宅建業法の免許の有無

宅建を勉強し始めまして疑問が1点あります。

土地の持ち主自身が宅建の免許がなければ　土地の売却を宅建業者にお願いするにしても　売却できない記載がされていました。


このことなのですが、これは、一般人みんなが免許持っていないと売買ができないということなのでしょうか？だとすると　相続時に売却するにおいて業者に仲介など頼むにしても免許なければそれすらできないということですか？


どうかアドバイスお願いします

No.4 回答者： congrats 回答日時： 2012/10/01 12:29

宅建平成２年合格の者です。

＞土地の持ち主自身が宅建の免許がなければ　土地の売却を宅建業者にお願いするにしても　売却できない記載がされていました。


正確には、「大きな区画の土地をいくつかに分割して宅地分譲する場合」です。
一区画の土地をそのまま売る場合は資格はいりません。

No.3 回答者： floriography 回答日時： 2012/10/01 06:38

まず、はっきりしていることから書かせてください。

不特定多数の人に反復継続することは禁止です。
この場合は、業者にお願いしても売却できません。
宅建でいう「業」にあたると。
したがって特定できる場合（特定多数）は、OKです。
たとえば、自分が持っている土地や会社の土地を何区画かに分けて
自社の社員だけに販売するのは、特定多数ですから免許は不要です。
相続時で特定多数であれば、免許不要です。
もちろん不特定多数に相続したいのであれば、業者を通おそうが、
要免許。

そしてこの不特定多数が問題なのですが、
地主が一筆の土地（登記上で一個の土地とされているもの）
を売りたいと、この場合は業者の仲介により免許はいりません。
一括して宅建業者に売買・交換する場合も免許不要です。
業者にお願いして売る場合でも売却できない場合なのですが、
分筆（何区画かに分けて）して不特定多数に売る場合は、
自分も免許が必要です。
10区画以上で免許必要だったと思いますが、ここの解釈が厄介です。
それが土地区画整理事業による換地であっても10区画あれば、宅建業に
あたらますから、免許は必要だと思います。

長々とくだらないことを書いてすみません。
区画数について調べてみてください。

No.2 回答者： fujic-1990 回答日時： 2012/10/01 01:49

　そんなことはありません。

　業として行わなければいいので、大半大丈夫です。

Ａ：　例えば、免許を持たないある人（ある会社の社長）が、所有地上に分譲タイプのマンションを建てて、実際に分譲し始めた直後に捕まりました。逮捕。（捕まえようと監視していたのだと推測）

　くわえて、その社長から委託を受けて販売に当たった「不動産業者」も捕まりました。業法違反の幇助で逮捕。

　おかげでその会社は経営者を失って廃業しました。

Ｂ：　逆に、相続税を払うために、細かく区分して売ったケースを知っていますが、おとがめはありませんでした。

　ＡとＢのどこが違うかというと、Ａは、マンションを建てる前からすでに分譲する目的を持っていて、そのために建てて、実際に部屋毎に区分して売ったので、「業」とみなされたのです。

　くりかえそうという明確な意思の下、複数物件を仕入れ、複数物件を販売、ですからしようがない。

　販売を手伝った、業者も×。質問者さんのような、業者になろうという人は要注意です。

　Ｂは細かく区分して売りましたが、相続税を払うためにやむを得ず、すでに所有している物件を売っただけで「業して売った」とは認定できなかったものと思われます

　べつに官権に聞いたわけではないので、想像にすぎません（ほかにも理由があるのかも）が、実際にはＢのようなケースはたくさんあります。

　相続税が高いから少しでも高く売る（業者に一括販売などしたら買いたたかれる）ためにやむをえずやっている事までいちいち捕まえていたら、犯罪者だらけになってしまいます。それも相続税を払うような階層の人がみんなやられてしまう。

　抗議、苦情が渦を巻くことになるでしょう。

　がそういうことはなく平和なのは、実際にＢのような場合には捕まっていないからだ、ということだろうと思います。
　

No.1 回答者： IDii24 回答日時： 2012/09/30 18:36

そんな事無いです。

実際ないですよね。
個人の土地を個人で取引するには、宅地取引主任の免許が必要ということです。ただし、仲介業者に仲介してもらうのはOKです。
でも注意は、その土地を分割して4つにし、それぞれを全くの他人に売ることはできません。つまりそれは業になるのです。仲介が入ってもダメなのです。
この場合開発業者に一括で購入してもらい、分割の宅地としてその業者が売るということになります。
連続して売れるのは一度なのです。