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実家相続の話しです。父は他界して実家は母が相続してます。子供は2人(私と弟)です。
現在迄母と弟は数十年同居。私は結婚して別世帯となり別に居住。高齢の母が亡くなった後の相続を兄弟で話し合ってます。
弟は独身なので実家に住むより現金が欲しい。
私は実家を取得して住みたい。
実家は資産価値が6,000万です。

①弟が同居して居たので相続税計算上は実家の資産価値は最小30%〜20%→1,800万〜1,200万
②相続税基礎控除3,000万足す600万掛ける2人で4,200万
Q1:①②より相続税は基本かからない。
Q2:弟に3,000万(私が現金用意して)を支払い、私が実家を取得(登記)する事はできますか?
この時自宅取得の私が弟に払う3,000万について税務署に何か提出する必要ありますか?(普通に住宅購入すると購入資金がローンか何か税務署が確認すると聞いてので)
Q3:それとも①を使う為に、弟が実家を一旦相続(登記)して、私が6,000万で買取る。(相続半分の3,000万を現金で払う)
Q4:もし弟と協議して実家の市場価値が6,000万より低いと合意して2,000万の現金で良いと言う場合は2,000万払って私が取得出来ますか?

素人の解釈間違いあると思いますので正しい教授お願いします。

A 回答 (6件)

他の回答者が十分回答しているように思えますが、気になる点を書かせていただきます。

重複していましたら申し訳ありません。

資産価値6000万円とありますが、何をもとにはじいているのでしょうか?
相続税の話で言えば、時価などではなく、相続税法に従った財産評価が原則です。不動産鑑定士による鑑定評価で相続税法に従った財産評価を大きく下回るのであれば、時価的な話でも相続税の計算ができるかもしれません。

優遇措置については、おそらく小規模宅地等の評価減かと思いますが、必ずしも同居である必要はないかと思います。生計を一緒にしていたといえる状況がお母様とあなたの間で説明できる状況であり、そのうえであなたが相続すれば、弟さんでなくとも優遇措置が受けられることでしょう。

次にあなたが弟さんの納得できる対価を支払い、優遇して遺産相続をするといったようなことも書かれているように思いますが、これを代償分割というと思います。詳細は書くことが出来ませんが、代償分割を行っても小規模の特例なども受けられるかと思います。

弟さんが一度相続して、あなたが売却を受けるという考えもわかります。ここでは極力持ち分という考えで、相続で可能な限りあなたに権利を渡すほうが、他の税目より相続税のほうが有利かと思います。持ち分の譲渡となると、弟さんが課税を受けることとなります。ご両親がその住まいを購入した時の資料がしっかりと残っていれば、計算上弟さんが得したものが限定的になり、税負担は抑えられるかもしれません。しかし、相続で得た不動産の売却ともなると、取得時の資料などがないため、課税を受ける際の計算で取得費が売価の5%程度となってしまうので、想定外に大きな税負担となるでしょう。

詳細はわかりませんが、私の祖父母がなくなった際に私の親とその兄弟姉妹(叔父叔母)の相続で、叔父がいったん持ち家とその敷地を相続し、私の親や叔母は叔父が売却する予定金額のうちの相続分相当を他の預貯金から多くいただくこととしました。
その結果、叔父は単独で不動産を所有し売却することとなりましたが、購入時価格が分からないので最低金額とされる取得費のみで計算され、高額な所得税を負担することとなりました。その時には、私の親や叔母が相続した遺産から一定額を支援しましたが、後出しされるのは困るということで、それでおしまいとする約束をしました。その結果、叔父はその後住民税が跳ね上がり、さらには国民健康保険料が跳ね上がり、不平不満があったようです。

私自身税理士事務所勤務(資格者ではない)です。それでも見通しが聞かないところも多々あったように思います。依頼先の司法書士や税理士は個々に依頼したというのもあり、説明等の負担が重く、不足もあったかもしれません。
出来たら、司法書士(行政書士ではなく)と税理士がいるような総合事務所に相談のうえで、計画的な準備が可能かどうか、要件を満たすかどうかなどと、税額試算などを相談したほうが良いかもしれませんね。
ただ、実際の相続税の申告と変わらない資料とともに計算しないと、具体的正確な資産ができませんし、費用も掛かるやもしれません。
あえて司法書士を含めているのは、税理士や税理士が免除登録している行政書士資格の業務でも遺産分割協議書などの作成は可能かもしれませんが、司法書士業務までを視野に入れていない人の作成した遺産分割協議書ですと、登記申請で使えないものになるやもしれません。あくまでも協議書としては有効であっても登記に使えない可能性があるということです。そういったこととなった場合には、司法書士に再度遺産分割協議書の差k末井が必要となってしまうでしょう。さらに代償分割や売買の契約書等の書面まで考えると、税理士の範疇を超えている可能性もあるので、司法書士介入が良いと思います。ただ、相談時には司法書士が不在であってもよいと思いますが、実際に依頼するときにまとめて依頼できる事務所が良いかと思いますね。
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この回答へのお礼

素人の私の疑問に大変丁寧にお答え頂きありがとうございましたべんきょうになりました。

お礼日時:2023/07/31 17:41

①弟が同居して居たので相続税計算上は実家の資産価値は最小30%〜20%→1,800万〜1,200万


失礼ながら出発点から違います。
まず「建物」と「土地」は別々に評価します。評価方法は「相続財産評価通達」(国税庁長官通達)に従います。

上記不動産の評価額に母の残した預貯金を加えます。
その他の財産も評価して加えます。
そして母の残した債務を控除します。
債務つまり借金などないわ!と言う人が多いですが、死亡前の入院費や葬儀代は債務です。遺産増額から債務を引いて相続財産を確定させます。

相続財産が確定したところで遺産分割協議をします。
子二人しか相続人がいないというなら二人で遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成します。同書類の作成は不動産登記を委任する司法書士に言えば作ってくれます。

このとき「今同居してる弟がそのまま家屋と土地を相続する」というならば、土地の評価額は小規模宅地の特例をうけ80%減額できます。
弟が相続した後、姉が「弟から買い取る」となると、すでに相続問題は無関係で、「弟は不動産売却益に対する所得税住民税が課税される」ことになります。

遺産分割協議で「建物と土地は姉が相続するとした」場合には、上記の小規模宅地の特例が受けられるかどうかを検討しないといけません。
すでに姉が「自分の居宅を持っている。あるいは夫が所有してる居宅に住んでいる」ばあいには、姉が相続した土地に小規模宅地の特例が適用できなくなるので、結果相続財産額が基礎控除額(4,200万円)を超えてしまう可能性もあります。
弟が相続するなら小規模宅地の特例該当だが、姉だと同特例非該当というケースの場合には慎重性が必要です。

姉が弟にいくらかを支払って遺産である建物と土地を相続する。
このやり方を代償相続といいます。
「あなた、実家いらないでしょ。お姉さんが相続するわ。でもあなたも住む家がなくなってしまうから、このお金でなんとか見つけなさいな」という訳です。遺産分割協議書にこの旨を記載します。
この時「姉が弟にいくら代償金を支払うか」は遺産分割協議の話なので「税務署がなんとかかんとか」言ってはきません。
但し、不動産の時価より著しく高い代償金を支払うと遺産分割協議の名を借りた贈与(姉から弟への金銭の贈与)と判断されますから、土地建物の時価(ここでは相続税評価額と同額と考えてよい)程度が良いです。
実家建物と土地は姉が50%相続権があるのですから、実家の評価額の半額というのが適切です。

代償相続でも実際に取得するのは姉ですから、姉が取得した際に小規模宅地の特例が適用されるかどうか、念入りに確認する必要があります。

ご相談のケースでは「実家の建物と土地の相続税評価額はいかほどになるか」を知っておかないと、お話が進みません。同額は専門家である税理士に算定してもらうのがベストです(行政書士ではありません。税理士独占業務を行政書士が行うことは違法です。仮に「私できますよ」という行政書士がいても依頼するのは×です)。

母に遺言で実家の相続人を指定して貰う方法について。
遺言に従って姉弟が相続するだけであって、小規模宅地の特例に該当するか否かは別問題です。
小規模宅地の特例はかなり複雑な条件をクリアーしないと該当しないので、税理士に判断してもらうのがベストです。


ポイント
1 実家とひとくくりで評価するのではない。
 建物と土地を別々で相続税評価額を計算する。
 そのさい「誰が相続するか」で小規模宅地の特例に該当するか否か決まる。

2 弟が相続し、その後弟が姉に売却するのは「普通の不動産売買」なので譲渡所得にかかる税が発生する。

3 売買価格が「時価よりも著しく低額」の場合には、差額は贈与をしたことになるので、売買価格は著しく低額と税務署長に判断されない額にしておかないと余計な税負担が出ます。


なお余計な事ですが、相続で得た不動産を取得後すぐに売却したからと言って税務署がああだこうだ言って来ることはありません。
自分の物になった不動産をいつだれに売却しようと自由です。
なんなら相続登記をした日に売買しても良いのです。
不動産譲渡に関する譲渡所得を確定申告する義務があるので、何処の誰が不動産を処分したという情報を把握してる税務署が「譲渡所得の申告について」という文書を出すことはあります。
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この回答へのお礼

非常にわかりやすく詳細説明頂きありがとうございました。素晴らしいアドバイスありがとうございます。

お礼日時:2023/07/31 17:43

>実家は母が相続してます…



土地・建物を母名義にしたという意味ですか。

>実家は資産価値が6,000万…

なんの値段ですか。

相続税や贈与税での評価方法は、
・土地・・・路線価のある土地なら路線価、路線価のない土地なら固定資産税評価額。
・建物・・・固定資産税評価額。
ですが、合っていますか。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>①弟が同居して居たので相続税計算上は実家の資産価値は最小30…

だから 6,000万合っているかどうかの検証が先。

合っているとしても、その家に住んでいなかったあなたが「小規模宅地の特例」を申告するには、一定の要件が加わります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

>Q2:弟に3,000万(私が現金用意して)を支払い、私が実家を取得(登記…

遺産分割と相続税評価は別物。
不動産の遺産分割は評価額でなく実勢価格、不動産屋の売買相場で考えないと、現金を受け取る人と公平になりません。

>この時自宅取得の私が弟に払う3,000万について税務署に何か提出する…

申告時に提出するものなど何もありません。
ただ、提出後にじっくり精査され関係書類を見せろと言われることはあり得ますので、帳票類はすべて保管しておかないといけません。

>(普通に住宅購入すると購入資金がローンか何か税務署が…

今回のお話と直接の関係はありません。

>弟が実家を一旦相続(登記)して、私が6,000万で買取る。…

登記費用が二重になります。
しかも、いったん相続問題を終結させた後で売買すれば、売った側に「譲渡所得」として課税される恐れがあります。

故人曰く、
「李下に冠を正さず。瓜田に履を納れず。」
紛らわしいことはするなという戒めです。

>Q4:もし弟と協議して実家の市場価値が6,000万より低いと合意し…

弟と協議してでなく、不動産屋に聞いて・・・です。

実勢価格より安い値で売買すれば、安く見積もった分が贈与税の対象になります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/ …

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/i …
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この回答へのお礼

検索先URL付け頂きとても助かります。丁寧なアドバイスありがとうございます。

お礼日時:2023/07/31 17:44

遺産分割協議書という書式があり、それに弟は現金3000万とする。


(弟が2000万で良いと言えば、そう書いても大丈夫)
(固定資産税の課税基準が1800万なら、弟900万と言うのも多い)
兄が、土地、建物を相続する。等と列挙、日付、実印を押して
法務局で相続申請。

印鑑証明や、おふくろさんの生まれた時からの戸籍などそろえて
だが、ネットで検索すれば個人でも出来る。
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この回答へのお礼

的確なアドバイスありがとうございました。

お礼日時:2023/07/31 17:45

Q 弟に3,000万円を支払い、私が実家を取得することはできますか?


A: 可能です。弟が実家の相続人となり、相続財産として実家を登記し、その後私が弟に3,000万円を支払い、弟から実家を取得する形になります。ただし、この取引には適切な契約書を作成することが大切です。

税務署に提出する必要があるかどうかについては、取引の内容や規模により異なります。特に金額が大きい場合や、不動産の取引であるため、税務署に申告する必要がある可能性があります。税金に関する事項は慎重に対処する必要があるため、税理士や行政書士に相談することをおすすめします。

Q①を使うために、弟が実家を一旦相続(登記)して、私が6,000万円で買取る方法は可能か?
A: 可能ですが、同様に税金に関するルールを遵守する必要があります。弟が相続した後、私が6,000万円で実家を買取るという手続きを行います。ただし、相続と売却の間に短期間での資産移転が行われる場合は、税務署から警告を受けることがあるため、相続からの売却には注意が必要です。

Q もし弟と協議して実家の市場価値が6,000万円より低いと合意して2,000万円の現金で良いと言う場合は、2,000万円を払って私が取得できますか?
A: この場合、弟が実家を相続した後に私が2,000万円で実家を買取る形になります。ただし、価格が市場価値より低い場合、税務署がそれを対象として相続評価を行うことがあります。相続評価が市場価値よりも高いと判断された場合、差額に対して贈与税が課税される可能性があります。相続や贈与に関する税金の専門的なアドバイスを求めることが大切です。。
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この回答へのお礼

的確でわかりやすくアドバイスありがとうございます。

お礼日時:2023/07/31 17:46

お母さんの意向を「遺言書」にして貰うのが良いと思います。

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この回答へのお礼

遺言書調べてみます。ありがとうございました。

お礼日時:2023/07/31 17:38

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