母屋に隣接する倉庫をリフォームして住む

現在は賃貸マンションですが、近い将来、妻子とともに農家である実家に戻ることを検討している男です。
同居は物理的・精神的に厳しいため、母屋に隣接する倉庫（鉄骨2階建て、約25坪）の一部を改装してキッチンや寝室、風呂などを作り、当面はそこに住まうことを考えています。物置として倉庫の機能は残します。

問題は、建築基準法では「１つの敷地に住居は１つ」が原則ですよね？
自分なりに調べたところ、「違法建築となる可能性大」「倉庫→住居だと用途変更の確認申請が要るが、おそらく許可されない」「土地を分割すればOKかも」ということが分かってきました。
しかし実家の近所では、上記のような「別棟の二世帯住宅」にしている家が珍しくありません。
ちなみに市街から離れた田園地域で、畑の中にポツポツと家があるような場所です。

素人なので、建築家の方に相談したところ、「増築しないリフォームで、構造もいじらないのなら、（この土地柄では）確認申請も必要ないし、キッチンや風呂も作れる」とのことでした。元々倉庫は住宅よりも頑丈に設計されているので、耐震的にも問題ないだろうとのことです。
念のため、４つの建築事務所に相談し、写真や現物を見せて確認してもらいましたが、４者とも同じような回答でした。皆さん実績のある一級建築士の方です。複数の専門家の意見なので信用してよいのだろうと思っています。

質問の意図としては、実際は「違法」だとしても、現実問題として罰則が科せられるケースはない（少ない）んじゃないの？ということをお聞きしたいのです。
建築の世界では、「建前と現実は異なる」「やったもん勝ち」ということがあるのでしょうか。
建築基準法と税制は別の問題でしょうが、固定資産税の額は変わるかもしれないとは思っています。
住宅密集地なら近所から通報されたりすることもあるのかもしれませんが、過疎の町なので若家族のＵターンは歓迎こそされ、通報されることは皆無に近い土地柄です。

実際にこういうケースで過ごしている人や、同じケースで罰則を受けたことがある人（または知っている人）、建築家の方のお話を聞いてみたいです。具体的な工事の話に入る前に、少しでもモヤモヤを解消したいです。
よろしくお願いします（長文ですみません）。

No.1 回答者： bara2001 回答日時： 2012/01/25 00:21

＞問題は、建築基準法では「１つの敷地に住居は１つ」が原則ですよね？

はて？　昔ながらのそれなりの規模の家であれば、離れや納屋があるのが普通ですが。
実際、私も離れを書斎にして使っています。

＞増築しないリフォームで、構造もいじらないのなら、確認申請も必要ないし、キッチンや風呂も作れる。

そのとおりです。
建築確認が無い以上、役所が実態を把握することなんてできません。
「やったもん勝ち」というよりも、自分のものを自分で改造して、その結果生ずるかもしれないリスクも自分で負うのであれば、引け目を感じる必要は無いと思いますが。
私は不動産屋ですが、この程度の事例で罰則を受けた例を私は知りません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

言葉足らずでしたが、１つの敷地には「人が住むための設備が揃った居宅（つまり母屋）」は１つしか作れない、という認識です。納屋や離れはもちろん有りですが、キッチンや風呂などの水回りは付いてません。
例えば庭の納屋を取り壊して、新築の住宅を建てることはできないと思っています。

そこで、すでに建っている離れや納屋の建物にリフォームで台所を作ったら違法なのか？改めて建築確認申請が必須なのか？というのと同じ意味の質問です。
建築家の答えは「OK」でしたが、それに付随する問題や注意点などがあるなら知りたかったのです。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/25 01:50

No.2 回答者： 3711710 回答日時： 2012/01/25 00:30

＞建築基準法では「１つの敷地に住居は１つ」が原則ですよね？

これは違います。
＞質問の意図としては、実際は「違法」だとしても、現実問題と
して罰則が科せられるケースはない（少ない）んじゃないの？と
いうことをお聞きしたいのです。
耐震偽装事件以降こういうセンスでの建設はできません。
建築主のすべきことが決まっていれば怠ってはなりません。
なを建築確認を出さない地域もございますが(工事届けのみ)、設計
が必要な場合で、手順も確認をださなければならぬものを、施主から
言われて内緒にする設計は仕事を受ける建築士は今いません。免許
が取られますんで、あなたからの業務委託を拒否します。
設計の構造再計算書によるチェックが一番お金もかかりますね。

あなたみたいなセンスの施主は、4つの設計事務所の言質を根拠に
工事を推進し、委託もないのに責任を設計側に取らせるような
危険性を含んでますが、しないでください。
いわゆる「変な仕事」は施工、設計、官庁指導も事件以降はできないのです。
モヤモヤは合法的に設計し施工するしか解消できません。

この回答へのお礼

早速のご回答ありがとうございます。

勘違いされているようですが、私のほうからそのように依頼しているのではなく、知らないことが多いので、まだ調査・相談している段階です。
そして、いくつか専門家に聞いたらそういう回答だったのだけど、実際どうなのか？（経験者とかいれば）という質問なのです。

お礼日時：2012/01/25 01:42

No.3 回答者： odasaga09 回答日時： 2012/01/27 19:30

＞１つの敷地に住居は１つ

法的に何も頭の回らない誤った知識では？（笑）

農家なら敷地たっぷりあるんでしょう？

違法とかにならないよう、単なる図上で敷地に線を入れてそれぞれの敷地（接道ある敷地分割）で合法化できないんですか？

あるいは母屋とお飾りでも共用テラス廊下などつなげれば単なる「長屋」扱い。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

「１つの敷地に住居は１つ」というのは、下記のようなサイトの説明をあちこちで見かけるので正しいのでしょう。
http://k-koubou.info/jiten/j_12_03.htm

農家と言っても”建物を建てられる土地”は、それほど広くはないですよ（^^;
母屋と納屋（倉庫）、それと農機具や軽トラなどを置く場所で精一杯です。
畑を埋め立てて宅地にするのは簡単にはできないようですし。
ただ、木を植えている庭や裏庭はあるので、建ぺい率とかはあまり気にしなくてよいと思います。

母屋も納屋も道路に接しているので、上記のURLの絵にあるように敷地分割をすればいけそうな気もしますね。

お礼日時：2012/01/27 23:21

No.4 回答者： cactus48 回答日時： 2012/01/28 15:57

専門家ではありませんので、建築基準法の事に関しては詳しくありま

せんが、同じ敷地内に住居は一つしか建ててはいけないと言う事は、
過去に聞いた事がありません。
約３年前に我家から２軒隣の家で、長男が実家に帰って来ると言う事
で、同居をするには家が狭いと言う理由から、元々の家の横に新しく
家を新築されました。元々の家と新し家は同じ敷地内に建っています
が、家と家が繋がっている訳ではありませんので、完全に別々の家に
なっています。もし１つの敷地内に住居が２つあるのは駄目なら、こ
の家は完全に建築基準法に違反している事になるはずです。
建築時に必要な許可証の掲示をされていましたので、違法ではない事
は確かだと思います。

税に関しても専門家ではありませんが、倉庫の一部を改造して住居と
される時に、倉庫を広げる訳ではありませんので固定資産税の額が今
より増える事は無いと思います。ただ倉庫の前にコンクリートを張っ
て駐車場にして倉庫と繋げた場合は、その部分は倉庫の一部を広げた
とみなされて税金が高くなる事も考えられます。

やったもん勝ちと言うのは絶対にありえません。法に触れる前に建て
れば、違法であっても法により罰せられないと言うのはありません。

一つの敷地内には一つの住居しか建てれないと言うのも、それは法律
の一つで正しいかも知れません。法律には〇〇条の〇と書いてありま
すよね。一つの敷地内にと書かれているのは〇〇条の事です。
ただし以下の条件によっては免除される事もあると書かれているのが
〇〇条の〇と言う部分です。あなたは〇〇条だけを見られただけで、
〇〇条の〇までは見られていなかったのではありませんか。
駄目な物は駄目。駄目だけど条件に従えば認められると言うのが条の
〇だと思います。何処かに抜け道はあるはずです。それを見落とされ
たのではありませんか。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

「同じ敷地内に住居は一つ」の件は、他の回答者様からのコメントでも
分かれていますが、下記のようなURLでは明記されてますよ？
http://k-koubou.info/jiten/j_12_03.htm

まあ、道路に面していれば、敷地分割すれば可能のようなので、方法は
いろいろと考えられるのでしょうね。
建築基準法とは別に、行政区によっても異なる面もありそうなので、
地元の信頼できる建築家や工務店に相談するのが一番良いとは思ってます。
ただ、いろんなケースをお聞きしたかったので、参考になります。
ありがとうございました。

お礼日時：2012/01/30 13:16

No.5 ベストアンサー 回答者： drmuraberg 回答日時： 2012/01/31 09:52

＜問題は、建築基準法では「１つの敷地に住居は１つ」が原則ですよね？＞

そういう噂をよく聞きますが、１つの敷地に２棟以上の住居が有る例も
数多く知っています。
そう言う自分も、１敷地に２棟の電気水道トイレ付きの家を所有しています。

回答Ｎｏ．３のお礼に有るＵＲＬの解説はそれだけに興味有りました。
しかし、法律的にはまさに「敷地の可分・不可分」の解説の最後の部分
＜尚、敷地のある土地の権利関係は特に建築基準法では問われていないため、
法務局の公図の敷地形状と建築敷地の形状は合致する必要は無く、
敷地を分割するといっても原則としては法務局で敷地を分筆する
必要は有りません。（※１）
（※１）主に市街化区域内の場合。市街化調整区域内の建築は多くの場合、
許可の必要な開発行為に該当する為「都市計画法」に定められた手続きが
必要であり分筆が必要な場合があります。 ＞

これを読み返せば、必要が無い場合は分筆しなくともよいし、１つの敷地に
２棟以上の家を建てる事もできますよとなります。
回答Ｎｏ．３の解釈でよいのではないでしょうか。

原則の噂が拡がった理由に付いては、次のＱ＆Ａの回答の説明が
参考になると思います。
http://realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/ …
新築の場合には、融資や登記のために権利を明確化させなければ
ならないため「１つの敷地に住居は１つ」と単純化されているのでは
ないでしょうか。

私のケースでは、１敷地内の広い平屋の１／３を取壊し１軒目（２階建て）、
次の１／３を取壊し（融資は受けず）２軒目（２階建て）、残り１／３を１０年後に
取壊し、それで現在は１敷地に２軒です。
取壊した家がまだ有ることになっているので、自分で滅失登記を行いました。
登記相談員の話では、登記は自分の権利を明確化するためのものですから
必要を感じなければ未登記でも放置でも構わないとのことです。
ついでに役所の課税台帳を確認しました。２階建て１棟と平屋２棟！が有ることに
なっていました。変更を要求したら、現地チェックして面積が同じで課税額も
同じだから変え無くとも良いでしょうとそのまま。なんとのどかです。

経費削減のため、最近１軒は電気水道取外しました。２軒の間に渡り廊下を
造りました。今年はトイレが使える方に他方から電気水道を引く予定です。
これで名実共に４５年の「違法状態？」からおさらばになる訳です。
国道沿いのいわゆる一等地の話ですが、何か変ですね。

そういえば１月程前のＴＶで、町の徴税担当者が、農家や自営業者の
家を訪ねて、物置や作業所や離れが課税対象不動産かどうか再評価する
奮戦記が放送されていました。
離れがいつの間にか母屋並みになっていたり、木造納屋が鉄骨に
なって電気水道トイレ完備だったり、チェックは甘かった様です。
ただし、税金関係だけで違法建築とかいう事は問わないのだそうです。

入れ物が違法建築で隣から苦情でも無い限り、その中身はしかるべき税金さえ
頂ければ問題は無いとの姿勢でした。

この回答へのお礼

詳細なご回答、ありがとうございます。大変参考になります。

現実的に、田舎の方では、１つの敷地と思われる土地に２軒の家が
建っているような家は見かけますよね。
「離れ」にリフォームで水回りを設置した場合など、いつの間にか
違法状態？になっている、ということもありそうです。
特に、銀行からの融資を受けずに現金払いで工事をする場合は
気付きにくい気もします。
毎年、ある時期に行政の担当や税金の担当が見回りをする、という
話も聞いたことがありますが、そのチェックの基準もあいまいなの
でしょうかね。。。

お礼日時：2012/02/01 10:39