初めての投資としては築古の戸建て or アパートのどちらがいいか?

不動産投資歴15年、50代、アパートと戸建て含む30室の現役サラリーマン大家です。

知り合いから初めての投資としては築古の戸建て or アパートのどちらがいいのかアドバイスを求められており、私は以下のように回答しようと思っています。
当然、戸建て、アパート以外も選択肢はありますが、ここではこの二択のどちらかという前提での回答です。

初めての投資として、アパートも全然ありですが戸建てが良いと思います。
目的は経験、勉強を積むこと。
方針として人に任せるのではなく、DIYなど自分でできることはやるという前提で考えます。
自分でいろいろやってみることにより、なににコストがかかるのか、その内容は、また何を人にお願いすべきかなどを実践的に理解できます。

アパートに比較して、戸建て賃貸のメリットは以下のとおり。
・投資額が少ない → 失敗してもリカバリしやすい
・管理、運営費が少ない → 空室期間が長くても持ち出しが少なく、時間をかけて修繕、募集などが行える。
・周りを気にせず自由に修繕できる → アパートだと他の居住者に色々配慮が必要

つまり、戸建て賃貸であれば購入して自分の好きなように、かつ、時間をかけて修繕、募集ができ、実践的にじっくりと勉強ができます。
規模を拡大するのはこうした地道な努力、勉強の後にするほうが良い。
なお、300～500万前後でいい物件を探すのはなかなか難しいと思いますが、時間をかけて探せばあります。
また、探そうとすること自体がいい勉強になります。
簡単ではないですが、首都圏から少し離れれば賃貸需要のある場所でも安くて悪くない物件は探せると思います。
私の例で言えば、300万台の戸建て、相続物件を購入し現在は戸建て賃貸としてりっぱに家賃を稼いでくれている物件もあります。

両者を比較した場合は戸建て賃貸がおすすめですが、不動産投資はなかなか苦労が多く、よく言えばいい勉強になります。
覚悟を持って、時間・労力をかけて取り組まないとうまくいかないので、その覚悟で頑張って下さい。

No.3 回答者： chubou3 回答日時： 2023/12/05 01:35

掛けたコストに対して家賃が妥当かのバランスが不動産投資だと思います。

高い不動産を買えばどうやっても儲かりません。
割安な物件を選ぶセンスがあるか無いかだと思う。
不動産屋でも中々割安な物件かどうかは判断出来ない様な感じですね。

No.2 回答者： acnc 回答日時： 2023/12/04 23:47

最近の子たちは不動産屋に勤務しながら

物件を買って自分で客を付けるくらいしっかりしてます。
客を付けしたら、売りに出しますね。

したたかです。

No.1 回答者： fusiminohikaru 回答日時： 2023/11/30 20:32

・同様の質問に既に回答していますが、個別の不動産の物件に投資する場合、その条件によって投資として適切かどうかの判断を行うわけで、あらかじめ戸建てがよい、アパートがよいなどということは示せません。

・両方とも投資できる可能性があるならば両方とも検討するべきです。

>・投資額が少ない → 失敗してもリカバリしやすい
投資額はアパートと比較すれば相対的に少ない場合が多くなるでしょうが、失敗の際のリカバーを考えるより、まず最初の購入のところで投資として適切かどうかの判断を厳密にするべきでしょう。

>・管理、運営費が少ない → 空室期間が長くても持ち出しが少なく、時間を>かけて修繕、募集などが行える。
アパートにしろ戸建てにしろ、具体的にどれだけ補修や設備の追加等のコストがかかるかはわかりません。

最大のデメリットは借りて手が見つからず空室の期間が長く継続するとまったく収入がないまま、各種コストのみかかり持ち出しになるのみの可能性があるということでしょう。アパートなら空室があっても入居者分の収入はありますが、戸建て一戸のみだと、空室になれば収入が皆無となります。

>覚悟を持って、時間・労力をかけて取り組まないとうまくいかない
保有のミニアパートはサブリースで管理等はすべておまかせにして、その管理費はかかりますが、時間も労力もかけず、気楽に運用しています。若干の空室がある期間の分も家賃保証があり、入居者対応や清掃等すべておまかせで気楽です。