遺産相続で土地と建物を兄妹で分け方について

はじめて質問させて頂きます。御回答よろしくお願いいたします。
約1年前に祖父母が他界して 土地と建物を母が相続したいのですが。 祖父母には子供が2人いて、長女 長男が居ます。
長女が私の母親で、長男は従姉妹のオジになります。

長女 長男で祖父母が住んでた民家1軒と土地約100坪を分ける話し合いで意見が分かれてしまいトラブってしまいました。 祖父母の土地の中には長女が約20年前に家を建ててるので、約100坪の敷地内に家が2軒 たってるのですが、道路に面した家は長女家で、道路に面してない奥の家が祖父母の家と なります。

長女の家自体は長女の持家なので相続には無関係なんですが、土地 約100坪と祖父母の家は祖父母の名義です。

祖父母の家には相続の話し合い、手続きなど無いまま 長男がリフォームをして こないだ引っ越してきました。そのリフォーム時に土地境界線のクイ打ちも 具体的な相談無しに勝手に打ってしまいました。

以前から土地は半分でクイ打ちすると 軽く話していて了解してましたが、 実際みてみると、約300m2の土地を 道路側 長女分 約130m2、奥 長男分 約170m2 でした。

長男の話しでは奥の土地は 道路までの通路として 2mが必要だし 奥の土地は価値が下がるので、 これで半分だから現金の受け渡しは無し。との事で 相続の書類を制作してきました。

しかし祖父母の家は長男が丸々もらって土地も多く貰ってて 本当に半分なのか疑問で以下を質問させて頂いきたいと思いました。

(1)道路側と奥の土地では 具体的には どれくらいの金額の差がでますでしょうか？
(2)土地を分けた場合に それぞれの価値をだす計算方法など ありますでしょうか？
(3)建物は去年の評価額の半分を長男から現金で払ってもらうのが妥当でしょうか？
(4) 法務局？役所？で頂いいた評価額は、目安だから 実際は古くて家には価値が無い！と長男が言ってましたが、相続の時は それが常識なのでしょうか？


身内ですし、なるべく 穏やかに早く解決したいのが 両者の本音です。
ちなみに北海道の田舎で土地を2分割する前の去年の評価額は全体で約750万円で1m2あたり約25000円程度です。

土地に面した道路は幅 約 5～6mの 普通の道が1本のみで、国道などの幹線道路に面していませんし角地などでもないです。

地域的には 一般住宅地で、農地や商業地でも ありません

不動産鑑定士さんを雇うと お金も かかるみたいですし、できれば兄妹の話し合いで解決したいと言うのが両者の意見です。

なので回答を 参考にさせて頂いて身内のみでの解決ができれば幸いです。

ちなみに 私は法的に第三者に入ってもらい正当に半分に してもらえば！？と話してみましたが 長男は弁護士を つける気が無いとの事でした。

私は弁護士に相談したところ、土地は同じ番地内で、こんなに価格の差が開く事は考え辛いので多く取ってる分の土地代金と建物の評価額の半分を現金でもらった方がイイと言われました。
さらに長男は市外に家を持ってて祖父母の面倒など 見る機会も少なく、毎日の介護は全て長女がしてたので、寄与分も貰った方が良い！との事で、
長男の話しとは真逆の見解でした。

長女的には、長男は祖父母の介護もしてなかったのに、他界した途端に引っ越して来るなどの態度にも感情的に なっている状態で、

長男は自宅を売却して相続手続き前にリフォームし、引っ越してきてるので、早く相続手続きを完了しないと住所不定状態で困るなどと お互いの都合を一方的に主張してて前に進みません。

専門家の方や似た環境の土地を相続した経験をした方など、知識がある方 いらっしゃいましたら御回答お願いいたします。

私自身も少ない親戚ですし、同じ敷地内に住んでるので、 一日でも早く解決して仲良く暮らしたいと願ってます。

長々と 長文を読んで頂き ありがとうございました。
どうか 早い御回答を頂けると幸いです。よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： big_egg 回答日時： 2012/06/11 10:28

長男の土地は旗竿地になってしまうので、通路分の半分の負担はしても良いのではないかと。

土地に建物を建てる場合は、4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。

本当は、前と奥ではない形で２分割出来ればいいのでしょうが、実際建物があれば無理ですね。
良く話し合って、落し所を探すしかないです。

No.3 回答者： datchi417 回答日時： 2012/06/11 07:15

分筆とかもしてるんですよね？

すでにしていればそれでいいし、してなければ分筆して、今年はまだわかりませんが来年4月に判明する、母の相続した土地の固定評価と叔父の相続した土地＆家屋の固定評価の合計の差額を叔父から母へ渡せばOKっしょ
ついでに、そのように遺産分割協議書も作成しておけばあとあと問題をほじくり返されても対応できます。

No.2 回答者： misawajp 回答日時： 2012/06/11 06:56

長男の主張にも一理あることを無視してはまとまる話もまとまりません

相続人の話し合いで決着することです
どうしてもまとまらなければ調停・裁判に持ち込むしかありませんが、そこまでこじれれば、兄弟仲の修復は絶望的です、当人たちが死ぬまでまた死んでも質問者たちが隣同士でいがみ合いを続けることになります

分筆した土地が宅地要件を満たす範囲なら適当なところで妥結することです

さらに　この質問が　母の意ではなく、質問者の意ならば余計なお世話です、質問者には何の発言権も無いことを忘れてはなりません

45万の損得にこだわり一時の感情に囚われて、兄弟で・隣同士　未来永劫に渡っていがみ合うことが耐えられるならご自由に


質問は　坪100万以上の土地で　数千万の話かと思いましたが中古車1台分にも満たない額とは　途中まででは想像も出来ませんでした

その程度の額で弁護士を雇うなら、その費用がどのくらいになるかも調べることです
質問者は社会経験の少ない女性と推測されます

相続人以外が口出しすると事態をこじらせ、修復を難しくすることになるのが　常識です

この回答へのお礼

意見ありがとうございます。 当事者達に調べてみろと言われ質問させて頂いております。田舎の安い土地ですいません。恥ずかしい金額なのは理解してるので、身内の話し合いを望んで計算方法など参考になる情報がないでしょうか？と言い趣旨での質問をしてる状態でした。弁護士代金は10万未満で委任して頂けるとの事でした。

お礼日時：2012/06/11 13:44

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2012/06/11 05:10

どちらかがベンゴシカ司法書士を立てなければ、コイヘイナハナシアイハできないと思います。

この回答へのお礼

回答 ありがとうございます。 そうですよね 私自身も その方が兄妹で直接 嫌な言い合いを しなくて済むので、弁護士さんに委任したいのですが、長男は先週 会社の顧問弁護士に委任すると言う事で 書類か何か届くのを待っていたのですが、次に電話が着た時の話しでは、そんな事は言ってないと、話しがまた違ってしまい 、、どうにか分け方などの計算方法が分かればお互いに納得して解決できるのでは？と言う考えで、質問させて頂きました。 司法書士の先生でも解決できるのですね！助かりました。一度相談してみます。ありがとうございました

お礼日時：2012/06/11 13:31