マンガでよめる痔のこと・薬のこと

サラリーマン34歳兵庫在住の者です。

不動産投資を検討しています。

現在、Webでの資料請求を機に商談を進めており検討中です。
なんでも結構ですので忌憚のないご意見をお聞かせ願えますでしょうか?
特にプロや詳しい方いらっしゃればよろしくお願いいたします。

◎私について
・サラリーマン34歳兵庫在住・独身・年収約600万円・貯蓄1000万円
・不動産投資については経験なし。
巷の書籍読書や不動産業者主催のセミナーを受け情報収集はしています。
・目的は老後等将来にわたり安定した収入を確保するための資産形成です。
・できれば物件は関西がよいが投資価値が高いなら東京も可。

◎物件概要
・東京、大阪の業者より新築物件の紹介を受けている。
・東京は渋谷駅徒歩9分、大阪は谷町四丁目徒歩8分
・東京は1K20平米、大阪は1K25平米

(共通している点)
・設備はいずれも最新で風呂トイレ別ウォシュレットなど等
・概観や内装も新しい感じはするため特に申し分はない。
・販売価格はいずれも 2000万円/諸経費除く 程度
・入居者はほぼ満室で、販売中の部屋も残り僅かとのこと。

◎提案趣旨
・東京:都心が今後も需要が高止まりし投資対象として最適とのこと。
・大阪:(私と)同じ関西拠点で物件を把握できるし、需要も高いとのこと。

(共通している点)
・35年等の長期ローンを組めば、初期支払いを抑え、家賃収入により、
月々のキャッシュフローをプラスにでき、生活に支障をきたさない。
将来にわたり年金対策、節税対策につながる。
・新築は値下がりも緩やか(すでに値下げている)で、耐用年数も長いため
資産価値も維持しやすいため、万一まとまった資金が必要でも
売り抜けしやすい。
・金融機関の金利は今は低いため、お得。
・リスクとしては、賃料低下、金利増加等が比較的大きいが、35年家賃保証をする。
実際は設定賃料の90%を提案業者からオーナーに支払うもの。
空室、滞納時も関係なく継続して支払られる。ただし2年ごとの賃料見直しがあり
経年変化や地価変化により賃料低下する可能性もある。

いずれも営業担当の方は親切で丁寧な印象ですが、いかがでしょうか?
上記リスクに対してはシミュレーション結果(賃料下落時等含む)を示してくれて
説明上はそれなりの納得感もあるようには思うのですが。。


また、固定資産税の変化は考慮していない点は少し気になっています。

中古物件をもっと安く購入して利回り重視で選択することも考えておりますが、
こちらはリスクが幾分か高いようにも考えており悩んでおります。

上記について正しい部分、危険な部分などもご指摘いただければありがたいです。
よろしくお願いいたします。

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A 回答 (8件)

最近大家業を始めた素人ですが6室のオーナーです。


僕は大阪にしました。
場所の決め手は
地元ですぐに見に行ける
田舎でない。

物件は10年以内が中心で1件新築があります。
最初に新築はオススメしません。
大半の方が新築で失敗しています。
ローンが終わる35年後には家賃の下落や売値の下落がひどいと予想できます。
築10年の物件なら700万~1000万で購入出来ます。
最終利回り6%平均(新築込み)で出ます。
新築をフルローンで購入して退去があれば家賃が下がります。
空室が続いたらローンは返済できますか?
節税効果も長くないです。
金利上昇と家賃下落のリスクが問題無いなら購入しても良いかも。
一番重要なのは賃貸管理業者だと思っています。
僕はいい業者を探すのが先決だと思います。
紹介してくれる業者は管理もしてくれますか?
倒産リスクは低いですか?
がんばっていい管理業者を見つけてください。

この回答への補足

ありがとうございます。実体験でしっかり先を見据えて運用されているようで参考になります。やはり最終状態を見据えることは再度念頭においておかないといけないですね。なお、挙げている2業者とも空室リスク、滞納リスクはサブリース契約により35年間形式上は担保されます(設定家賃の90%をオーナーが漏れなく受け取れるのですが、その設定家賃の考え方ひとつで制御仕切れない部分はあると思います)。また、管理業務も自社物件でしっかりと管理体制が整っているので基本的には問題ないと思います。倒産リスクは1社は上場しておりまだ安心かと思いますが継続調査したいと思います。ところで「いい管理業者」は自社物件でなくても、持ち込んだ他社管理の物件を引き継いで管理をしていただける業者さんでしょうか?その場合は管理の掌握範囲が限られてしまう(部分的名管理となると分割損が出たり非効率だったり)と思うのですが、よかったらその詳細を教えていただけますでしょうか?

補足日時:2012/05/24 20:20
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忌憚なく書いていいですか?


サラリーマン大家です。


>・東京は渋谷駅徒歩9分、
青学方面に向かう立地なら希少。円山町方向なら望ましくない。
南平台方向なら日当たり悪そう。いずれにしろ北向きの日当たりの悪い部屋というイメージ。閑静な住宅地ではない。店子の出入は激しそう。
>・東京は1K20平米、
狭すぎる。
>・設備はいずれも最新で風呂トイレ別ウォシュレットなど等
5年経てば古びて見える。
>・概観や内装も新しい感じはするため特に申し分はない。
これも10年まで。
>・販売価格はいずれも 2000万円/諸経費除く 程度
特に安いというわけではない。上層階なら買い得か。
>入居者はほぼ満室で、販売中の部屋も残り僅かとのこと。
新築だもの当然。

>・東京:都心が今後も需要が高止まりし投資対象として最適とのこと。
バカ言ってら。いま都心のマンションの空室は酷い状況です。家賃を2割さげてやっと埋まるという状況。私は10年以上持った物件二つ売却して、築浅の物件のみに絞ったところ。

>・35年等の長期ローンを組めば、初期支払いを抑え、家賃収入により、
月々のキャッシュフローをプラスにでき、生活に支障をきたさない。
低金利があと何年続くかということです。住宅ローンと違って投資物件のローンはノンバンクやスルガ、オリックスなどの高金利のローンですよね。
2%台後半ならいいけどおそらく3%台ですよね。
家賃が10万入っても管理費が1.5万固定資産税が月にならして5千円というところでしょうか。2000万円35年ローンの返済は金利3.4%として月額81500円
もうこの段階で赤字ではないでしょうか。
仮に想定家賃が11万(ありえない)としてもサブリースなら10%持っていかれて結局手取りは10万弱。
家賃の低下というのは近年結構激しくて私の物件1kでは11万ではじまっていまでは9万2千円。もちろん赤字です。サブリースは5年ではずしました。
頭金が200万入って月々の返済は73500円これでサブリース抜きならわずかに黒。

>将来にわたり年金対策、節税対策につながる。
それをいうなら、せいぜい「生命保険代わり」
節税というのなら、自分で確定申告書けなくちゃ無理ですよ。
ワンルームの減価償却費なんてゴミ。私は3軒持っていて節税になった実感はあまりない。扶養家族増やした方がよっぽど効果は大きい。
というのは、借入金の金利が建物分しか損益通算できないから。加えて定率法で償却しないと減価償却費が多く出ないのだが、それだと10年で物件の入れ替えをしていかないと逆に減価償却費が足りなくなる。

>新築は値下がりも緩やか(すでに値下げている)で、耐用年数も長いため
資産価値も維持しやすいため、万一まとまった資金が必要でも
売り抜けしやすい。

これは私もそう思う。都心部に3物件(1K1L2)持っていてそのうち2物件は売却しても損はなかった。ただ、売却の際、オーナーチェンジ売ると買いたたかれる。1kはテナント付きでしか売れないからいずれにしろ中古相場は思ったより安い。
>金融機関の金利は今は低いため、お得。
今に限らず13年以上安いよ。逆にこれから上がると変動で借りているわけでそのリスクを意識すべき。
>リスクとしては、賃料低下、金利増加等が比較的大きいが、35年家賃保証をする。
ここは、要注意。保証する賃料>ローン支払い+管理費+固定資産税
ということもある。
サブリース会社は気楽なもので、7万円で契約して6万円大家に返しても賃料保証したことになる。赤字を抱えていても「定期借家契約」をしていたら解約できない。苦しむのはオーナー。
>上記リスクに対してはシミュレーション結果(賃料下落時等含む)を示してくれて説明上はそれなりの納得感もあるようには思うのですが。。
シミュレーションは自分でやるものです。厳しい条件とかいろいろ変えてみなくちゃ。
>また、固定資産税の変化は考慮していない点は少し気になっています。
これは必要ない。

まぁ社会勉強と思ってやってみるなら止ませんが節税ねらいなら1000万超えてからで十分では?

この回答への補足

忌憚ないコメントありがとうございます。いろいろ考えるべきことが多いことがよくわかりました。こういった突っ込みを心のどこかで待っていたのかもしれませんね。。リスクを考慮した自分なりのシミュレーションを進めながら引き続き考えて見ます。新築の長期的な価値下落も充分に考慮しないといけないですね。

補足日時:2012/05/28 21:36
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投資として考えるならば、新築はリスクが高いですよ。


1Kでは2000万円では、利回りがかなり低いんでしょうね。
長期にローンを組むことは得策ではありません。単に利子を多く払うだけです。
特に区分マンションは土地の価値がありませんから、単に建物だけの価値です。減る一方です。
なので、年収600万円で、1000万円の貯蓄があれば、長期のローンならば、6000万円前後の築の浅いマンションやアパートで、土地の価値のある程度見込めるものを検討されたほうが良いですよ。
2000万円だろうが、6000万円だろうが、キャッシュフローが出るものであれば、本質は変わりません。
そもそも一棟ものは、空室リスクの高い区分よりも安全ですよね。
不動産の場合はかい離れの額が問題ではなく、よりキャッシュフローがしっかり出るものかどうかがポイントです。
業者が家賃保証をする物件は、そもそも保証を付けなくても客付けのしやすい物件か、周りよりも高い家賃で強気に見せておいて、買主をその気にさせて、高値で売るためのものという可能性が高いですので、事業としての観点で見直されたほうが良いと思いますよ。

この回答への補足

ありがとうございます。一棟買いは立地条件とかが重要になるんでしょうね。。「かい離れの額」とはどういう意味でしょうか?家賃保証の考え方についてはなるほどと感じます。今回の場合は新築・家賃保証に託けてより高値で強気で売ってきているように思えますね。注意します。

補足日時:2012/05/26 07:27
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・日本の人口は、例えば30年後、現在の約8割、その後も減少が続く、人口構成も少子高齢化がますますすすむ


・日本の場合は、土地に資産価値はあるが建物上屋には資産価値はほぼない(新築時は高いが中古になると急速に値が下がる)

この2点を挙げただけでも、不動産投資、それも新築1Kマンション1室のみへの投資がいかに無謀か、わかると思いますが。
分譲賃貸については、その契約上、さまざまなトラブルが起こりうることは、この質問サイトでも多々でてきていますし(検索してみて下さい)。

貴方ご自身のリスク、すなわちご結婚・離婚、転職・会社倒産、病気・事故による死亡などについて、考慮されている形跡が文面からは見うけられません。例えば、ご結婚され、子供が数人、という状態でもし貴方が事故などで亡くなられたら、物件売却でほぼ確実に借金を抱えた状態で奥様は再出発せざるを得なくなります。(まぁその前に保険等は検討されると思いますが)

渋谷のように新陳代謝の激しい土地で、例えば30年後、築30年の1Kマンション(それも20平米って現在でも敬遠されがちです)にいったいどれだけの価値が残りうるでしょうか。
また、谷四で、例えば大阪府庁移転で周辺環境が大きく変わった場合にはどうでしょうか。(跡地開発で大規模商業施設+オフィスビル+集合住宅、なんてよくある例ですよね)

不動産投資だけでなく、その他の投資も未経験ではないかと想像します。
将来について検討されるのはもちろん重要なことですが、外部環境の変化や自己の経済環境の変化を想定していなければ単なる綱渡りのプランになりますし、そういった変化に耐えうるには、モノ(不動産を含む)ではなく現金又はそれに近い資産が必要です。将来の(それも必ずしも確実ではない)収入の多くをつぎ込んでの投資は無謀だと私は考えています。
不動産投資でやっていけているかたは、代々の土地持ちでそこに住んでいる地主さんか、バブル期にうまく売り抜けた人くらいだと思います。

不動産屋の話ではなく、実際に資産を持っているかたのお話をいろいろおききになった方がいいと思いました。

この回答への補足

ありがとうございます。他の投資未経験、将来の自己リスク管理不足、外的環境考慮など考慮が不充分な点は多くありご指摘は非常に参考になります。投資方法を含めて慎重に判断していきたいと思います。不動産投資については興味があるのは事実なので自身でもご指摘箇所を踏まえながら確認し納得いく選択をしたいと思います。

補足日時:2012/05/25 07:20
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#1です。



35年家賃保証をすると言っていながら、「2年ごとの賃料見直しがあり」とはどういうことか判りますよね。

>実際は設定賃料の90%を提案業者からオーナーに支払うもの。

10%を取る方は固定費ゼロ。90%を取る方が固定費を100%負担していることをお忘れなく。

要するに、ROEという指標で、彼らが儲かり、あなたは損する仕組みです。

この回答への補足

補足ありがとうございます。ご指摘のとおり賃料見直しは十分にリスクがあると思います。実際、提示された賃料表と賃貸サイトの同一物件の募集ページを比較したら結構差がありました。このことから賃料の下落(というかそもそも虚偽提示?)は容易に想像できますね。。不動産投資ありきでなく慎重に考えたいと思います。

補足日時:2012/05/25 07:17
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僕がオススメできる管理会社は新築デペロッパーで中古も仲介しています。


管理は自社ブランドがあるので建物も賃貸も安心です。
35年のサブリースについては要注意です。
最初はいいですが更新時に契約家賃を値下げ要求される可能性があるからです。
取引のある業者は通常契約(家賃回収)5%で退去が決まってから退去日の時点で
空室が埋まりそうに無い場合はサブリースに現行家賃の90%で切り替えできます。
2年はサブリース継続が条件ですが。
管理会社の指定家賃が相場より低い可能性もあるので注意してください。

この回答への補足

なるほど、おっしゃっていた中古も自社ブランドということですね。ありがとうございます。私の2件も自社ブランドになり管理も賃貸も安心(と聞いています)なようです。

補足日時:2012/05/24 22:05
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最近大家業を始めた素人ですが6室のオーナーです。


僕は大阪にしました。
場所の決め手は
地元ですぐに見に行ける
田舎でない。

物件は10年以内が中心で1件新築があります。
最初に新築はオススメしません。
大半の方が新築で失敗しています。
ローンが終わる35年後には家賃の下落や売値の下落がひどいと予想できます。
築10年の物件なら700万~1000万で購入出来ます。
最終利回り6%平均(新築込み)で出ます。
新築をフルローンで購入して退去があれば家賃が下がります。
空室が続いたらローンは返済できますか?
節税効果も長くないです。
金利上昇と家賃下落のリスクが問題無いなら購入しても良いかも。
一番重要なのは賃貸管理業者だと思っています。
僕はいい業者を探すのが先決だと思います。
紹介してくれる業者は管理もしてくれますか?
倒産リスクは低いですか?
がんばっていい管理業者を見つけてください。
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マンションの一部屋などに投資する不動産投資は、価値の減少と収入累積との競争です。


収入の累積よりも価値の減少が早いために、投資家(企業として投資事業をする専門家)は投資しません。
P/Lプラスで、B/Sマイナスと言ったら解りやすいでしょうか。

投資単位が1000万円台と手ごろなので、サラリーマン相手に「投資対象でっせ、儲かりまっせ!(^^)!」といって売り逃げる方が利潤が高いので、不動産企業は売り逃げを専門にしています。

不動産保有事業で成功するのは、三菱地所や三井不動産など数千億円単位で投資が可能で、巨額投資の結果、周辺の地価が上昇するほどのスケールをもっている投資家(事業者)だけが儲けることができます。

個人としてなら、土地を買い、それを子孫に継承し、子供がその土地にアパートやビルを建設し、孫の世代が楽な生活をするというような三世代をかけての長期戦略がある場合だけ、うまくゆくようです。

この回答への補足

ありがとうございます。大きな概念のお話でとても参考になります。小規模の不動産保有事業で儲けることは難しいということですね。価値が減少すると家賃の下落、修繕等の発生(積み立て以外で)等が考えられると思いますが、家賃をサブリースで業者が請け負って保証してくれて、かつ家賃の減少を見越したシミュレーションを自分でした結果では儲かる余地がありそうに思えるのですが、上記で記載されていない部分で何か見誤っているのでしょうか?一応、家賃下落は既存の同立地の物件の家賃相場等を参考にして現実的な下落幅を設定しているつもりです。また修繕も多めに想定してもいます。(全貌を把握できない中恐縮ですが補足いただけましたら幸いです)

補足日時:2012/05/24 18:58
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Q実際に、新築ワンルームマンション投資をしている方に質問です。

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含まれているので、
現在、毎月4万円払っている生命保険を解約して
このマンションを買った方がいいと言ってます。

営業マンの方はとてもいい感じの人なのですが、
正直、信用しきっていいのか迷っています。

ですので、
できれば、新築ワンルームマンション投資を実際にやっている人に
やってて感じたメリットやデメリット(具体的なトラブル)を
教えていただきたいです!!

そして、マンション持っている現在のお気持ち(感情)が聞きたいです。

年中ハラハラしているようでしたら、
あまり持ちたくないなぁと思ったので。

よろしくお願いいたします<(_ _)>

できれば、実際に新築ワンルームマンション投資をやっている人、
アドバイスをお願いします!!

私は30代のサラリーマンです。

これから投資用の新築ワンルームマンションを買おうとしてます!

場所は田園調布で駅徒歩3分。
広さは23.20m2。価格は2270万円。家賃は91,500円。
管理手数料5% 管理費・修繕積立金8,380円
持ち出しが月々5千円台で、金利は2.775です。

営業マンは、
定年時の60歳で繰り上げ返済をすれば、(最低200万円)
定年後に収入が入ってくるし、団体信用生命保険料も含...続きを読む

Aベストアンサー

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産営業マンの方がいうこと。
まさにおっしゃるとおりです。
大もうけができるのであれば、それこそ業者が所有すればよいわけだったり、
営業マンの方が購入すればよいと考えるのが通常です。
今は、不動産業界の方はローン審査が厳しいようですが・・・。


では、新築ワンルームマンションがよく言われているような、
あまりよい投資先ではないのかどうかですが、
これは、投資に対するスタイルにもよりますので、
答えはどちらともいえないのではないでしょうか。



以下のことを参考に検討してみてはいかがでしょうか。

1.現在の都内のワンルーム市場
現在、新築物件はほとんどありません。
土地の取得困難、ワンルームマンション規制等、需要と供給のバランスがかわりはじめました。

2.数年後の中古ワンルーム市場
1の理由から、中古市場が活性化してくることが予想されます。
大半の不動産デベは、この中古市場で生き残りをかけることになるのではないでしょうか。

3.20~30年前の物件、現在の物件、20~30年後の物件
よく30年後の価値等、話題になりますが、
1970年代の物件と2000年代の物件を比べれば、
建築基準やデザイン性などを考えるとだいぶ違いますが、
今後、20~30年経過したとき、今の物件が見劣りすることは、
考えにくいかと思います。
もしかしたら、太陽エネルギーなどが、もっと住宅に導入されているかもしれませんが・・・。

4.出口戦略
不動産投資をはじめると金利や経済情報を収集するようになります。
自分もそうです。それで、売却(出口戦略)を考えます。
私の場合、ローン残高と物件価格の下落スピートを考えた場合、
慌てて売却することはないかと考えています。
20年所有した場合や30年保有した場合などが、
よくシミュレーションされていますが、
新築でも、10年や15年で売却して利益を出すことは可能です。

5.中古と新築の違い【例 購入価格の場合】
新築は、売主が不動産会社なので、利益を上乗せして販売しますので、価格が高くなります。
中古は、売主がオーナーなので、オーナーの都合で金額が決まります。
他にもいろいろあります。


参考になればと思います。

新築ワンルームマンションを購入して、8年目となります。
あまり、購入者からの情報というものがないかと思いますので、
掲載させていただきます。

はじめに私の現在の運用状況ですが、
ローン残高<市場価格で推移し、
初期費用もほとんど回収しました。
家賃は、1割も下がっておりませんし、
借り手の方も3組目ですが、空室率0%で運用できております。


まず、ワンルームマンションは、大もうけできません。
それは、みなさんが回答しているとおりです。
生命保険の件、業者の利益、不動産...続きを読む

Q築35年の中古マンション購入時における注意点(長文です)

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申し訳ないのですが、このような中古物件を購入する際に注意すべき点をご教示頂けたら幸いです。ちなみに、業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、作りは全く問題ないと言ってました。ただ、配管に関しては、年数も年数であるために、保証は出来ないとの事です。(ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。)ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。管理もしっかりとなされており、管理人も常勤です。

よく、住宅雑誌などを読んでると、青山辺りで築30年以上たったマンションをリフォームして住んでるという記事が載っていたりしますが、快適な点のみ記載してあり、実際にどのような不都合が生じたかが書いてないので、あまり参考になりませんでした。

リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

以上何卒よろしくお願い致します。

標記の件、アドバイスをいただければと思います。
当方、32歳会社員をやっており子供が一人います。

現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます。

部屋の中もなんとなくレトロな雰囲気が漂っており、古い印象は否めません。ただ、内装等の古さは個人的にはあまり気にならないのですが、やはり見えない部分、配管周り等を非常に心配しています。

月並みな質問で申...続きを読む

Aベストアンサー

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
  一機1300万円程度ですから、取り替えているケースもあるでしょう。オレの家は二階だから
  関係ないとか言わずに。取替えとなれば割り勘でお金を払うのですから。
  ちなみにエレベータの耐用年限は25年から30年。しかし千代田区麹町あたりの老朽マンション
  の多くは、エレベータ改修をしていないところが多いです。オーバーホールとか制御機器の
  取替えで対応していますが、動力部分が限界にきているものも多いです。
  取り替えたら電気代も安くなるし、籠もきれいになります。

■給水タンク、ポンプの取替え
  給水タンクは25年以内で一度とりかえているはずです。取り替えていなかったら、鼠の死骸が
  なかで溶けていい出汁出しているかも。
  ポンプは確実に取り替えています。でももう2代目が老朽化の時期かもしれません。

■屋上防水層改修はどうなっているか。
  これも最上階以外は気にならない話題ですが、実際修繕となれば金は応分に負担します。
  築35年というと、最も気になるのは屋上防水の劣化ですね。
  いわゆるビンテージマンションと呼ばれる、昔の都心部の高級マンションの多くは屋上防水
 仕様もアスファルト防水、コンクリート押さえという高級仕様になっているケースが多いです。
 これは、持ちがいいのは長所ですが、改修工事にも金がかかります。
  屋上防水の耐用年数は普通25年~35年

■外壁タイルの浮き、剥離は大丈夫か。
  長期修繕で、打ち継ぎ目地のシーリングや、窓周りのシーリングの改修をしますが、外壁の
  浮きの調査をやっていないと、突然タイルが剥離して事故になったりもします。

■共用部分の給水管、排水管の取替え
  古い設計では、給水も排水も、各住戸内を縦に通っている可能性があります。
  共用部の給水管の劣化は、赤水、つまり錆の水の問題になります。
  30年経過して配水管の取替えをしていないと、赤水を心配すべきです。
  オープンハウスや、居ぬきの見学の際は、朝から水を出しているので赤水が出ません。
  しかし、朝一で水道を捻れば、見事な茶色のにごり水が出るかもしれません。
  私は築28年のマンションを見学に行った際に、いきなり台所の蛇口を捻って、赤水の多さに
  驚きました。

(3)次に、仲介業者から、長期修繕計画の内容の説明をうけます。
  上記の主要設備の更改が、すべて先送りされていて、なおその工事費も不明確ならば

>ちなみに、大規模修繕も過去何度か行っており、今後暫くはないそうです。
>管理もしっかりとなされており

というのは、眉唾ということになります。
大規模修繕が
第一期(10年~15年) 外壁シーリング、鉄部塗装替え、ポンプ基盤改修など
第二期(23年~25年) 外壁シーリング 鉄部塗装替え 給排水劣化部取替え ポンプ、給水タンク取替え
第三期(32年~35年) 外壁シーリング エレベータ更改 屋上防水改修、 鉄部塗装替え 給排水取替えなど

過去三回やっていても、金がないから、外壁と鉄部しかやっていないということも考えられます。

(4)耐震ですが、1981年以前の建物は、旧耐震基準で作られています。一概にすべてが弱いとは
いえません。新耐震基準で判定する「耐震診断」を行って補強が必要かどうか確かめるということに
なりますが、マンションで補強工事までやった例は少ないです。
これについては、修繕積立金に余裕がある管理組合が、耐震診断をやるケースもあります。
 
次に、占有部分ですが、室内の給排水管は、当然劣化が進んでいると思います。
まず、過去に何世代が住んだか、で大体改修履歴がわかります。
住んだままの大規模改修は極めて困難ですから・・
35年の間に、代が3代変わっていれば、おそらくキッチンや、洗面、浴室、湯沸かし器は
更改して10年以内のものがついている気がします。

>ただ配管を含めてリフォームすれば長い期間住めるということです。費用は400万くらいだと言ってました。

基本的にあと10年以上住むには、配管を含めた改修は必須です。
クロスの張替え、フローリング改修、室内ドアの取替えなどだけで、既存のキッチン、浴室、洗面などをそのまま使うのなら、
100万円~140万円
キッチン、バスユニットの改修も入れたら200万円~250万円。配管含めて内装一新の場合、400万円以上かかります。

となれば、3300万円の新築物件との比較という目安で考えるべきです。

>間取りは、75平米で、2LDKです
古いタイプの高級マンションですね。リビングが横長で、センターインのタイプかもしれません。間取りがいい
なら、それも重要な要素です。
22.7坪 リフォーム込みなら 坪145万円。
現在、世田谷、桜新町あたりで築20年内外で160万円ですから、安いといえば安いです。

ただ、5年以内に修繕積立金150万円を追加されたりするケースがあったり、
管理費や駐車場が、相場より高かったりするケースでは微妙です。

その他の注意事項は
(1)賃貸比率
  築35年というのは、多くの居住者が転売し、そのあげく居住用でなく賃貸物件に変わっている
  ケースが考えられます。全体の居住者のうちの賃借人の比率を知っておくべきです。
  賃借人が多くなれば、おのずと管理に対する感心は低下します。
  仮住まいという意識から、建物の扱いもいいかげんになります。また、初期の居住者がほとんど
  いなくなるのが築25年あたりからで、変な理事長が、恣意的な管理をしたりという話も出てきて
  次々と転売が出て価格が下がるという事例もあります。
  逆に、初期の居住者が30年経ってもまだ住んでいるマンションは、郊外の団地など売りたくても売れない
  物件は別ですが、管理のよいマンションの証拠でしょう。

(2)デベロッパー
  築35年といえば、マンション専門デベロッパーの、藤和や大京などが活躍した時代
  また、都心部では三井不動産がパークマンションシリーズで名作を残した時代でも
  あります。
  コープオリンピア(藤和)、網長パークマンション(三井)など、広尾タワーズなど長寿命の名作も
  あります。この時代、1970年の万博以来の建築ブームで、都心のマンションには丹下健三や
  槙文彦など一流建築家が設計したものも少なくないです。
  でも、その一方で、駄作、手抜きも多いわけで、見る目がないと泣きを見ます。その意味でも
  当初のデベロッパーは一応の目安になります。

(3)土地比率
  土地が今後値上がりする地域とは思えませんが、現在の地価と持分の土地面積をかけて
  正味の土地価格を知っておくのは、重要なことでしょう。

(4)ローン控除対象外
  新築や中古でも25年以内なら、確かローン控除が受けられます。35年ではいくらんでもダメ。 


>現在2900万円で、マンションの購入を検討しており、住環境や利便性は最高によく、

文京区は割高エリアですから、ただ、駒込というのは私、個人的には????ですけど。
本駒込は文京区ですが、駒込は豊島区。
確かに六義園の緑豊かな高級住宅地ではあります。

>非常に気に入ったのですが、表記の通り、築35年近くたっており、購入に二の足を踏んでいます
文京区好きは、絶対にベイエリアには足を運ぼうとしないですから(;;)まぁ新築の3800万円あたりを
すすめてもだめでしょうけど。もう少し数多くの物件をご覧になって決めてもいいのかと思います。

>業者さんが言うには、発売当時は非常に高価なマンションであり、施工主もしっかりしているので、
>作りは全く問題ないと言ってました。

このへんがラフですよね。具体的に、発売当初の価格とか、デベロッパー名とか施工業者とか
わかればいいのですが、そこまで書くと個人情報まるわかりですから、無理でしょう。

いろいろ書きましたが、しっかりチェックされて納得いく買い物なさってください。値段はもう少し
値切っていいです。どうせ売主は買い替えでしょうから。
この辺になると骨董選びに似てきます。多少失敗しても値段が安いと納得できますし、
趣味の問題も大きいですよね。
無名の作家の油絵でも、本人が気に入っていたら、額を入れ替えるだけで立派なインテリア
のしつらえになるのと同じです。

>リフォームをしていけば、この先何十年も住めるものなのでしょうか?

(1)まず、修繕積立金の現在高を確認します。
70戸程度の中規模マンションでも、7000万円以上の積立金残高はほしいところです。
それがないと、大規模修繕工事時に一戸150万円くらいの一時金の徴収もしくは、
修繕積立金値上げまたは、借入れ金対応などが発生します。

(2)次に、すでに行った大規模修繕を聞きます
ポイントはそんなに多くないですからしっかり記憶してください。

■エレベータの取替えは済んでいるか。
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Q1Rや1Kマンション購入時の注意事項

現在、1Kの賃貸マンションに住んでいるのですが、年に70万~80万もの家賃を払うのがバカバカしく思い、中古マンションを調べてみると、同じ1Rや1Kで250万~400万位で沢山あるじゃないですか!

そこで、購入を検討していこうかと考えているのですが、購入に際して注意すべきことはどのようなものがありますか。
かなり大雑把な質問かと思われますが、徒然なるままに色々な御意見をいただき、勉強させていただければと考えております。

よろしくお願いします。

Aベストアンサー

注意すべきことは沢山あります。

まず、築年数の問題。古い物件になる程、様々な設備が老朽化していて、それらに問題が発生したり故障すれば、賃貸とは違って自分で業者を手配するなどして修理や新調しなければいけません。その際の費用は賃貸とは違い実費です。
勿論、購入時点で壊れているものは修理や新調されているでしょうが、壊れていないものまで新調されていない(中にはあるかも知れませんが)でしょうから、いつどこの設備が壊れてもおかしくないということ。

管理費や修繕積立金の問題。これらも築年数が古いほどに高くなります。新築で入居した訳でもないのに新築時よりも高い訳ですから、損をしていることに間違いはありません。管理費と修繕積立金と車をお持ちであれば駐車場代を合わせた金額が月に3万円だとすれば、分譲マンションのは年間で40万円近いランニングコストが掛かるということです。更に、固定資産税も必要になります。

マンション管理組合の問題。分譲マンションに入居すれば、そのマンションの管理組合に加入することになります。マンションの規模にもよりますが、何年かに一度、役員や理事の役目が回ってきますので、面倒臭い部分ではあります。

家族が増えた場合の問題。質問者様の年齢や性別を存じ上げませんが、将来結婚をして家族が増えた場合、1Kでは住めないですよね。その時にはマンションを処分して、もう少し広い家に引っ越せば良いと安易に考えていませんか? この手の中古マンションが多く売りに出ているということは、売りにくいからです。要するにニーズが少ないのです。
家族で住めない、夫婦だけでもプライバシーも何もない部屋ですから、ニーズがあるとすればお金を持ったお一人様か、会社が単身用に保有しているくらいでないでしょうか。

売却が難しい。前項で述べた通りですが、買い手が少ないということと、売る際には間違いなく購入した金額よりも安い金額でしか売れません。例えば、400万円で購入して、10年後には300万円か200万円になっているかも知れません。10年で200万円下落すれば、今の賃貸の家賃の約3年分に相当します。

このようなことからも、住居用としての1Kなどの分譲マンションは買うべきではないと思います。長い目で見れば、結果的に高いお金を支払うことになりかねません。

とは言え、賃貸マンションの造りと分譲マンションの造りは違いますから、快適性を求めるのであれば分譲マンションの方が遥に良いと思います。あとは、質問者様がどう判断されるかです。
ご参考になれば幸いです。

注意すべきことは沢山あります。

まず、築年数の問題。古い物件になる程、様々な設備が老朽化していて、それらに問題が発生したり故障すれば、賃貸とは違って自分で業者を手配するなどして修理や新調しなければいけません。その際の費用は賃貸とは違い実費です。
勿論、購入時点で壊れているものは修理や新調されているでしょうが、壊れていないものまで新調されていない(中にはあるかも知れませんが)でしょうから、いつどこの設備が壊れてもおかしくないということ。

管理費や修繕積立金の問題。これらも築年...続きを読む

Q大阪のビジネス街ってどこですか?

埼玉県在住のもので関西方面に無知な為お聞きいたします。
大阪のビジネス街といったらどこら辺になりますか?
例えば東京でしたら丸の内とか新宿とか大手町になりますが・・・。
できれば駅名でお教えして頂ければありがたいです。

Aベストアンサー

丸の内と対比すると天満橋 国の機関を大阪府庁があります

大手町に対比すると梅田(大阪駅)沢山のビル街があります

新宿は都庁と商業ですから、天満橋が大阪府庁
商業で梅田が出てるので心斎橋か難波ですね

金融街は北浜 銀行、証券会社、商社が多いですね

秋葉原に相当するのが日本橋

あと大きい所は、中津、新大阪、天王寺、京橋、四ツ橋
、淀屋橋、北新地、かな

Q京都市で住環境の良い場所を教えて下さい。

現在埼玉県在住なのですが、仕事の都合で京都に引っ越すことになりました。
私自身埼玉県育ちで全く他の地域のことを知らないので、参考にさせていただきたく質問させていただきました。
会社が京都駅の近辺にあるので、できればその沿線で、30分以内で行ける所が希望です。
あと小さな子供がいるので子育て支援などにも力の入れている地域がいいのですが・・・。
買い物にも便利で、繁華街(東京で言う池袋や渋谷みたいな地域)にも電車で数十分で行けるような所はあるのでしょうか?
全くと言っていいほど無知なので色々細かいことまで教えていただければうれしいです。
宜しくお願いします。

Aベストアンサー

今晩は。

京都駅から南には住まない方がいいでしょう。
南といっても、伏見区や南区などなどありますが、
やはりここは市内なのっていうくらいの、市街地中心から
いくと、もう京都ではありません。柄もいいとはいえないですね。右京区は便利が悪いし、京都駅からは離れています。いろいろ観光するところはありますが・・・。

どれくらいお家賃が出せるんですか?
バスを乗るという手段はやめておいた方がいいです。
朝はいいとして、夕方以降のラッシュ時になると、
シーズン中は、観光客だらけで、それはそれは酷いものですから。

京都で住むなら、上京区、左京区、北区だったら、地下鉄烏丸線の北山、北大路を降りてすぐ北らへんの、北区に限ると思います。

それよりどれくらいの年数を京都で過ごされるかですね。
京都はいろいろある土地柄なので、念入りに下調べされておいた方がいいと思います。捜せば、一軒家なんかもお手頃価格でありますよ。

京都駅までなら、自転車でも通えると思います。
住む場所によっては、歩いて30分も可能だと思います。

気候に関しては、さほど問題ないと思います。
よその地域に比べると、京都で痴漢や誘拐は少ないはず。
京都は学生街なので、ファミリー向けの賃貸は捜すのが大変だと思いますが、がんばってくださいね。

今晩は。

京都駅から南には住まない方がいいでしょう。
南といっても、伏見区や南区などなどありますが、
やはりここは市内なのっていうくらいの、市街地中心から
いくと、もう京都ではありません。柄もいいとはいえないですね。右京区は便利が悪いし、京都駅からは離れています。いろいろ観光するところはありますが・・・。

どれくらいお家賃が出せるんですか?
バスを乗るという手段はやめておいた方がいいです。
朝はいいとして、夕方以降のラッシュ時になると、
シーズン中は、観光客だらけで、...続きを読む

Q建ぺい率、容積率オーバー物件を購入後に困ることは?

気になる物件が奇妙に格安なのですが「本物件は現況、建ぺい率、容積率を
超過しています」とありました。格安の理由はこれでしょうか?

建ぺい率、容積率を超過している=違法である、程度の認識はあるのですが、
一体どれくらいの不利益、罰則等があるのか調べてみると、過去ログに

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa3299878.html
「建ぺい率がオーバーしている中古物件を購入する際には住宅ローンが組めず、
現金一括でしか購入できない。」

とありました。一般に困ることってそれだけでしょうか?
居住を始めて、「違法=肩身が狭い」「違法=売りにくい」は覚悟するとして、
それら以外に、税金面などにペナルティはあるのでしょうか?

そもそも、違法な建築を建てることを業者はよく認めたものだと
思いますけどね(建築後に法律が変わったかもしれませんけど)

Aベストアンサー

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行政機関は聞いた事もないので通常住む分には問題は特にはありませんが、入居後に何らかの増改築等で確認申請が必要になった場合には申請が通らなくなる可能性が極めて高い(自治体が違法物件と認識していた場合)ので注意が必要です。ただ質問者様が該当物件を購入するに当たって注意すべき点は(1)抵当解除されているか否か(2)欠陥住宅でないかのみですね。中古住宅(特に不動産競売で取引される物件)では民民売買でも不良物件が多いので注意が必要ですので売主が販売するにいたった背景を調べる事ができるなら知っておいた方が良いと思われます。因みに確認申請を受けずに住む方法(工事を床・壁で2期に分け、施工業者も分ける等)で増築をしたような事であれば施工に関しての心配は無用だと思われます。こういった事情を受注側が持っていれば施工に関してのトラブルは極力避ける(特殊な顧客である可能性が高い)ので施工自体の問題はないと思われます。

こういったケースは自治体によって判断がマチマチなのが実情なのですが、現状引渡しが中古物件での主流となっています。そういった事情から重要事項に該当するので建蔽・容積オーバーと業者は謳っていると思われます。こういった物件の場合での借り入れ判断は金融機関によりますので一概にローンが組めないと言う事はありません(返済負担率等の諸事情で蹴られる事の方が遥かに多いと思われます)。よって問題点としては余程常識外の増築でない限り低層住宅に行政代執行までして強制撤去というペナルティを課す行...続きを読む

Q民事訴訟で負けてもお金は払わなくて良い?

民事訴訟で負けてもお金は払わなくて良い?

先日、たくさん訴えられすぎてもう裁判所に行けなくて
自動的に敗訴になっている有名な人の対談の動画をみました。
その方は敗訴で賠償金?のような判決がたくさん出されていますが、
実際には1円も払っておらず、普通に暮らしているそうです。
裁判所が払え、と決めただけで、実際に怖い人が取り立てに来るようなことは
ないらしいです。
映画にあるような強引な取り立てはだれもやることができず、
すれば逆に刑事事件として訴えることができる、
といっていました。

民事裁判の賠償は払わなくても特になにもないのでしょうか??
詳しい人お願いします。

Aベストアンサー

「支払わないことに対する罰則」は存在していません。
しかし、支払わないと強制執行で差し押さえされます。

けど生活必需品は差し押さえしてはいけない決まりになっているので、
家にそういう物が無ければ何も差し押さえは出来ません。

銀行口座に振り込まれる収入を差し押さえすることも出来ますが、
収入の振り込まれる銀行口座がわからなければ差し押さえすることは出来ません。



要するに、普通のサラリーマンなら会社からどこの口座に振り込まれているかわかるので銀行口座を差し押さえて強制的にお金を取ることが出来るんですが、事業主だと使用している銀行口座がわからないので家の物を差し押さえるしかない。しかしそれも生活必需品しかない場合はどうにもならない。
ということです。


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