中古一戸建て（私道負担あり、建ぺい率オーバー）

詳しい方、ご回答お願いいたします。

ここ数ヶ月中古戸建てを探し始め、やっと「これは！」という物件に出会いました。
しかしながら、その物件ｊは私道負担あり、建蔽率を２パーセントほどオーバーしています。

14年前に建った建売（周り４件同じような家の形＆広さ）です。
私道は今回検討している戸建ての側面に車１台分あります。
私道の共有などはしておらず、誰も通行しないような形になっています。（ぱっと見はその物件のカースペースのような感じ）

こういった物件の場合、何か困った事象は起こりうるでしょうか。

1、私道なのに駐車スペースとして使ってよいものでしょうか。
幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければならないのは、防災等の理由だということで、
私道とは言えその防災通路に駐車してよいものか。
町内の○○を置かせろなどとなりえるか。

また、

2、こういう場合、近所の目からすると煙たいものなのでしょうか。
これからの長い期間、地域やご近所とはうまくやっていきたいので、気になります。


3、建売なのに最初から建ぺい率オーバーで造られたようですが、建ぺい率違反にはならないのでしょうか。

ローン事前審査は通っており、このような物件の場合資産価値も低い（実際格安物件である）ことは承知しております。

それ以外で知識をご教示いただければ有難いです。
どうぞよろしくお願いします。

No.1 回答者： m_inoue222 回答日時： 2012/04/09 10:58

＞こういった物件の場合、何か困った事象は起こりうるでしょうか。

ローンは仮審査でしょうね

通常違法建築（既存不適格建築物）の場合、ローンの本審査で断られる金融機関が多いですよ

＞このような物件の場合資産価値も低い（実際格安物件である）

そのとおり、ローンが通らないので買い手が現金で買う人に限られます

私も過去に１軒買いましたが３－４番手だったかな？

前の人がことごとくローンが不成立、私は現金だったので格安物件が買えました

＞私道とは言えその防災通路に駐車してよいものか。

だめです．．．道路なのです

＞町内の○○を置かせろなどとなりえるか。

置くのもダメです

＞3、建売なのに最初から建ぺい率オーバーで造られたようですが、建ぺい率違反にはならないのでしょうか。

ご自分でオーバーと書かれているのですから違反でしょう

建てるときはごまかしていたのでしょうね

No.2 回答者： marksouzu 回答日時： 2012/04/09 11:01

私道についてはモラルの問題となります。

当然駐車してはいけません。でもトラブルがない限り駐車しても邪魔にはならないですとしか言いようがないですね。誰も通らないのなら自分なら停めてしまうかもしれません。

建ぺい率違反については知識不足で何とも言えませんが不動産屋としっかり話しをして不動産屋から念書を取った方が良いです。
購入し住むにあたって建ぺい率違反に関してトラブルのないことを保証してもらえばいいことです。
通常、売買契約を結ぶ際にそういった条項があると思いますのでしっかりと契約しましょう。

おそらく今後、今の家に対して増改築ができないとかそういった問題がある程度で住むだけなら問題ないんじゃないかと思いますが・・・。

一生の買い物ですので悔いの無いように頑張ってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
お礼が大変おそくなり申し訳ありません。

確かに、一生の買い物ですので、不安要素が少しでもある物件はやめました。
先日気に入った物件に出会い、本日申し込みをするところです。
幼稚園の子供がおり、学校など（距離や学区）で絞りすぎていましたが、隣町まで検討範囲を広げたことで、条件にあうお家が見つかりました。

ご意見ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/24 10:52

No.3 ベストアンサー 回答者： nice-man 回答日時： 2012/04/09 13:29

建築士です。

道路駐車はもち基本的、道徳的にも駐車ダメなのは常識ではありますが、

御近所さんが支障ないような私道ですと駐車しっぱなしの姿も見られます。


私道という事ですが。これは正式名は位置指定道路と呼ばれ、所有者はいるが建築する上での4M道路への敷地2M接続の要件を満たす為に、役所に公衆道路としての認定を申請してる道路と言うことになりまして、それが通称、私道と呼ばれます。

私道は複数の所有者が、共有してる場合が多いので、まずは登記上、共有者さんがおられる場合はその方の御意見を聞いてみるといいかと思います。

車の車庫証明も必要となりますので、明らかに道路形態であると、車庫証明での確認にきた検査官のダメダシされるかもしれませんね。

それと建物が建ぺい率オーバーとの事ですが、新築時での建築確認申請時は適合になっていたハズです。

建ぺい率オーバーもちろん違法ではありますが、たとえば後から設置したスチール製の物置とかカーポートなども床面積、建築面積に含まれますし、増築もある規定面積以内なら増築の建築確認申請不要なので建ぺい率オーバーになると気付かなかったなんて場合もあるかもです。

もともと許容限度いっぱいで建てた住宅の場合、実際として後から建ぺい率オーバーになっちゃってる建築はけっこう多いです。
黙認範囲であるし、他の方に解るもんでもないです。


以前、隣地の方と、とても仲悪い方がいまして、隣地の方が役所に隣は建ぺい率オーバーだとタレこんで、トラブルになり
新築後、設置した物置とか含めて許容内に収まるよう対処して、増築の確認申請を依頼されて合法証明して解決させた事があります。
ほんとまれな事件でした。

近所の方との付き合いは大事なんで、迷惑を与えないまでも
「あの方ズルイーな～」とか嫉みをかう事もないわけではないし

判断は難しいところですね。

この回答へのお礼

お礼が大変遅くなりまして申し訳ありません。
専門の方のご意見伺えて本当にありがたいです。

以下、長いので、さーっと飛ばしで読んでいただいて結構です。

ご回答を読ませていただいたあと、自分なりに書籍など読んで勉強したのですが、やはり私道を含んでいる場合トラブルに「なりやすい」ということなんだな、と理解しました。購入後、売却時の価値低下以外には全く問題がないかもしれないが、トラブルを心配しつつ一生の買い物をするのはやめることに決めました。
また、建ぺい率オーバーについては、違反物件には違いないので、どんなに値引きされていても手を出さないことにしました。
勉強不足でした。。。と今は思っています。
紹介をお願いしている不動産会社の担当者さんにも条件として付け加えました。それにより、私たちの予算で購入可能な物件数もガクンと減るな、、と肩を落としていましたが、つい先日、「ここだーーー！！」と夫婦ともに思える物件に出会えまして、本日購入申込書を提出しに行くところです。

他の人に先を越されてなければよいのですが。
今回の物件は幸い築浅の物件なのですが、クロス等一部交換もしたいため、次はリフォームについても勉強していきたいと思っています。

参考になるご意見ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/24 10:41

No.4 回答者： nice-man 回答日時： 2012/04/16 00:48

３人の回答者を代表して書コミますが、

急ぎの質問であり、折角３人の方が、心配しながら

答えて、あげてますので、お礼なり、その後の報告なり

簡単でいいので、返礼するべきではと思います。