現在は賃貸マンションですが、近い将来、妻子とともに農家である実家に戻ることを検討している男です。
同居は物理的・精神的に厳しいため、母屋に隣接する倉庫(鉄骨2階建て、約25坪)の一部を改装してキッチンや寝室、風呂などを作り、当面はそこに住まうことを考えています。物置として倉庫の機能は残します。
問題は、建築基準法では「1つの敷地に住居は1つ」が原則ですよね?
自分なりに調べたところ、「違法建築となる可能性大」「倉庫→住居だと用途変更の確認申請が要るが、おそらく許可されない」「土地を分割すればOKかも」ということが分かってきました。
しかし実家の近所では、上記のような「別棟の二世帯住宅」にしている家が珍しくありません。
ちなみに市街から離れた田園地域で、畑の中にポツポツと家があるような場所です。
素人なので、建築家の方に相談したところ、「増築しないリフォームで、構造もいじらないのなら、(この土地柄では)確認申請も必要ないし、キッチンや風呂も作れる」とのことでした。元々倉庫は住宅よりも頑丈に設計されているので、耐震的にも問題ないだろうとのことです。
念のため、4つの建築事務所に相談し、写真や現物を見せて確認してもらいましたが、4者とも同じような回答でした。皆さん実績のある一級建築士の方です。複数の専門家の意見なので信用してよいのだろうと思っています。
質問の意図としては、実際は「違法」だとしても、現実問題として罰則が科せられるケースはない(少ない)んじゃないの?ということをお聞きしたいのです。
建築の世界では、「建前と現実は異なる」「やったもん勝ち」ということがあるのでしょうか。
建築基準法と税制は別の問題でしょうが、固定資産税の額は変わるかもしれないとは思っています。
住宅密集地なら近所から通報されたりすることもあるのかもしれませんが、過疎の町なので若家族のUターンは歓迎こそされ、通報されることは皆無に近い土地柄です。
実際にこういうケースで過ごしている人や、同じケースで罰則を受けたことがある人(または知っている人)、建築家の方のお話を聞いてみたいです。具体的な工事の話に入る前に、少しでもモヤモヤを解消したいです。
よろしくお願いします(長文ですみません)。
No.5ベストアンサー
- 回答日時:
<問題は、建築基準法では「1つの敷地に住居は1つ」が原則ですよね?>
そういう噂をよく聞きますが、1つの敷地に2棟以上の住居が有る例も
数多く知っています。
そう言う自分も、1敷地に2棟の電気水道トイレ付きの家を所有しています。
回答No.3のお礼に有るURLの解説はそれだけに興味有りました。
しかし、法律的にはまさに「敷地の可分・不可分」の解説の最後の部分
<尚、敷地のある土地の権利関係は特に建築基準法では問われていないため、
法務局の公図の敷地形状と建築敷地の形状は合致する必要は無く、
敷地を分割するといっても原則としては法務局で敷地を分筆する
必要は有りません。(※1)
(※1)主に市街化区域内の場合。市街化調整区域内の建築は多くの場合、
許可の必要な開発行為に該当する為「都市計画法」に定められた手続きが
必要であり分筆が必要な場合があります。 >
これを読み返せば、必要が無い場合は分筆しなくともよいし、1つの敷地に
2棟以上の家を建てる事もできますよとなります。
回答No.3の解釈でよいのではないでしょうか。
原則の噂が拡がった理由に付いては、次のQ&Aの回答の説明が
参考になると思います。
http://realestate.yahoo.co.jp/chiebukuro/detail/ …
新築の場合には、融資や登記のために権利を明確化させなければ
ならないため「1つの敷地に住居は1つ」と単純化されているのでは
ないでしょうか。
私のケースでは、1敷地内の広い平屋の1/3を取壊し1軒目(2階建て)、
次の1/3を取壊し(融資は受けず)2軒目(2階建て)、残り1/3を10年後に
取壊し、それで現在は1敷地に2軒です。
取壊した家がまだ有ることになっているので、自分で滅失登記を行いました。
登記相談員の話では、登記は自分の権利を明確化するためのものですから
必要を感じなければ未登記でも放置でも構わないとのことです。
ついでに役所の課税台帳を確認しました。2階建て1棟と平屋2棟!が有ることに
なっていました。変更を要求したら、現地チェックして面積が同じで課税額も
同じだから変え無くとも良いでしょうとそのまま。なんとのどかです。
経費削減のため、最近1軒は電気水道取外しました。2軒の間に渡り廊下を
造りました。今年はトイレが使える方に他方から電気水道を引く予定です。
これで名実共に45年の「違法状態?」からおさらばになる訳です。
国道沿いのいわゆる一等地の話ですが、何か変ですね。
そういえば1月程前のTVで、町の徴税担当者が、農家や自営業者の
家を訪ねて、物置や作業所や離れが課税対象不動産かどうか再評価する
奮戦記が放送されていました。
離れがいつの間にか母屋並みになっていたり、木造納屋が鉄骨に
なって電気水道トイレ完備だったり、チェックは甘かった様です。
ただし、税金関係だけで違法建築とかいう事は問わないのだそうです。
入れ物が違法建築で隣から苦情でも無い限り、その中身はしかるべき税金さえ
頂ければ問題は無いとの姿勢でした。
詳細なご回答、ありがとうございます。大変参考になります。
現実的に、田舎の方では、1つの敷地と思われる土地に2軒の家が
建っているような家は見かけますよね。
「離れ」にリフォームで水回りを設置した場合など、いつの間にか
違法状態?になっている、ということもありそうです。
特に、銀行からの融資を受けずに現金払いで工事をする場合は
気付きにくい気もします。
毎年、ある時期に行政の担当や税金の担当が見回りをする、という
話も聞いたことがありますが、そのチェックの基準もあいまいなの
でしょうかね。。。
No.4
- 回答日時:
専門家ではありませんので、建築基準法の事に関しては詳しくありま
せんが、同じ敷地内に住居は一つしか建ててはいけないと言う事は、
過去に聞いた事がありません。
約3年前に我家から2軒隣の家で、長男が実家に帰って来ると言う事
で、同居をするには家が狭いと言う理由から、元々の家の横に新しく
家を新築されました。元々の家と新し家は同じ敷地内に建っています
が、家と家が繋がっている訳ではありませんので、完全に別々の家に
なっています。もし1つの敷地内に住居が2つあるのは駄目なら、こ
の家は完全に建築基準法に違反している事になるはずです。
建築時に必要な許可証の掲示をされていましたので、違法ではない事
は確かだと思います。
税に関しても専門家ではありませんが、倉庫の一部を改造して住居と
される時に、倉庫を広げる訳ではありませんので固定資産税の額が今
より増える事は無いと思います。ただ倉庫の前にコンクリートを張っ
て駐車場にして倉庫と繋げた場合は、その部分は倉庫の一部を広げた
とみなされて税金が高くなる事も考えられます。
やったもん勝ちと言うのは絶対にありえません。法に触れる前に建て
れば、違法であっても法により罰せられないと言うのはありません。
一つの敷地内には一つの住居しか建てれないと言うのも、それは法律
の一つで正しいかも知れません。法律には〇〇条の〇と書いてありま
すよね。一つの敷地内にと書かれているのは〇〇条の事です。
ただし以下の条件によっては免除される事もあると書かれているのが
〇〇条の〇と言う部分です。あなたは〇〇条だけを見られただけで、
〇〇条の〇までは見られていなかったのではありませんか。
駄目な物は駄目。駄目だけど条件に従えば認められると言うのが条の
〇だと思います。何処かに抜け道はあるはずです。それを見落とされ
たのではありませんか。
ご回答、ありがとうございます。
「同じ敷地内に住居は一つ」の件は、他の回答者様からのコメントでも
分かれていますが、下記のようなURLでは明記されてますよ?
http://k-koubou.info/jiten/j_12_03.htm
まあ、道路に面していれば、敷地分割すれば可能のようなので、方法は
いろいろと考えられるのでしょうね。
建築基準法とは別に、行政区によっても異なる面もありそうなので、
地元の信頼できる建築家や工務店に相談するのが一番良いとは思ってます。
ただ、いろんなケースをお聞きしたかったので、参考になります。
ありがとうございました。
No.3
- 回答日時:
>1つの敷地に住居は1つ
法的に何も頭の回らない誤った知識では?(笑)
農家なら敷地たっぷりあるんでしょう?
違法とかにならないよう、単なる図上で敷地に線を入れてそれぞれの敷地(接道ある敷地分割)で合法化できないんですか?
あるいは母屋とお飾りでも共用テラス廊下などつなげれば単なる「長屋」扱い。
ご回答ありがとうございます。
「1つの敷地に住居は1つ」というのは、下記のようなサイトの説明をあちこちで見かけるので正しいのでしょう。
http://k-koubou.info/jiten/j_12_03.htm
農家と言っても”建物を建てられる土地”は、それほど広くはないですよ(^^;
母屋と納屋(倉庫)、それと農機具や軽トラなどを置く場所で精一杯です。
畑を埋め立てて宅地にするのは簡単にはできないようですし。
ただ、木を植えている庭や裏庭はあるので、建ぺい率とかはあまり気にしなくてよいと思います。
母屋も納屋も道路に接しているので、上記のURLの絵にあるように敷地分割をすればいけそうな気もしますね。
No.2
- 回答日時:
>建築基準法では「1つの敷地に住居は1つ」が原則ですよね?
これは違います。
>質問の意図としては、実際は「違法」だとしても、現実問題と
して罰則が科せられるケースはない(少ない)んじゃないの?と
いうことをお聞きしたいのです。
耐震偽装事件以降こういうセンスでの建設はできません。
建築主のすべきことが決まっていれば怠ってはなりません。
なを建築確認を出さない地域もございますが(工事届けのみ)、設計
が必要な場合で、手順も確認をださなければならぬものを、施主から
言われて内緒にする設計は仕事を受ける建築士は今いません。免許
が取られますんで、あなたからの業務委託を拒否します。
設計の構造再計算書によるチェックが一番お金もかかりますね。
あなたみたいなセンスの施主は、4つの設計事務所の言質を根拠に
工事を推進し、委託もないのに責任を設計側に取らせるような
危険性を含んでますが、しないでください。
いわゆる「変な仕事」は施工、設計、官庁指導も事件以降はできないのです。
モヤモヤは合法的に設計し施工するしか解消できません。
早速のご回答ありがとうございます。
勘違いされているようですが、私のほうからそのように依頼しているのではなく、知らないことが多いので、まだ調査・相談している段階です。
そして、いくつか専門家に聞いたらそういう回答だったのだけど、実際どうなのか?(経験者とかいれば)という質問なのです。
No.1
- 回答日時:
>問題は、建築基準法では「1つの敷地に住居は1つ」が原則ですよね?
はて? 昔ながらのそれなりの規模の家であれば、離れや納屋があるのが普通ですが。
実際、私も離れを書斎にして使っています。
>増築しないリフォームで、構造もいじらないのなら、確認申請も必要ないし、キッチンや風呂も作れる。
そのとおりです。
建築確認が無い以上、役所が実態を把握することなんてできません。
「やったもん勝ち」というよりも、自分のものを自分で改造して、その結果生ずるかもしれないリスクも自分で負うのであれば、引け目を感じる必要は無いと思いますが。
私は不動産屋ですが、この程度の事例で罰則を受けた例を私は知りません。
早速のご回答ありがとうございます。
言葉足らずでしたが、1つの敷地には「人が住むための設備が揃った居宅(つまり母屋)」は1つしか作れない、という認識です。納屋や離れはもちろん有りですが、キッチンや風呂などの水回りは付いてません。
例えば庭の納屋を取り壊して、新築の住宅を建てることはできないと思っています。
そこで、すでに建っている離れや納屋の建物にリフォームで台所を作ったら違法なのか?改めて建築確認申請が必須なのか?というのと同じ意味の質問です。
建築家の答えは「OK」でしたが、それに付随する問題や注意点などがあるなら知りたかったのです。
ありがとうございました。
お探しのQ&Aが見つからない時は、教えて!gooで質問しましょう!
関連するカテゴリからQ&Aを探す
おすすめ情報
- ・漫画をレンタルでお得に読める!
- ・人生のプチ美学を教えてください!!
- ・10秒目をつむったら…
- ・あなたの習慣について教えてください!!
- ・牛、豚、鶏、どれか一つ食べられなくなるとしたら?
- ・【大喜利】【投稿~9/18】 おとぎ話『桃太郎』の知られざるエピソード
- ・街中で見かけて「グッときた人」の思い出
- ・「一気に最後まで読んだ」本、教えて下さい!
- ・幼稚園時代「何組」でしたか?
- ・激凹みから立ち直る方法
- ・1つだけ過去を変えられるとしたら?
- ・【あるあるbot連動企画】あるあるbotに投稿したけど採用されなかったあるある募集
- ・【あるあるbot連動企画】フォロワー20万人のアカウントであなたのあるあるを披露してみませんか?
- ・映画のエンドロール観る派?観ない派?
- ・海外旅行から帰ってきたら、まず何を食べる?
- ・誕生日にもらった意外なもの
- ・天使と悪魔選手権
- ・ちょっと先の未来クイズ第2問
- ・【大喜利】【投稿~9/7】 ロボットの住む世界で流行ってる罰ゲームとは?
- ・推しミネラルウォーターはありますか?
- ・都道府県穴埋めゲーム
- ・この人頭いいなと思ったエピソード
- ・準・究極の選択
デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング
-
増築したのが無届ですが固定資...
-
セキスイハイムに木造の増築っ...
-
離れをリフォームして新築家屋...
-
ベタ基礎坪単価
-
増築費用を教えてください。
-
増築でベランダを付けたいので...
-
一月に実家の母が亡くなりまし...
-
倉庫のブロック基礎について
-
2×4の住宅の増改築について
-
増築工事の場合の建て方(上棟...
-
平屋から二階建てへの改築
-
アイフルホームで
-
家の増築の棟上げについて教え...
-
改築
-
ベランダ、屋上増築
-
平屋建ての2階増築について迷...
-
屋根からトントンという音がし...
-
ハイムはハイムじゃなきゃリフ...
-
打ち抜き井戸を埋める方法を知...
-
中古マンションのたばこのヤニ...
マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング
-
増築したのが無届ですが固定資...
-
実家の庭に2DK(平屋)を増...
-
布基礎の値段なんですが、いく...
-
離れをリフォームして新築家屋...
-
増築工事の場合の建て方(上棟...
-
倉庫のブロック基礎について
-
パナホームでの増築&リフォー...
-
セキスイハイムに木造の増築っ...
-
アイフルホームで
-
RC造(ラーメン構造)の柱や外...
-
増築後の合併浄化槽
-
家の増築の棟上げについて教え...
-
一月に実家の母が亡くなりまし...
-
リフォーム時の幣串の扱いについて
-
プレハブ小住宅の建築確認申請...
-
ベタ基礎坪単価
-
リフォーム、もしくは増築でリ...
-
新築だけどリフォームをした方...
-
斜線制限について
-
増築でベランダを付けたいので...
おすすめ情報