投資用不動産に関してです。 例えば、都内駅徒歩5分、鉄筋コンクリートマンション築30年、現在家賃12

投資用不動産に関してです。

例えば、都内駅徒歩5分、鉄筋コンクリートマンション築30年、現在家賃12万円毎月入ってきている不動産を所有していたとします。

現在は不動産価格が上がっています。不動産投資に詳しい方にお聞きしたいのですが、もしこのタイミングで空室になったら売却すると思いますか？


条件は良い不動産で借り手は見つかるのですが、問題は築年数です。出口戦略もあるのかなと。

よろしくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： quantum 回答日時： 2023/01/08 06:39

個人的には売却ですね。

30年からさらに維持して40年とかなったら、もう売れないでしょう。
売れるうちに処分してしまうが吉かと。
立地条件が良いならまだ上がる可能性はありますが、まだはもうなり。

No.3 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/01/08 07:35

ＮＯ２です。

補足説明になりますが、

既にお気づきのこととは存じますが、
この収益還元法の欠点、弱点は、還元利回りをどうみるかで不動産価格が大きくブレることです。

今回、本件事例においては、還元利回りを仮に５％で設定して算出してみましたが、当然のことながら物件に係る詳細な条件を反映しているものではありません。

このため、本物件は、状況によっては還元利回りを４％で見た方がいいような好物件であるのかもしれません。

なので、可能であれば不動産鑑定業者に簡易鑑定でもしてもらった方がより正確な不動産価格が得られることになりますので、この点、あらかじめご承知おきください。

No.2 回答者： 世のため人のため 回答日時： 2023/01/08 06:51

確かにそうですね。

売却の可能性もありかと。

一般として申し上げれば、上記築年数の一戸建て物件ならば、建物評価としては【ゼロ評価】となります。
したがって、不動産価格としては、土地の価値のみですね。

おまけに、場合によっては建物取り壊し費用を減算しなくてはなりません。
一般的な不動産評価としては、そうなります。

ただし、本物件は、収益物件としてのマンションとのことですので、【収益還元法】に基づき、ざっくり都内物件なので還元利回りを固めに年５％で算出したとすると、不動産評価額としては、概算で
120,000円×12÷5%=28,800,000円
となりますね。

当該物件を売却するか否かの
一つの目安として、ご参考にしていただければ幸いです。


※収益物件の不動産評価に関しては、取引事例評価法のほかに、収益還元法もあり、どちらかといえば後者を重視する傾向。