借地権のある土地の購入

借地権の土地の購入について教えてください。

現在、地主である近くのお寺が所有する借地に住んでいます。
借地の期間は親の代から通算で65年ぐらいになります。
20年ごとに更新してきました。
場所は京浜東北線のある駅より歩いて1分ほどで、面積は約36坪あり、3階の家屋を建て直してから24年たちました。ほとんど駅前ですが京浜東北の中でも商業施設は少なく非常に静かな町です。
都心にも20分ちょっとで行け、高速入り口も近く交通の利便性は抜群です。
親より権利を引き継ぐ時に地主さんから買わないかと言われた事がありますが、ちょうどバブルの頃であまりに高いので止めて今に至っています。これから子供の代になるのを機会にもし出来るならば底地を買おうかと思っています。行政のHPで見たところでは路線価は19万円(国税庁)です。

借地権割合は7割と言われた事がありますが、路線価の区別であるA～Gのアルファベットは路線図に付いていませんが近くの太い通りにはCとあるので70%と思います。公示価格が路線価の7割に対してどのくらいが1坪あたりの相場か分かりません。このような条件下で地主さんがOKとした場合、借地の底地の場合一体どのくらいが実際の購入の相場なのかどなたか教えていただけませんか？

疑問１）路線価：19万/m2⇒公示価格27万⇒実勢35万くらい？（バブルの頃は１００万近くの値段を言われました）
疑問２）借地権売買価格：実勢X3.3X36X0.3が底地の支払うべき価格？
疑問３）６０年以上住んでいた場合に何か優遇措置は無いか？
疑問４）借地権を売る場合の価格はどのくらいになるのか？

以上よろしくお願いいたします。

No.1 回答者： mac1963 回答日時： 2012/04/10 18:45

相場は近所に不動産屋で聞く事が出来ますよ

路線価はあくまで課税する為の目安です
実際にいくらで売るかは地主次第
交渉の余地はあるとしても優遇なんて有りませんよ

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
不動産屋に聞いてみます。

ありがとうございました。

お礼日時：2012/04/10 19:18

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2012/04/11 00:02

１）路線価がm2あたり１９万ということは、坪あたり６３万くらいですね。

相場が路線価に対してどうか？というのは、地域によっていろいろです。人気のある地域なら路線価以上で売買されているし、人気のない地域なら路線価どころか固定資産税評価額以下でしか売れないところもあります。都心ですので相場は路線価より高いのではないかと思いますが、これはやはり近隣の不動産屋で聞くしかありません。
２）底地権が３割とすればそういう事になりますが、m2単価から坪単価に直す場合、正式には、190000÷0.3025＝628000（千円以下切り捨ててます）という計算になります。
３）そんなものはありません。地主の気持ち次第です。
４）理屈の上では上記２）の計算の0.3が0.7になるわけですが。売れるとしても地主に名義書換料を要求されるのが一般的です。

値段その他、全て地主との交渉次第です。路線価割合もあくまでも一つの目安でしかなく、割合も地主との交渉次第です。ひょっとすると地主は６割とか５割とか主張するかもしれません。
そして不動産売買の交渉は、買いに行けばふっかけられるし、売りに行けば足元を見られて買い叩かれるものです。特に地主と借地人との交渉は、お互いが高めに主張してなかなか折り合いが付かない事が多いです。
特に急ぐ必要がなければ、また地主から「買ってくれ」というような話があるまで待ったほうが得策だと思いますが、今話を進めたいなら、地主の懐具合を調べてみたり、地主の一族で売りたがってる人間はいないか？など慎重に準備して交渉する事をおすすめします。

No.3 回答者： atelier21 回答日時： 2012/04/11 08:57

当方の周囲も、寺社の権利地が多く、大昔は庶民的な賃料だった様ですが

バブルで、寺社は不動産屋顔負けの営利団体になり、民間より強欲です
交渉の大前提ですが、持ちかけられて多少有利になる訳で
一度断ったのであれば、買いに云ったら吹っ掛けられても不思議ではない
時期を待つ間、寺の内情を掴み、頭金用に預貯金され、タイミングを計られたら如何