けられるならば、手堅く収益物件などを計画的に取得していった方が、将来的には資産形成や生活が豊かになると思います。

この回答へのお礼

回答有難う御座います。
>私は銀行などから融資を受けられるならば、手堅く収益物件などを計画的に取得していった方が、将来
>的には資産形成や生活が豊かになると思います。
そうですね素人にはこちらのやり方が無難かもしれませんね。
建売をやらないなら、競売物件のビルなんか取得するのもいいかなと思うこともありますね。

お礼日時：2012/01/23 20:08

No.6 回答者： atelier21 回答日時： 2012/01/23 16:05

再

調査士 → 土地情報が入る ＝ 商機 ； 如何に有効に活かすか
建売の様に先行投資して、売れないと損被る様なリスクは負わない様にする
提案＝不動産屋に土地需要客を・設計者にプラン・工務店から見積もり ； 新築コーデネーター
在庫経費や取りこぼしなく、クレームは諸担当者が受ける

この回答へのお礼

有難う御座います。
>調査士 → 土地情報が入る
これ以外と勘違いされているんです。
調査士へ仕事の依頼がきた時にはほとんどその物件の利用計画が決定してからで、調査士は計画にのっとって分筆するだけのパターンが一番多いんですよね。
もちろん年に数件は借金のかたに土地を手放すとかありますから、自分が建売やる分の土地の仕入れには困らないような気がしますね。

お礼日時：2012/01/23 20:19

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/23 15:04

まぁ敢てとめだてはしませんが

＞司法書士と税理士からの紹介で相続物件の分筆があるんですが、そんな物件を建売にしたらと思いますね。
たしかに、これから団塊世代が７０代迎える５年先は「大相続時代」ですよね。
９０坪の土地３等分したりなんかしたら、間口１間半の三階建ての絵を描きたくなりますよね。
ところで質問者さま、宅建業登録には宅建主任者雇わなくちゃいけないのはご存知ですよね。
調査士も対人折衝業務の一面がありますが、建売は基本クレームビジネスですよ。工務店で優秀な
ところをつかんでいたりすればいいですけど、売主ですから工務店のミスをかぶらなくちゃいけない
もちろん請負の瑕疵担保責任とかありますけど。施工業者との信頼関係は重要。
あとは、土地家屋調査士なら心配ないだろうけど境界問題。建売のトラブルは絶えません。どうやら
人間関係にタフなタイプのようだから問題解決はお手の物かもしれませんが。

それとここ２年で住宅売れなくなってますよ。買える客が減ってる。ちょっとまえは職にあぶれたら建売の営業
って募集がいっぱいあったけど、今求人ありますか？不景気で所得が減ってローン審査通らない
とかね。相続で土地はやまほど出てくるけど買える客が減っいます。見込みで土地仕入れて、建ててから価格
削るってパターンにならないように注意してくださいね。

建売って仲介の営業力頼みでしょ。自分で売るならいいけど売れないと困るのは借入金で商売している
自分だから。建売も結局ダンピング。デフレの流れに飲み込まれ利益率低下の一途かもしれませんね。
地価下落と人口減少が続く現在


＞地上げ屋さんもやりたいんですけどね。
その世界、植田六男という立派な先輩がいますよ。会って話を聞いたことあります。彼は後に不良債権処理の世界に進み
本も書いています。植田さんの話を聞くと確かに知的な仕事です。あの人は工務店のような作業服を着て建替え後の
完成予想図を持っていき、水をかけられても熱っぽく夢を語るんだそうですよ。
求道者みたいな人ですね。
地上げも、建売も時代のピークを過ぎてますよね。

この回答へのお礼

再回答有難う御座います。
今お付き合いさせてもらってる建売屋さん、やがて７５才になるんですが、意欲まんまんでご機嫌で善人です。その業者に、子のために境界だけしっかり決めときたいという４宅地分ぐらいの土地を持ってる依頼人の話したら、是非会わせて欲しいと。あっというまに話つけましたね、１宅地は依頼人に新築建物、残りの３宅地を建売です。ちょっとおじさん別の３宅地まだ建設中なのにまったくという感じなんですが、その人に刺激されますね。

植田さんですか知りませんけどその方の本読んでみたいですね。
地上げは男らしい仕事と思うし、見てて感心しますね。
政権が変わったかの国の方のみたいなとこあったのですが、もう権利が無茶苦茶複雑だし、地上げの情報が入ると対抗して地上げされる側が権利を複雑にし、またそれに対抗してどんどん裁判する。
世間では暴力暴言のイメージがありますが、全て合法的にスマートに地上げしていきます。
服装もおしゃれで紳士的なふるまいですね。ただ後ろには怪しげな影がちらちらしますけどね（笑）。
親が反対してても息子を手なずけてハンコとるとこは犯罪すれれですが、合法なんですね、まあこれは感心しませんけど最後まで抵抗した人で地上げする側も必死だったんです。
道でばったりその親と会ったら息子を刑務所に入れてやるといきまいていました。

お礼日時：2012/01/23 19:58

No.3 回答者： congrats 回答日時： 2012/01/23 12:56

>首都圏で建売販売を始めたいと考えていますが、商売としてうまみがあるのか教えて頂けませんでしょうか。

うまみはないです。建売がもうかるのは地価上昇時だけ。今は土地を仕入れて建ててうる間に地価がガンガン下がる。
知り合いの建設業が小規模な建売仕掛けて、２年売れずに抱えて赤字で処分しましたね。

＞ある士業をやってまして、今の仕事も儲けが少ないので、以前から考えていた建売をやりたくなりました。
一級建築士で宅建持っているなんてのは世の中に山ほどいます。かくいう私もその一人。
でも建売業者になりたいと思ったのは１９９０年代後半くらいまででしたね。

＞どのくらいの利益があるのか教えてくれないし、
ケースバイケース。赤字とぼろもうけ足し合わせてなんとか帳尻あわせている業界でしょう。

＞そこで１棟３７５０万くらいでどのくらいの利益が出るのかだいたいの相場を知りたいのです。
土地仕入れ　１５００万円、建物　１０００万円～１５００万円　諸経費３００万円で粗利　４５０万～９５０万というところでしょうが
３７５０万の販売価格が相場の下落で１０％下がれば　７５万～５７５万の粗利になりますね。

あと土地の仕入れに対して銀行から幾らの金利で資金が借りられるか。土地仕入れから販売まで２年かかると４％の金利で
借りていたら３０００万の借り入れでも土地が２年、建物が１年としても１８０万の利払い。これもきついですよね。
だいたい建築士で食べてる人っていいとこのお坊ちゃんだったりするからおそらく自己資金は豊富なんでしょうけど
高い借入金でやるビジネスではないです。

＞やめたがいいという意見ありましたら、理由を教えていただければ有り難いです。
土地と、自己資金があるのなら止めません。やってください。

この回答へのお礼

私は調査士です。以前調査士と建売やってるのから、よく、みんななぜ建売やんないんだろうが口癖で。私もいつかはと考えなくもなかったんですが、本業で満足してたんで先送りです。
しかし状況が一変しました、規制緩和でダンピングが横行するようになり商売替えしたくなったいう次第です。
でも建売も厳しいんでしょうね、簡単なら誰でもやるでしょうからね。
只、同じ労力使うなら建売がいいのではと思ってのことです。
司法書士と税理士からの紹介で相続物件の分筆があるんですが、そんな物件を建売にしたらと思いますね。
地上げ屋さんもやりたいんですけどね。
地上げは世間のイメージと違ってすごく知的な仕事と思い興味あるのですが、最後の一人か二人は麻酔なしで歯を抜くくらいの気迫で追い出さないとダメみたいなとこ何度か見てますから、そこまでは出来ないなと思います。

事業用の自己資金はそんなに用意できないので借り入れですね。

お礼日時：2012/01/23 14:17

No.2 回答者： atelier21 回答日時： 2012/01/23 11:43

自分で事業計画＆採算計画　起こせない今の段階では、お止めになった方が良いのではないかと感じます

ご質問に凡て応えられる様にならないと、商売先にも相手になって貰えないか、騙される
平均的な日常感覚では勤まらない業種(界）かと思います

この回答へのお礼

回答有難う御座います。
仰せのとおりかとも思います。
言い訳ですけど、夢が見えてよし頑張るぞというタイプなんで、利益を知りよしこれならどんな苦労してでもやってやろうという気持ちになれるか知りたいと思いました。
今の仕事苦労多く見入りが少なくなってきた業界なんで、苦労に見合うなら以前から考えていた建売と思った次第です。
大変失礼な言い方ですが、傍からみると、なんもわからん爺ちゃんが建売やってられる感じがして、どこが難しいのかなと思っていました。苦労は見えませんからね。

お礼日時：2012/01/23 11:58

No.1 回答者： 0621p 回答日時： 2012/01/23 11:14

いくら儲かるのか？という問題ではなしに、いくら儲かるならするか、という問題です。

少なくとも１割、まあ２割くらいの粗利がないとやりません。そして利益が出るかどうかのポイントは土地の仕入れです。売れる土地を安く仕入れられたらそれだけ儲かるわけですが、この仕入れが最大の問題です。今はどこも土地の仕入れに苦労しているはずです。それでも会社をまわしていかなければならないので、粗利が少なくても数をこなしているというところが多いと思います。
土地の仕入れに自信があるなら良いかもしれませんが、そのメドがないなら土地の仕入れから他の業者と競争です。この競争が一番重要で難しいです。

この回答へのお礼

回答有難う御座います。
平均すると１．５割りで３７５０×０．１５＝５６２万ですよね
３棟だと３×５６２＝１６８６万。人を雇わないで事務所も安いのでいけば固定費は約６８６万とすると
１０００万年収となりますが、こんな計算で宜しいでしょうか？。
今年収１０００万くらいなんで、３棟売れば年中忙しい今の仕事よりはるかにいいような気がしますね。

お礼日時：2012/01/23 11:47