古い建築物の実勢価値

お尋ねいたします。

下記のような建物は、実勢価格でいくらぐらいが妥当と思われますでしょうか。

・ＲＣ造、築５５年、延べ床面積７５坪(約250平米)程度の３階建て
・マッチ箱を縦に置いたような単純な形状
・事務所として利用されていたため、トイレはありますが風呂や台所など設備はほとんど無し
・内装はほとんどなく、無機質で壁がむき出し(小学校の内部みたいな感じ)
・外壁は全体的に「同潤会アパート」のような感じで古ぼけている
・モルタルに一部ひび割れがみられましたが、表面のようで、内部のＲＣは大丈夫そう
・法定耐用年数を過ぎているため償却済みで、帳簿価格は３５０万円が残存しております。
・立地は関係あるか分かりませんが、首都圏で駅１０分といったところです。

経緯としては、所有者の法人が自主退去をすることになり、敷地の所有者に対して、取り壊し費用を負担したくないので、使用するなら引き取ってくれないか、ということなのです。

受ける側の敷地所有者としては、無償であれば引き取るのは構わないのですが、当該建物に価値があるとされれば、譲渡時に所得税がかかる懸念があり、そのために妥当な「実勢価格」を知る必要があるそうなので、こちらのカテゴリにご質問させて頂きました。

価格というものは売り手買い手によって相対的なのは承知しておりますが、上のような事情で実勢価格の目安が知りたいため、「タダ」「○万円ぐらい」など、大体のイメージで構いませんので、皆様の所感を頂きたく、どうぞよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： Kowalski_Japan 回答日時： 2011/11/09 15:23

ぱっと考えたイメージですと、建物の価値は、マイナス５００万～マイナス１０００万円程度だと思います。

解体費用が４００万円とのことですが、普通は解体費用をかけても更地にすると高く売れるので更地にします。
ですから、建物つきで土地を買うのでしたら、(更地の)土地代引く５００万～７００万円ぐらいが妥当な線だと思います。

もし買うのでしたら、コンクリートの表面をちょっと剥がしてから１０円玉や１００円玉でコツコツ叩いてみてください。
ズクズクのコンクリートと、きちんと施工されて養生されたコンクリートでは、まるで固さが違いますからコツコツ叩くと感触で分ります。

風呂場は自分で作れば、かなり安く出来ます。
台所の設備は、リサイクルショップで買っても、かなり高いですが３０万円ぐらいです。
一番先にやることは、屋上の防水と外壁の塗装(防水兼用)ですね。
内部は、使う部分から少しずつ手を入れて行けば良いでしょう。

ＲＣ造りと言っても補強は材木で出来ますよ。
建築業者は非常識だと言って嫌がりますが、材木は意外と強いものです。
不安な部分があれば材木で補強するのも良い手だと思います。
更地で買うよりは、よほど良いでしょう。

税金関係は、市の建築課と税務署に尋ねるのが一番です。
登記簿謄本のコピーですとか、図面や写真などを持って行くと効果的ですが、建築課ですと図面が残っているかもしれませんので二度手間を防ぐために予め電話してから相談に行くと良いと思います。
それと、配管はそろそろ寿命になっているでしょうから、鋳込みの古い配管を捨てて壁に沿わせて新しく配管する必要が出てくるかもしれません。
カバーをかければ見栄えも悪くないし、鋳込みと違って点検修理が非常に安くなる利点が有ります。
(更地の)土地代より安く買えるなら、そのまま買ったほうがお得だと思います。
なお、きちんと施工されたＲＣ造りですと、軽く１００年は保ちます。

この回答へのお礼

多岐にわたる点につきましてご回答、アドバイスを頂きまして誠にありがとうございます！
価値についてもそうですが、コンクリの確認、風呂、補強、手入れなどなど、
どれも私が知りたかったことばかりです。誠に感謝いたします！！

お礼日時：2011/11/09 19:24

No.1 回答者： usami33 回答日時： 2011/11/09 12:42

建物の価値より需要を考えた方がよろしいかと

その建物の地域で、５５年もたった建物を借りてくれる方がいるのか？
その場合の賃料はいくらか？
※　不動産屋に行けば相場が判ります。

それと、その建物を解体する費用はいくらか？

後は単純計算で、
たとえば、賃料１０万で年間１２０万
建物が後１０年もつなら、１２００万
解体費用がこれ以下なら利益あり、これ以上なら利益なし
実際にはメンテナンスなど様々な費用が発生するので、
５５年ものなら、ご自分で使う用途が無いなら、更地にしていただいた方がよろしいかと

この回答へのお礼

早速のご回答誠にありがとうございます。

ちなみに解体費用は、見積もりをとったところ４００万円ぐらいらしいです。

今のところ、譲渡をうける所有者が自身で使用する予定です。（逆に言うとそのために不動産屋さんにも聞けない）

今回は、建物の所有者が、退去に伴い費用をだして解体するところを、無償譲渡という形にしてそのままにさせてあげるような意味合いなので、両者とも建物の価値は皆無のように考えております。

ただ、両者はそれで良いのですが、客観的に見て価値のあるものの譲渡とみなされることがあれば、税金がかかることもあるのではと思い、ご質問させていただきました。

実勢価格的にも、無価値か、マイナスの価値であれば良いのですが、どうなのでしょう・・・。

お礼日時：2011/11/09 12:59