建物滅失登記は必要か

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先ず行政の住宅課に電話してみて確認されるか、出向いてみては如何ですか。法務局にも親切な人はいますが世間知らずな生意気な小役人に当たってしまったと思って、振り出しに戻られるか費用は掛かっても近辺の司法書士に見積もりだけでもされたら如何でしょうか。昨年同じ様な状況があり、プロに依頼しましたが何のストレスも無く簡単に手続き完了しました。
または法務局に直接出向いて「親切な」人に聞くことです。電話だと偉そうに言ったりしますが、面と向かってはそうは威張れません。場合によっては先日の対応が良くなかったとクレームして見てください。対応がころっと変わります。

Aベストアンサー

委任を受けて滅失登記を済め場合は、委任者の実印を押印した委任状と、印鑑証明書が必要になります。

委任状の書き方については、参考urlをご覧ください。

参考URL：http://www2.sala.or.jp/~popular/meshitu.htm

Aベストアンサー

>登記において名義変更や住宅ローンの関連はありません。
自己資金で自宅の新築を工務店に発注する場合と理解して、回答します。
>法的な問題はありませんか
>滅失・表示（保存）登記のタイミング
　順序は1.建物滅失登記　2.建物表題登記　3.所有権保存登記
時期は　不動産登記法の定めで
1.は解体日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
2.は完了検査日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
3.は任意・・・登記しなくても罰則なし。
ただし現実的には
1.と2.は遅れても、科料を取られる例はほとんどないらしい？
3.は登記しないと自己の権利が保証されないので危険性あり、なお、登記の有無に関係なく固定資産税は賦課される。
以上のことから、手間を省くため「設計事務所は建物竣工の際に全部一緒にやれば良い」といっているのではないかと推察します。
しかし、2.と3.は同時でもよいですが、ご自分で初めて登記申請をするなら、1.は解体完了しているので早く申請する方がよいと思います。
理由は、添付書類として必要な取り壊し業者が印鑑証明付きで発行する建物滅失証明書に記載された「滅失日」から滅失登記申請日が１カ月以内なら合法的なので、法務局で素人が審査を受けるときトラブルが少ない可能性があります。

>登記は年内・年明けのどちらが固定資産税などにおいて有利に働くのでしょうか。
　毎年１月１日現在の課税台帳によって課税されるので
登記日ではなく、新築取得日(検査済み証に記載の完了検査日)が23年１月２日以降なら新築の家屋税は24年度から納付することになる。
解体と新築の家屋が同規模なら明らかに新築の税金が高くなる。

>参考書程度のかじった知識だけで可能でしょうか
　私も、自分で全て実行しました。
法務局に平日の昼間に１回限りで完璧は多分無理なので、 数回行って添削指導してもらう時間的余裕と、やる気さえあれば、大して困難なものではありません。
先ずは、新築の住所と敷地面積、新築の概要を持って、法務局へ行って記載例をもらって指導を受けてください。多少待ち時間はあるかも知れませんが親切に対応してもらえますよ。

次に、質問事項としては記載されていませんが質問文頭によれば
竣工時期について、業者(設計事務所と工務店)と施主(質問者)との間で年末と年初に分かれていて結論が不明ですが、「年内に残金集金したくて早く竣工させて、完了検査も年内に済みました」となると、23年度から新築家屋の固定資産税が賦課される可能性があります。
もし、24年度から納税を希望する場合は、新築入居日が年明け早々でなくてもよいなら、完了検査を年明けに受けるように業者と早急に交渉しておく必要があります。

最後におことわり
最近はエコカー対策などいろいろな減税制度がありますが、新築に関するその種の制度の有無を含めて全く理解しておりませんので、年末竣工と年明け竣工とで、減税の対象・非対称の差別がもし存在すると上記回答が矛盾するかも知れませんので、勝手ながらそのような減税制度の有無は別にお調べ願います。

>登記において名義変更や住宅ローンの関連はありません。
自己資金で自宅の新築を工務店に発注する場合と理解して、回答します。
>法的な問題はありませんか
>滅失・表示（保存）登記のタイミング
　順序は1.建物滅失登記　2.建物表題登記　3.所有権保存登記
時期は　不動産登記法の定めで
1.は解体日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
2.は完了検査日から１ケ月以内・・・違反１０万以内の科料
3.は任意・・・登記しなくても罰則なし。
ただし現実的には
1.と2.は遅れても、科料を取られる例はほとんどな...続きを読む

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#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能です。（ここでも仕上げなんかは関係ありません）

順番については質問のキーワードを並べ替えると、
「登記→確認→抵当権設定→支払い→引き渡し」でしょうね。

(1)まず建物を登記して「建物の仕様」を登録します。
(2)建物を確認しないと工事は完了しません。
（確認時の補修については、内容・時期・費用で工務店と相談）
(3)仕様に沿って査定され、抵当権設定の設定でお金が借りれます。
(4)借りれたから支払いとなり、支払ったから所有者を移します。

※(2)での確認は(3)には直接関係しません
（銀行としては「提出された仕様どおりでしょ」と言うだけです）

いろいろ切羽詰りますが、ここは淡白に考えると整理できます。
(悪いイメージは持たないで下さい、立場的な考え方の整理です)
【工務店】作った物に対して、質問者がお金を払えればいい
【銀行】お金を貸すが、物があって貸し倒れにならなければいい

上記の立場を基準として「物(土地と建物)」と「お金」の所有権が
移動していきます．．．誰も失敗して損したくはないので、手続き
を段階的に踏んで、引渡しは本当の最後になります。
(問題のない工期ならば、施主の引越しなんかは関係ありません)

急ぐ必要はありますが、冷静に動かれてください。
（傷などは引越し前に、写真を取られる事をお薦めします）

#3の方が書かれている内容に重複しますが、質問内容が
いろいろと混ざっているようなので分かる範囲で書きます。

建物表示登記については「建物仕様の登録だけ」と考えた方が
分かり易いと思います。土地との配置や「(構造などの)仕様」を
確認するだけなので、仕上げとか傷なんかは関係はありません。

銀行では建物の価値を試算しますが、建物表示登記は「建物の
妥当性を確認するのに必要」です。そもそも建物に対して
「銀行員が現地まで出向いて査定はしない」ので、手続きの流れ
としては可能で...続きを読む

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この問題は世間によくある話です。ポイントは建物が未登記であり、解体予定であることです。
1　宅地上に居宅がある。これが普通です。新築する時に手持ち資金で足りず銀行融資を受ける場合銀行はとりぱぐれがないよう必ず建物と土地双方に抵当権を設定します。お宅の場合は、当時融資を受けず新築したと推測されますから、建物は未登記なのです。今回相続が発生し、あなたが遺産分割協議で当該建物を取得したのなら、協議書中にその建物を記載（具体的に）しておけば、あなたの所有ですから他の相続人の承諾も要らず、あなたが自由に処分できるということです。遺産分割協議とはそういう性質のものです。願わくば解体した場合、万が一に備え、業者から解体証明書（会社代表者の印鑑証明書付）をもらっておけば完璧です。お分かりになりました？

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＞ I
はい^^ふつうは「適当な場所２箇所」を綴じるだけです。

＞III　
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)＆義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
（…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正対象にもならない事もあります）

＞IV　
登記官や職員と別個独立して相談窓口が設けられている登記所(法務局本局・支局・出張所)であれば、
出向いてからホッチキスでも宜しいでしょうが、
そうで無い場合には散逸・紛失しない為にも事前に綴じておいた方が無難です。
あと、綴じる綴じないの何れであっても、ホッチキス以外には
可能な限り権利者(受贈者)＆義務者(贈与者)それぞれの認印＆実印、有れば携帯朱肉、
黒色ボールペン、(予備)現金^^と最新の当該不動産の登記事項証明書ってところでしょうか。

＞II　
さて、綴じる順番についてですが、
「法務省＞新不動産登記法の施行に伴う登記申請書等の様式について(お知らせ)→
登記申請書の様式及びその説明→３．贈与による所有権移転登記申請書
<一太郎Ver.9版><Ｗｏｒｄ９７><ＰＤＦ>」
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html
を基準にお話を進めさせていただきます。

(１)登録免許税に対応した収入印紙を貼附するための印紙台紙(Ａ４白紙)が漏れているように思いますが…
これは絶対必要と言うものではないのですが、現実問題として登記申請書表側に余白は少ないので、
ローラーなどで消印する側の立場とか万一取り下げなどの事態とかを考慮すれば、
仮に印紙の枚数が少ないとしても登記申請書とは別個の台紙(Ａ４白紙)に貼附する方が無難です。
そうすると「登記申請書」と「印紙台紙」の間には申請人の割印・契印が必要ですが…

なお、御存知とは思いますが購入した収入印紙は印紙台紙に貼るだけに止め、
…間違っても消印などをしてはいけません…
消印をするのは申請を受け付けた後に登記所側が行うものです。
あと、万一、収入印紙によらず金融機関等に国庫金を現金納付する形式の場合であっても、
その領収書を収入印紙に替えて提出する必要があり、領収書サイズが小さいので
台紙(Ａ４白紙)に貼附した方が全体の統一がとれて安定します。

(２)「２．登記原因証明情報」とだけ記されてらっしゃるって事は、「贈与契約書」形式ではなく、
登記所側に出し切りになってしまう「登記原因証明情報」形式を予定されていると推測できますが、
「登記原因証明情報」形式では後で手元に何も残りません。
…もちろん夫婦間贈与や親子間贈与等なのでしょうから後日問題が生じる事はないのでしょうが…
必要に応じて例えば固定資産税・都市計画税等の支払いを何時まで分を贈与者が支払い、
何時から分を受贈者が支払うなどの文言も盛り込んだ「贈与契約書(贈与証書)」を作成して
原本とコピーを提出して、コピーを「登記原因証明情報」にして、
原本は登記完了時に還付して貰って手元に残るようにした方が、
記念にもなりますし格好いいと思いますが如何でしょうか？

(３)「６．固定資産課税台帳・補充課税台帳登録事項証明書」は、
市町村役所・役場にて有料にて交付を受けた、いわゆる「評価証明書」の場合であれば、
アナタ様の必要に応じ原本とコピーを提出し、原本は登記完了時に還付して貰うことも可能ですが、
登記所で評価額通知依頼書を発行して貰った上で、市町村役所・役場にて無料で交付を受けた
いわゆる「評価額通知書」の場合は、登記専用で無料交付を受けた事由により
原則還付は出来ませんから提出して出し切りになります。

以上を踏まえていただき、
「１．登記申請書」「印紙台紙」「２．登記原因証明情報(又は贈与契約書コピー)」
「３．委任状(贈与者？)」「４．印鑑証明書」「６．評価額通知書(又は評価証明書原本又はコピー)」の順で
提出して出し切りになる分を一まとめにして左端２箇所をホッチキスでとめます。

先頭「１．登記申請書」(割印・契印)＆２番目「印紙台紙」の一組を除けば、
後の順序は気にする必要はありませんが、
要は「３．委任状(贈与者？)」＆「４．印鑑証明書」など見やすい流れに並べるって事でしょうか。
なお「印鑑証明書」などのサイズがＡ４より小さい場合、
Ａ４紙を台紙にして「印鑑証明書」などの端っこを糊付け又はホッチキスでとめたり、
逆にＡ４サイズより大きな様式の書面などがある場合には見やすい形で折りたたんで
概ね全体がＡ４で統一されるようにする事でアナタ様も登記所側も扱い易くなります。

次に上記とは別個に返却される分として、
「贈与契約書」形式の場合には「贈与契約書原本」、
「評価証明書」を還付して貰う場合には「評価証明書原本」、
など必要に応じて順序は問いませんが「５．登記済証」にホッチキスでとめます。
（もちろん「贈与契約書」形式ではなく「登記原因証明情報」形式にして、
「評価証明書」の還付もしない場合には、提出した分で返却されるのは「５．登記済証」だけです）

「７．申請書の写し」は提出不要ですが、一応作成して登記完了まで手元に持っておいた方が、
万一申請書内に誤りがあって、補正などの連絡があった場合、
即座に問題箇所が判明しますから安心できると思います。

以上、提出して出し切りになる分「登記申請書など」と返却される分「登記済証など」とを
大きなクリップでとめて一丁あがりです^^

あと、登記申請手続が完了すると、提出した「５．登記済証」以外にも
「登記完了証」と「登記識別情報」などの交付を受ける事になりますが、
これで終わったと安心してはいけません!!
完了後又は可能ならば申請時に甲号乙号同時申請にて登記事項証明書の請求をして、
(完了後の)最新の登記事項証明書の交付を受けて、
所有者(贈与を受けた方)の住所・氏名や登記年月日＆贈与年月日などに記載誤りがないか、
一字一句確認する事が必須です…稀に否けっこう登記所側の記載誤りがありますからね^^

＞ I
はい^^ふつうは「適当な場所２箇所」を綴じるだけです。

＞III　
はい、受け付けて貰えます。
今回のように権利者(受贈者)＆義務者(贈与者)のどちら一方が委任状を提出することで
相手方を任意代理人としたケースでは、登記申請書に押捺するのは
委任を受けた片方の申請人だけになりますから、申請日付の訂正についても
その方だけの訂正印押捺ですみます。
（…と杓子定規にカキコミましたが、登記申請書の申請日付は、
実態としては余り重要な意味を持たないため、
たとえ年月日や日が空欄であっても補正...続きを読む

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解体する場合には、その家の所有権移転登記えお行って、解体後所有者が滅失登記するのが基本です

土地の引渡し時に、土地の買受人ではない名義の建物が残っているとローンの場合には貸付が留保されることがあります

ローンが無ければ売主買主の契約しだいです、
土地引渡し後買主が解体し、売主が滅失登記することでも問題はありません
　が　トラブル防止のためにそのことを契約に盛り込むか、別途　覚書等を交換し証拠を残しておく必要があります（どちらかと言うと買主の権利保存行為）

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不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手（横線の有無は売主指定）」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や買主側の書類、本人確認。委任状などへの署名押印など所有権移転に必要な書類関係の確認の後、「書類は整ったので代金の授受をしてください」という流れになり、その後代金の授受となりますから、お金を支払い登記されないということは、売主が悪意を持って書類偽造などの詐欺行為を行わない限り、ありえません。またこの手の犯罪は、身元を偽り行いますから、中古でそこに住んでおり仲介業者などが身元を確認している売主が犯罪を行うことは、現実にはありえません。また、仲介の場合業者は手数料を頂くだけですから、売主のお金の管理にはタッチしません。

このほかに、仲介の実務として、物件の取引完了の書類やら鍵の授受やら、確認通知書、図面一式などあれば、そのような諸々の授受を行います。

上記のように、どうしても書類に署名押印するテーブルやすべての関係者が一同に集まるスペースは必要になりますから、一番良いのは代金を引き出す口座がある銀行の一角を借りることです（応接までとはいいませんが）これが可能であれば、書類確認後、口座から現金を下ろして売主に渡して終了です。
但し、場所を提供しない銀行も多いので、この場合は不動産仲介人の伝を借りるか？または書類の確認等は司法書士の事務所や仲介業者で行い、金銭授受だけ銀行で行うのも良いでしょう。
前日の午前中には、翌日現金で幾ら出金する旨は銀行に伝えておかないと、小さな支店などでは現金がありませんので即座に用意は出来ません。
このあたりの段取りは、仲介人に相談すれば整えてくれると思いますが・・・・・現金での支払いは良いが、銀行窓口での受け渡しにして欲しいと（現金を持ち運ぶのは嫌だと）言えば、良いでしょう。

登記上の取引の責任は司法書士がすべて背負った上で、登記を受任しますので、そこは任せるしかありません。その先輩の顔を立てたいならば会社で使っている司法書士事務所を紹介してもらっては？
但し、仲介業者で依頼する不動産登記が主な事務所と法人登記を主に扱う事務所では、費用が結構違うので（後者の方が高い場合が多い）、そこは目をつぶりましょう。まあ違っても3万～5万程度です。質問者さんも安心なのでは？

法的根拠と言いますが、法的に売主は所有権移転に必要な書類一式を引き渡せば足り、あくまで移転登記を行うのは買主の費用負担で買主の責任です。
その移転登記を間違いなく行えるか（法務局に受理、登記完了となるかされるか）どうかの判断が、出来ないので司法書士に報酬を支払い依頼するわけです。
民法上は代金を支払い、領収書等があれば当然にその所有権を主張できます。しかし登記上の登記名義人でなければ第三者に対抗できません。ですから通常は借り入れ等が無くとも土地は所有権移転登記をするわけです。その法的根拠となる書類は当日司法書士が作成し、売主、買主、双方が署名押印することになりますし、売主は実印と印鑑証明を要します。買主は認印と物件に移動した住民票だけです。

不動産業者です。
不動産の決済資金は「現金」及び「銀行の自己宛小切手（横線の有無は売主指定）」のいづれかが原則です。
通常ですが、売買契約に照らし売主は所有権移転に必要な書類一式を買主へ引き渡します。これと引き換えに買主は代金を支払います。実務上は買主側が指定した司法書士に登記を依頼し、司法書士は事前に調査及び売主側の必要書類や買主側の必要書類など仲介人へ指示します。売主さんや買主さんはこの指示で必要書類を整えるわけです。

実際は当日、司法書士が代金授受の前に売主側の書類や...続きを読む

Aベストアンサー

解体すれば、抵当権の侵害であり、承諾無く解体はできないなどという浅い回答がありますが、誤りです。

1.
建物を解体し、滅失登記をすれば当然に抵当権は消滅します。建物滅失登記に抵当権者の承諾書は添付は不要です。


しかし、債権者の承諾無く、抵当権を設定した建物を解体した場合、民法137条第2号の「担保の滅失」にあたり、期限の利益を主張することができなくなります。つまり、債権者である銀行が弁済期を待たずして、貴方に貸金の返還を請求することができるようになるので、建物の解体の了解をもらったほうがよいです。恐らくその場合は、他の担保(不動産なり保証人）なりを求められる可能性が高いです。

2.
銀行の承諾を得た上で、建物を解体し、滅失登記をするだけです。なお不動産登記法上は抵当権の抹消登記は不要ですが、司法書士によっては、一応したほうがよい、などといわれるかもしれません。

（期限の利益の喪失）
第137条
次に掲げる場合には、債務者は、期限の利益を主張することができない。
二 債務者が担保を滅失させ、損傷させ、又は減少させたとき。

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固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物（専用住宅）があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住宅用地についても、その上限が当該家屋の床面積の10倍までとされています。では前置きが長くなりましたが、質問の件については、土地の面積が200m2以下ということは、その土地の上にたっていた建物が専用住宅だったとすれば、その土地すべてが小規模住宅用地だと思われるので、1/6の特例が効いていたものと思われます。その土地を、特例の効かない駐車場として利用するわけですから、1/6の特例がなくなって固定資産税は６倍になるというのでおおむねよろしいかと思います。
追伸：200m2以下の土地で住宅用地の特例が効いてるのに11万も固定資産税がかかるなんて、すごい一等地に住んでいらっしゃるんですね。高くてびっくりしました。まさか、家屋の分とかほかの土地の分とかが入っていたりしないですよね。

固定資産税では、その土地の上に人が住むような建物（専用住宅）があると、住宅用地の特例という特例が受けられます。その特例の内容は、当該居住のように供している土地の200m2までを小規模住宅用地といい1/6の特例、その他の居住のように供している土地は一般住宅用地といい1/3の特例が受けられるというものです。ただしこの内容は、その土地の上にある家屋の世帯数と密接に関係していて、小規模住宅用地については、1世帯あたり200m2までで2世帯で400m2、3世帯で600m2、というように増えていきます。また一般住...続きを読む