マンション購入費の土地と建物の内訳

Question

マンション購入費の土地と建物の内訳を知りたいのですが、購入当時 (1981 年) は消費税も無かったので内訳が分かりません。

昔の書類を調べてみると、購入年の年末に売主から、「家屋譲渡対価証明書」租税特別措置法施行規則 18 条の 9 第 1 項第 2 号に規定する家屋の取得の対価の額について上記のとおり証明します。という書類が届いていました。

ここに証明されている金額 (全体の 3/5 くらいです) が建物分の金額なのでしょうか。

別の書類として住宅金融公庫の火災保険料領収書があり、これには保険金額として全体の 2/5 位の金額が記載してあります。これも建物分の金額といえそうですね。

SSSIN · Accepted Answer

tttt23さん、先ほどの回答者です。
今再度確認をしてみたのですが、ご指摘の通り、耐用年数について大変な勘違いをして回答していたようです。
大変申し訳ありませんでした。
訂正箇所は下記になります。

●＃５の文章で
（４）決算時に（３）で計上した「建物」（償却基礎価額）をもとに減価償却費を計算します。 
＜計算＞ 
減価償却費＝償却基礎価額×0.9×0.022（×事業使用月数／12） 
＊47年→償却率0.022 

→47年ではなく、「中古資産の耐用年数」で償却していきます。
＜中古資産の耐用年数の計算＞
・法定耐用年数の一部を経過した場合
耐用年数　＝　法定耐用年数　―　（経過年数×80％）
※上記で計算した年数が2年未満の場合は2年とし、1年未満の端数は切り捨てる。　

・仮に２３年が経過年数とすると
　　　　　＝４７－（２３年×80％）
　　　　　＝２８年

本当に申し訳ありませんでした。
この場をお借りしてお詫びと訂正をさせて頂きます。

SSSIN · Answer

●事業開始日から 47 年というのは何か割り切れない気もしますがそういう規則なら仕方ないですね。

→事業開始日から47年というより、マンション取得日からすっと４７年で償却していくという考え方です。

平たく言うと、事業用ならば取得日から47年で償却していくところを、たまたま途中に居住期間があったのでその期間は47年×1.5の耐用年数で計算し、この度、事業用で使用することになったので元の（？）47年で償却していくと考えるとわかりやすいかもしれません。

SSSIN · Answer

● つまり、マンション購入日から４７年として考えます。 
●マンション購入日からは既に 23 年ほどたっていますので今回計算した「建物の償却基礎価額」を 24 年で償却すればいいのですね。 

→「建物の償却基礎価額」を24年ではなく、「47年」で償却していきます。
→賃貸・事業用として中古マンションを購入するケースにおいては、tttt23さんが書かれているような考え方で耐用年数を算出しますが（この場合の耐用年数は別に求め方があります）、今回は「居住用から事業用への転用」になり違うケースになります。

●去年から自宅の一部 (25%) だけを事業用に使っているわけですが、この場合も建物全体を (70 年でなく) 47 年で償却するものと考えて減価償却費を出し、それを家事用、事業用に按分して経費の金額を出せばいいのでしょうか

→少し混乱されているようですので簡単に計算方法を。

（１）「取得価額」を決定します。
これは、回答文にある３方法から選択
（今回は「譲渡対価証明書」の金額を選択されましたよね）

（２）「建物の償却基礎価額」を求めます。
（１）の「取得価額」から居住期間の減価償却累計額を差引いて算定
＜計算＞
取得価額－〔取得価額×0.9×0.015〕×居住年数 
（47年×1.5＝70年→償却率0.015を使用して算定）

（３）（２）で求めた「建物の償却基礎価額」を事業開始日に「建物」として計上する。
＜仕訳＞
建物　××　／　事業主借　××

（４）決算時に（３）で計上した「建物」（償却基礎価額）をもとに減価償却費を計算します。
＜計算＞
減価償却費＝償却基礎価額×0.9×0.022（×事業使用月数／12）
＊47年→償却率0.022
＜仕訳＞
減価償却費　××（25％）／建物　××（直接法）
事業主貸　　××（75％）

以上でご理解頂ければ幸いなのですが・・・。

SSSIN · Answer

●先ず、事業を始めた時点での「建物の償却基礎価額」(残存価格？) を求め、それからその 90% を耐用年数で償却するということですね。 
→はい。その通りです。

●このときの耐用年数はマンションを購入した日 (1981 年) から 47 年でいいのでしょうか。事業を始めた日 (2003 年) から 47 年、あるいはその間の期間で計算するのでしょうか。 
→耐用年数短縮の適用日以降は、既存建物もそれ以降に購入する建物も全て耐用年数短縮の対象となります。
つまり、マンション購入日から４７年として考えます。

●「建物の償却基礎価額」を求める式の中の〔取得価格×0.9×1／（耐用年数×1.5）〕ですが、鉄筋コンクリートの住宅で耐用年数 47 年ですから、47 * 1.5 = 70.5 で計算することになるのですね。 
→７０年（０．０１５）になります。

●また購入当時は 60 年だったので、60 * 1.5 = 90 で計算すればよいのでしょうか。 
→当初より４７年と考えます。４７×１．５＝７０年になります。

●さらに、この変更は平成 10 年 4 月 1 日に行われたそうなので、平成 10 年 3 月までは 90 年、4 月以降は 70.5 年として計算するわけですね。
→上記の説明通り、全期間を４７年として計算します。
・居住用期間　４７×１．５＝７０年（0.015定額法）
・事業用期間　４７年（0.022定額法）
として計算します。

以上でおわかりいただけたでしょうか？

SSSIN · Answer

●「家屋譲渡対価証明書」記載の金額が建物の価格と考えてよさそうなので、これの 90% の 0.022 倍 (47 年で償却) が年間の償却費、さらにそれを事業用と家事用に按分して経費の金額を出すということでよろしいでしょうか。 

→「家屋譲渡対価証明書」記載の金額に直接、「0.9×0.022」を乗じて求めるのではありません。

　＃２の回答文に書いておりますが、「建物の償却基礎価額」に、「0.9×0.022」を乗じて1年分の償却費を算定するのです。

　「建物の償却基礎価額」とは、建物の取得価額（「家屋譲渡対価証明書」を採用されるのであれば、その価額）から、自宅として使用していた期間の減価償却費累計額 を差引いて算定します。
　具体的には、＃２に記載通り、次の算式で求められます。
「建物の償却基礎価額」＝取得価格－〔取得価格×0.9×1／（耐用年数×1.5）〕×居住年数 

●仕訳は 

＜事業開始日＞　建物××（全額）／事業主借××
　　　　　　　
＜決算時＞減価償却費××（事業部分）／建物××（直接法）
　　　　　　事業主貸　××（住宅部分）　

以上が一般的仕訳になると思います。

・事業開始日に事業部分のみを計上し、決算時に減価償却費のみを計上する方法もありです。ただし、途中で事業使用割合が変動する場合や将来売却等を考えると上記の処理がやり易いと思います。
・要は、事業部分の減価償却費が正しく計上されていれば対税務署はOKです。
・もし、建物付属設備部分がわかれば、上記仕訳に付加してください。
・減価償却費××／減価償却累計額（間接法）でもOKです。

SSSIN · Answer

#1の回答者です。
譲渡ではなく、事業用建物の減価償却についての質問だったのですね。失礼しました。

●中古マンション（事業用）の取得価額の内訳が不明な場合についても、税法に特別な規定はなく、合理的方法で分ける必要があります。

具体的には、次の３つの方法が考えられます。
（１）固定資産税評価額を基に土地・建物の一括購入金額を按分した金額
（２）固定資産評価基準による建物（と付属設備）のそれぞれの評価点数により算定する
（３）家屋の譲渡原価証明書による建物（と付属設備）の取得価額を採用

・上記のうち、（１）が一般的で無難な方法です。
・建物部分と建物付属設備部分が明確に区分できる場合は、分けて減価償却します。
（付属設備の方が耐用年数が短く建物より多く減価償却が計上できます）
・建物部分と建物付属設備部分が明確でない場合は、実務上、建物に含めて減価償却することが多いです。
（建物の方が耐用年数が長いため税務署から見れば問題ない）
　しかし、本来、建物と付属設備は別個の資産なので違う耐用年数で償却すべきであり、上記（２）の評価点数や（３）家屋の譲渡原価証明書に基づいて按分し、取得原価を求めるべきであるとした判例もあります。
・減価償却計上だけを考慮すると、＃１の回答とは違い、建物部分が多い評価方法を採用するのも一案です。

ちなみに御質問にあった「家屋譲渡対価証明書」は、建築業者が作成したものですよね。そうであれば「対価証明書」「譲渡原価証明書」と同じものであると思います。


●あと今回のケースの減価償却費の計算は少し複雑になりますので参考までに。

自宅資産を賃貸に切り替える場合　
（平成10年3月31日以前取得の場合） 

(1)償却基礎価額の計算
・償却基礎金額＝建物の取得価額－居住期間の減価償却費額の累計額
・具体的には次の算式で求めます
取得価格－〔取得価格×0.9×1／（耐用年数×1.5*）〕×居住年数 
*居住用の場合は耐用年数が50％延長 

（２）償却基礎金額に建物の法定耐用年数の「定額法」により償却費を計算して計上します。但し、このケースでは建物が平成10年以前の取得ですので、「定率法」も選択できます。その場合は「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」を提出する必要があります。  
  建物について現在は「定額法」のみですが、付属設備等については従来通り「定率法」が適用できます。

SSSIN · Answer

マンションの譲渡をお考えでしょうか？
それをを前提に回答してみたいと思います。

・御質問のようなケースでは、土地と建物の価額区分方法については、税法上、特別の規定は存在しません。従って、客観的、かつ、合理的な方法で区分していればＯＫです。

・具体的な区分方法として、下記の４パターンがあります。
１)「建物の標準的な建築価格表」から建物部分を算定
　　※URL参照
２) 土地の時価を算定し、残りを建物価格とする
　・その評価に客観性がある場合に採用できる。
　（周辺の取引事例が多いため、評価に客観性がある等）
　・公示価格を基に算定する方法...etc  
３) 建物の時価を算定し残りを土地価格とする
　・建物に特殊な要因がある場合には採用しにくい。 
４) マンションの分譲業者から土地と建物の「対価証明書」を発行してもらう
　
　どの方法でも価格が常識的な範囲内のものであればＯＫです。
　仮に譲渡利益を圧縮するために取得原価を大きくしたいとお考えであれば、土地部分が大きくなるような算定方法を選択されるのも一つの選択方法です。（建物は減価償却されますので）

参考URL：http://www.cp-tachibana.com/zeikin_22.cfm

マンション購入費の土地と建物の内訳

tttt23さん、先ほどの回答者です。

●事業開始日から 47 年というのは何か割り切れない気もしますがそういう規則なら仕方ないですね。

● つまり、マンション購入日から４７年として考えます。

●先ず、事業を始めた時点での「建物の償却基礎価額」(残存価格？) を求め、それからその 90% を耐用年数で償却するということですね。

#1の回答者です。

マンションの譲渡をお考えでしょうか？

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