身内の代わりにローンを組んだ場合のメリット、デメリットは？

遺産相続で、父は自宅とその土地、弟は貸家のついた土地を相続しました。
その後、弟はリストラで失業。不運は重なり、２棟ある貸家の１軒が退居し、古くて家賃も安いので建て替えの話が出て、弟は無職なのに「建て替えたい」と言い、もう１軒も春には出るそうで住宅メーカーから見積もりも取り終えています。
が、無職の場合、アパートローンも組めないですよね？！　いくつか資料を取り寄せましたが、日本生命の場合は金利が高いものの、条件は書いておらず、他の信託銀行などは「安定した収入があること」という条件がありました。今後見込まれる家賃収入は安定した収入には含まれませんよね？

弟は「勉強してる」と言うものの、実際は資料を取り寄せているだけで電話をかけたりしていない様子。
こちらは平日は電話している時間などないので、暇な弟が調べるしかないのですが、最悪の場合、父は定年退職していますが、嘱託として低い年収ながら働いていますし、年金も入ってきているので、ある信用金庫から「兄の名前でならローンが組める」と言われ、父が組んでも「建て替えさせてあげたい」と言っています。もちろん返済は家賃から弟がします。

弟の土地は父の名義も入っていますが、将来的に弟一人のものになるので、これまでも家賃収入は一切我が家はもらわずきましたが、父の名前でローンを組む場合、建物の名義は完全に弟一人にできるのでしょうか？　返済できなくなった場合は、弟の土地を手放すだけで、我が家は取られないと父は言っていますが、予測できるメリット、デメリットはありますか？

頭金は弟が出します。1000万円までは出せないと言っているそうです。家にかかるお金は、2500万円ほど。建て替え後はアパート4世帯になるため、安く見積もっても、満室時の家賃収入は32万円ほど。

文字数に制限がありますので、補足要求いただければ補足します。
よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2003/12/24 16:13

ローンを父が借りる、または父が連帯保証人になるということは、土地を売却して返済できなければ当然自宅を売ってでも返済しなければなりません。

そこが一番の問題ですね。

ですから、その土地の価値がわからなければなんとも答えようがありません。
最近はどこでも下落していますし、、、

とりあえず土地自体は便のよいところであり、また町の人口が減少していない又は増加している地域であるとしてお答えします。
この場合は大体とちの現在の評価額の１／２程度までであれば、担保割れの危険性は少ないです。

あまりよい防御策はありませんが、ひとつ考えられるのは、
・父からお母様に対して配偶者の特別生前贈与の非課税枠で可能な限りの自宅の持分を移す。
・父から子供に相続時清算制度を利用して可能な限り子供に自宅の持分を移す。
という方法があります。（適用できる条件がありますし、金額を幾らにするのかという問題がありますので税務署で詳しくお聞きください）。

ローンを組む前にこのような方法で父の家の持分を最小、又は０にしておけば万一ローンが支払えず、また借家を建てる土地の価値がローン残高を下回っていても、父は最悪自己破産すればよくて、家は父の名義ではないか、父の名義があってもわずかな持分ですから、債権者は処分できず家を守ることが可能になります。

なお、家の持分を父から他の家族に移すという話は、ローンの支払が困難になってからでは出来ません。財産化駆使として認定され処罰されますので、初めから移しておくのが大事です。

では。

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。

うちの家族は、無職になっても「建て替える」と言った叔父は結構貯蓄があるはずなので、2000万円位
持っているんだろうね・・・と話していました。
が、1000万円も出せないとは、やはり厳しそうですね。
うちを取られることは絶対に避けたいですし（我が家も建て替えたばかり。その際ローンを組まずに
頑張ったのに・・・）
土地は場所的に駅から近く、これまでも空きが出たことがなく、良い場所のようです。坪単価は66万円で
計算し、72坪あります。坪単価は役所で確認したようです。
建物を２世帯分にして、定職に就いて落ち着いてからもう２世帯増やすという案もあるようです。

我が家が犠牲になるのはおかしいので、支払いできない状況になった場合のことを、もう少し調べてみたい
と思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/24 23:08

No.3 回答者： noboru0510 回答日時： 2003/12/23 20:58

＃１です。

>土地を手放せばいいと父は言っているのですが・・・

土地を手放す時の価格(4000万円）は約束されているのでしょうか？一般的には、将来の土地の値段は、「その時点での時価」になるので、「現時点では不明」であり、「現在の価格が40000万円」だと思います。
「土地の価格は下落する事がある」ということをバブルの時に学習しましたよね。
ローンの残債＞売却時の土地の値段だったら、差額を一括返済する必要がありますが、それだけの資金の余裕はあるのでしょうか？
連帯保証人になるのであれば、ローンの残債についての全ての責任を自分一人で果たさなくてはならないことを肝に命じておいた方が良いと思います。
叔父さんの行動が、100%信用出来るなら話は別ですが、少しでも不安があるならば連帯保証人にはならないほうが身のためだと思います。

この回答へのお礼

再度のアドバイス、ありがとうございます。

確かに土地の価格は下がるでしょうね。
一応15年程度での返済を予定しており、借りるお金も多くても2000万円です。

叔父の行動を信用していないのは父以外の家族で、保証人になる、または
ローンを代わりに組む父は大乗り気です。私としては、我が家に被害が
出なければ父の好きなようにさせてあげてもいいとは思っています。
甘いでしょうか・・・

家賃１軒分が月の返済額、最低でも２軒分の家賃が取れる計算で、叔父自身が
賃貸住まいなので、いざとなれば自分の物件に住むでしょけど、無職のまま
では返済が相当きついのは今の時点で私にもわかります。
私は何となく叔父はもう働く気がなくて、アパートを建てようとしている
ように思えるんですよね・・・

ありがとうございました。

お礼日時：2003/12/23 23:08

No.2 回答者： xxxx123456 回答日時： 2003/12/23 19:14

我が家は、とられます。

この回答へのお礼

我が家「も」取られるということでしょうか？？？

再度、回答をいただけますと助かります。

お礼日時：2003/12/23 20:41

No.1 ベストアンサー 回答者： noboru0510 回答日時： 2003/12/23 11:07

メリットは、弟さんに対する愛情表現が目で見てわかる、という事だけでしょう。

弟さんが無収入なので基本的には弟さん名義でのローンは困難だと思いますが、連帯保証人としてお父さんやお兄さんが責任を持つというのであれば可能性はあります。
ただその場合、連帯保証人の責任を充分自覚する必要があります。もしアパートが空室だらけになってしまった場合は、誰がローンを支払うのか、という問題があります。
融資元は、契約の当事者でも連帯保証人でも、どちらに対しても債務の履行を要求できるので、いきなりお兄さんに請求が来るかもしれません。その時に「弟に支払ってもらってくれ」という逃げは通用しませんし、最悪の場合、その時点で弟さんが失踪してしまったらどうしますか？

「そんな事は、あるわけない」と思うかもしれませんが、可能性としては全く無いとは言えません。人生は何が起きるかわかりません。

非常にリスクの高い話だと思います。

この回答へのお礼

アドバイス、ありがとうございます。

父としては、万が一弟がこのまま無職だった場合でも、家賃収入があれば生活していける、という考えの
ようで、建て替えを急いでいるようです。うちの家族としては、土地を売ってしまうか、定職に就いてから・・・
と思っているのですが、遅いほどどんどん赤字になると思っているようですね。

いずれにしても、保証人は父がなるしかありません。
また私個人は弟（叔父）のことを良い人だと感じないので、逃げるというより「払えません」と平気で言う
可能性も予測しています。
その際は叔父の土地を手放せばいいと父は言っているのですが・・・　つまり、うちは一切払う気はない
という・・・　無理でしょうか。
ちなみに建て替え予定の土地の価値は、約4000万円だそうです。

再度のアドバイスがありましたら、よろしくお願いいたします。

お礼日時：2003/12/23 20:38