不動産オーナーチェンジのデメリットと利回りについて？

Question

オーナーチェンジ物件（マンション１室）の購入を検討中ですが、心配な点があります。
・部屋の中をみれないということなので、現在の借り手が出て行った場合、大きな瑕疵があったばあいには？
・利回りについてはいろいろ調べましたが、これなら大丈夫という自信がいつもでません。ならばやめるべきなのでしょうが、将来の為、わずかでも不労所得が欲しい状況です。

購入物件の内容ですが

ＳＲＣ　・　築２６年　・４階　・３ＬＤＫ　駅徒歩５分　　１０００万円です。
自己資金は８００万です。

オーナーチェンジ経験のある方や資産運用に詳しい方、ご意見よろしくお願いいたします。

mimicann · Accepted Answer

分譲マンションの一室を買うと言うことですね。
現在の賃料、マンション管理費は幾らでしょうか？
築26年と言うことは、最低でも水回り全て（キッチン、トイレ、ユニットバス、洗面化粧台）リフォームしないと悪いですね。出来ればフローリング張替や天井・壁クロス張替、建具取替も。築26年ですと、初期リフォーム費用を掛けないと維持費が相当高くつきます。
分譲マンションの一室を賃貸で出す場合は、マンション管理費が通常の方より2倍まで取っても良いと言う判例が出来ました。理由は賃貸で入居している方は、マンション管理組合に協力する事はないからです。遠方のオーナーももちろん金は出すが管理組合に出ることはしないでしょう。

賃料の取り立ては、今保証会社というのがあるから、それに加入すれば良いです。
出来れば、賃料は相場より1割以上安くなければ入れ替わりが多くて入れ替わりの度にメンテナンスしなければならないので、結局は賃料高い方が儲からないことが多いです。

参考に、私は築10年以内で収入10万円ですと買いです。例えば賃料12万円でマンション管理費２万円です。

mimicann · Answer

ＳＲＣ　・　築２６年　・４階　・３ＬＤＫ　駅徒歩５分　　１０００万円
管理費　6,400円
積立金　9,580円
家賃年間　90万円

３年前に浴室、キッチン、リフォーム済み

年間収入　90万円－（6,400＋9,580）円×12ヶ月=708,240円
回収年数　10,000,000÷708,240＝14．1年

現金で買っても、14年以上かかりますね。
保険・税金・維持費、賃料減少、ローンとかも考えれば、元本回収は18～20年かかりますね。
その時マンションは築45年ぐらい。
その時、また水回り等の改修も必要です。
儲かりませんね。

次の改修が必要になる前に転売出来るぐらいと悪いですね。

それがマンションじゃなく戸建てなら更地にして売ると言う手がありますが…、
私は買いません。

takapiii · Answer

瑕疵に関しては、オーナーチェンジであろうが現況調査は必要です。しかし店子がいる以上許可ないと入室できませんね。私の場合は、オーナーチェンジの物件に関してでも調査します。
入居中の店子に不具合の修理をするという名目で(名目だけではなく購入した場合は実際に修理します)立ち入ります。

利回りに関しては表面利回りでみていると確実に失敗しますので、実質利回りを計算してください。マンションの場合は、別な方が書いているように修繕積立があり大規模修繕が入る可能性が高いので、管理会社への調査も必要です。
修繕積立金、税金、保険、管理費等総合的に考えると空き室リスクを何％で考えるかが肝です。
それと家賃の入金状況も確認します。振込の記録があるはずで、遅れ気味の人であったり、滞納があればアウトですので。

ちなみに不労所得等という事はあり得ませんので、ご注意ください。
家賃の取り立てや立退き、店子の苦情や修理依頼など、貴方の資産を軽減しないように管理すると言う重要な仕事があります。
家賃も滞納が発生すると、1，2ヶ月なら保証会社から受け取れますが、長期化した場合は大変です。入ってこない家賃なのに課税はされるは、立退き料は必要になるは、弁護士費用も必要になるので、かなり頑張って働かなければならない事もあると思っていてくださいね。

k_tukahara · Answer

中古のマンションを購入するときには、直近２年間で大規模修繕があるかないかを提示してくれます。
そのことは、問い合わせすれば一般的には教えてくれますね。

実際には、収益が悪い　７　：　売却しなければいけない　３　の比率位です。

けっこう、自己破産による売却も多いので、一概に収益が悪いとは言い切れないのが微妙です。

賃付きの場合は、自分の感覚で、その部屋が賃料として考えた時に、安いか高いかがまず一番ですｗ

ハッキリ言いますが、５年も住んでる人がいる物件は駄目ですね。
賃貸は開店してナンボでもあります。
その都度に、礼金などが貰えたりしますのでね。

私見なので、ご参考までに～＠＠ノ

NKNtooh · Answer

元々瑕疵があった場合、質問者さんから売り主への請求権。
現居住者が傷つけた場合、質問者さんから現居住者への請求権。
退去後にどちらか判別するのは難しいので
普通は部屋の中を確認させてもらったり、貸す前の状況を売り主に確認します。
まぁ瑕疵担保は特約で別に条件を定めることが出来るので
売り主とどちらがリスク負担するのかは交渉次第ですかね。

肝心の利回りの件については、家賃・地域・環境が分からないので申し訳ないけど回答できません。
ただ、築年数から考えて立て替え・大規模修補リスクが存在するので
借入金までして投資するのは危険かな、とは思います。
（借入金分の余剰資金があるなら別ですが）

Mokuzo100nenn · Answer

店子付きの物件を手放そうという動機の第一番は収益性が悪いこと（もっと収益性の良い物件に乗り換える）。たとえば長期修繕の積立金不足で5年以内に臨時出費が予想される。

そして二番目は不良な店子がついてしまった場合です。とくに８９３ですね。

賃貸経営にはこのリスクはつきものなのかもしれませんが、私なら空き物件を購入して自分で店子を付けるようが安心です。

不動産オーナーチェンジのデメリットと利回りについて？

分譲マンションの一室を買うと言うことですね。

この回答への補足

ＳＲＣ ・ 築２６年 ・４階 ・３ＬＤＫ 駅徒歩５分 １０００万円

瑕疵に関しては、オーナーチェンジであろうが現況調査は必要です。

中古のマンションを購入するときには、直近２年間で大規模修繕があるかないかを提示してくれます。

元々瑕疵があった場合、質問者さんから売り主への請求権。

店子付きの物件を手放そうという動機の第一番は収益性が悪いこと（もっと収益性の良い物件に乗り換える）。

この回答への補足

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