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旦那さんがお亡くなりになり、奥さんが相続放棄されました(相続放棄申述受理通知書受け取り済み)
この旦那さん名義の不動産を購入する方法を教えてください。宜しくお願いします。

質問者からの補足コメント

  • うーん・・・

    奥さんより、故人の子供、孫、曾孫、玄孫、親、祖父母、曾祖父母、兄弟姉妹、叔父叔母・伯父伯母、甥・姪まで相続放棄されたと伺っております。

      補足日時:2018/03/18 21:36
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A 回答 (6件)

民法952条に基づいて相続財産管理人の選任を求めると,その財産管理人が財産管理の一環として不動産を換価処分するはずですので,欲しいのであれば,そこで買うしかないと思います。



相続財産管理人の選任
 http://www.courts.go.jp/saiban/syurui_kazi/kazi_ …

この申立ては利害関係人であればできるのですが,不動産を買いたいというだけでは利害関係ありとはいえない(申立ての際に利害関係を証する資料の添付が必要ですが,被相続人との間で売買予約契約の締結等をしていない限り,その資料が存在しない)ので,相続人だった人にお願いをして,申立てをしてもらうと良いのではないでしょうか。何もしなくても,固定資産税の徴収の関係で役所が申立てをするような気がしますが,それには役所の事務手続き等の時間がかかりますので,いつになるかわかりません。
元相続人が被相続人名義の通帳等を保管している場合,その管理義務の関係もあるので,元相続人にも申立てのメリットはあると思います。また,申立人には相続財産管理人として誰が選任されたかの通知が行くので,それを知る意味でも,元相続人にお願いしたほうが楽だといえるでしょう。

この申立てをすると,家庭裁判所が相続財産管理人を選任します。申立ての際に財産管理人の候補者を挙げることはできません。あくまでも家裁が,独自の判断で選びます。
その選任公告(官報で行われます)の後2ヶ月は,戸籍上明らかではない相続人からの申し出を待つ期間でもあるのですが,その期間の満了後に,今度は相続債権者や受遺者に対して,権利を申し出るようにという公告(これも官報です)が行われます。
その期間満了後(つまり選任から4ヶ月以上の経過後),その不動産の受遺者がいない場合に,その後の引継ぎがしやすいように不動産を換価処分するはずですが,これは原則として競売によります。が,競売だと売れにくかったり安くなってしまったりするので,実務としては早く高く売れるのなら任意売却での換価も対応してくれることがあるそうです。

なので不動産が欲しいのであればこのタイミングでの購入申し入れをするしかないと思われるので,相続財産管理人が選任されたら,そのタイミングで声をかけてもらえるようにお願いをしておくと良いのではないでしょうか。

ただし,相続債権者への全額の弁済が終わってなお不動産が残っているような場合で特別縁故者がおり,その人に不動産を承継させるのが適当な場合には,換価処分は行われない可能性があります。特別縁故の認定はけっこう厳しいと聞きますが,事例によっては認められることもあるでしょう。そのあたりの情報を得る意味においても,なるべく早くに相続財産管理人と連絡をとっておいたほうがいいと思います。
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「誰に購入の意思を伝え、誰と取引をすればよいか」


抵当権者もなく、差押権者もないなら、その不動産を強制的に競売や公売をする権利をする者がいません。
しかし、その土地を自分のものにしたい旨を司法書士に伝えれば、相続財産管理人の選任など必要な手続きをしてくださるはずです。
 競売や公売とちがい、相続財産管理人の選任費用や司法書士報酬が必要ですが、目玉が飛び出るような額ではないので、必要経費と割り切ることです。
 相続人がいる場合でも、不動産屋に仲介手数料を支払うわけですから、それを考えると割安かもしれません。
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欲しいと言われる不動産登記簿を法務局でとる。


相続人が相続放棄をするぐらいだから、相続債務があるはず。
これを考えると不動産に抵当権が設定されているとか、仮差押えがされてる、あるいは既に差押がされている可能性が大。

抵当権実行、差押権利者が競売あるいは公売する際には、公告がされます。
この公告は一般的には目にすることが少ないです。主に不動産屋が注視してる情報です。
この頃は新聞にて裁判所の競売公告を見る事もありますが、これも稀。
「不動産の所在地に競売の案内の看板等が設置される」と言う意見がありますが稀有です。

そこで、上記の抵当権者や差し押さえ権利者(登記簿に載ってます。把握することも可能という記述がありますが、把握ができます)に「私が買います」と申し出をすることをお勧めします。
競売でも公売でも、落札してくれる人がいる状況ですと、手続きの速度がぜんぜん違います。

競売(裁判所がする)は知りませんが公売(税務署などが差押物件を売る)などは、公売物件の近隣者に買受希望の有無を聞いて、希望があるならば公売に参加するように勧めるぐらいです。
「オタクの隣の土地だけどさあ。滞納処分で差し押さえしたので、公売するのですが、もしよろしかったら、公売にさんかしてくれませんか」という具合です。
隣の人でも、滞納で差し押さえして公売に掛けられてるって情報は知らないこともあるからです。
不動産の所在地に競売の案内の看板等が設置されるなんてことは稀有なのです。

「公売物件を見つける。借金してそれを落札する。利益を付けて公売物件の近隣者に売る」
これが不動産屋の仕事のひとつ。

あなたが欲しい物件ならば、不動産屋が落札したものを買い取るよりも、直接落札した方が安くできます。

なお、相続人不存在の場合の相続財産管理人の選定などの法定手続きは、抵当権実行ならば抵当権者、公売物件ならば租税債権者が職権で行いますので、買受人が心配することではありません。
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この回答へのお礼

hata。79さん 詳しく説明いただきありがとうございます。
もう少し質問させてください。
不動産登記簿を確認しました。差押え履歴ありますが、最終行は
解除になってました。
裁判所に確認してみたところ、「相続放棄されているので、不動産
を売買する権利を持っている人がいないので、管財人の申し立てが
必要です」と言われました。
何度も申し訳ありませんが、誰に購入の意思を伝え、誰と取引を
すればよいのでしょうか。宜しくお願い致します。

お礼日時:2018/03/22 23:55

経験がないのでわかりませんが、相続放棄申述受理通知に記載のある裁判所、興味を持たれている不動産の登記簿に確認をされるとよいのかもしれません。



相続放棄をされるということは、債務などがあり、相続するメリットがない、デメリットとなるということなのかもしれません。であれば、その債務の債権者などがその不動産を含み遺産について現金化させるために競売を裁判所へ求めるのかもしれません。
登記簿謄本を見れば、まずは抵当権の設定等をしている債権者を把握することも可能なことでしょう。

単に競売がかかるとすれば、その不動産の所在地に競売の案内の看板等が設置されるはずです。私も経営する会社で土地を探していたところ、財務省の地域の財務事務所の看板を見つけ、競売に参加して購入できたことがあります。しかし、競売前に債権者等が別な用途で手に入れて利用されることもあると思います。また、不動産屋が購入して利益を乗せて転売等も考えるかもしれません。
状況によっても異なりますので、何でしたら司法書士等に相談されてもよいのかもしれません。
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誰かが相続すればその人との交渉。


誰も相続しなければ財務省の競売にかけられます。
http://www.mof.go.jp/national_property/summary/s …
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>奥さんが相続放棄…



故人は何歳ぐらいだったのかお書きでありませんが、故人の子供、孫、曾孫、玄孫、親、祖父母、曾祖父母、兄弟姉妹、叔父叔母・伯父伯母、甥・姪までが法定相続人になる可能性があります。
従兄弟以遠は関係ありません。

既にこれらの人全員が相続放棄したのでない限り、順番に当たってみれば良いでしょう。
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