区分所有者の議決権の数え方

マンションの大規模修繕をする時、議決権の4分の3の賛成が必要とされています。
例えば、100戸あるマンションであれば、単純に75戸の賛成が得られれば良いと思います。
ところで、この議決権に関して、空室になっている部屋はどのように扱われるのでしょうか？

例えば、100戸あるマンションにおいて、すでに40戸が空室の状態であるとします。
このとき、大規模修繕をするときに必要な要件は、次のうちのどれが正しいのでしょうか？

1. 入居者がいる60戸のうちの4分の3（すなわち45戸）の賛成があればよい
2. 空室40戸は「賛成」とみなし、残り75-40=35戸の賛成があればよい
3. 空室40戸は「反対」とみなすので、どうやっても75戸の賛成を得ることはできない

さすがに3はあり得ないと思いますが、1と2のどちらで判断をするのかなと思いますが、ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

よろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： doctorelevens 回答日時： 2012/02/19 19:10

１００戸なら空室も含め、７５戸以上の区分所有者の賛成票が必要です。

分譲マンションの場合、販売時点で
・売れた分：購入者＝区分所有者
・売れ残った分：販売者＝区分所有者
となります。
その後、
・購入者は変わっても、誰かが区分所有者となっています（不動産業者だったりしても可）
・売れ残り続ければ販売者は区分所有者であり続け、後からでも売れれば、購入者が区分所有者
になります。
以上のサイクルを繰り返しているので、「居住していない区分所有者」という存在が発生しますが、
それでも戸数分の区分所有者は存在しますので、その戸数の3/4以上の賛成は必要です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。一番わかりやすかったです。間違いも含めて理解することができました。

お礼日時：2012/02/20 22:40

No.5 回答者： sinnei7777 回答日時： 2012/02/20 08:33

空室だろうと、議決権は100あるのですよ。

回答

通常は総会の出欠にアンケートの様な物を取ると思います、そこに欠席の場合は理事長に委任するか、他の出席する人を指名して委任するかになると思います、もしくは議決権行使書を使う事を認められていればそれを使う事で意思表示は出来るでしょう。
理事会によって色々あります、欠席者自体を総会決議の票に含めない場合もあります、その時でも議決権100に対してです。

（1）（2）（3）ではなく、議決権空室があっても、100あるのです。100に対して3/4なのか1/2なのかです。

この回答へのお礼

この情報もとてもためになりました。ありがとうございました。

お礼日時：2012/02/20 22:40

No.4 回答者： u-jk49 回答日時： 2012/02/19 19:21

〔♯2〕の方のご回答で正解ですが、補足しますと、議決権というのは、例えば、賃貸の居住者には無いわけです。

空き室の場合も、賃貸で貸している方への管理組合の総会案内と同様のものが送付されて、出欠の可否、そして、議長に議決権を委任するか否か、または、各議案を明記して、その議決権の行使を「はい・いいえ」という形にて、文書で問います。つまり、委任状数、それに、議決権行使の「はい」の数、＋出席者の賛成票が、全体の四分の三(特別議決)で良いわけです。ですから、たいていは殆ど問題なく議決されましょうね。

つまり、空室云々は、議決の際には関係ありません。また、賃貸に出している方は、空室にしている方と同様に、少しでも高額で貸すとか、少しでも高額で売却したい為、大規模修繕には、積極的に賛成するのが普通です。そういう方々は、もともと資産家であるうえ、資産価値を重視しますので、なかなか反対はしませんし、大方は、管理を委託されている管理会社が、大規模修繕で発生する甘い汁を吸うためにも、大規模修繕に向けて大いに力を注ぎます。大規模修繕を考えないマンションというのは、既に、老朽化していて、建替え準備に入っているマンションと考えざるを得ません。

No.2 回答者： TooManyBugs 回答日時： 2012/02/19 18:41

1,2,3のいずれでもない。

議決権は居住者ベースではな「区分所有者」であり空室であっても所有者は存在する。

No.1 回答者： g4330 回答日時： 2012/02/19 18:24

　

3がありえないと言うなら2もありえない
普通は1しかない