住宅ローンの繰上げ返済について

お世話になります。

繰上げ返済について、教えてください。

元利均等で2000万円、元金均等で1000万円を30年ローンで借り家を建てました。
一年間で100万円貯まったので繰り上げ返済しようとすると、銀行曰く・・・
「借りてから５年間は２％の手数料がかかるため、丸５年貯めて、６年目からどんなに多く返済しても一律\10,000の手数料になってから返済してはどうですか？」
と言われました。

２％の手数料を払っても今返済した方が得だと思うのですが・・・。

ご存知の方いらっしゃいましたら、お教えいただけますか？

No.1 ベストアンサー 回答者： raski 回答日時： 2013/04/15 12:24

繰り上げ返済は最大の貯蓄です。

どんどん返す。 だからローン借りるときは繰り上げ返済の手数料が安いのを選ぶべし。
もう借りちゃったんだったら手数料がかかってもとにかく返す。そうするとお家は速やかにあなたの財産になる。貸す側からすれば、返して欲しくないです。利子稼げないもの。

この回答へのお礼

素早いご回答、ありがとうございました。
単純明快！簡潔！その通りですね。
早速返済します！

お礼日時：2013/04/19 21:14

No.6 回答者： answer119 回答日時： 2013/04/16 23:25

借入利率の記載がないので適切なことが言えませんが、まず住宅ローン減税については、借入利率が1%以下なら繰上返済しない方がいいかもしれません。

これは所得税と住民税をどれくらい納めているかにもよります。

それで繰上返済する場合については、元利均等で2000万円に関してのみ、期間短縮型とした場合、どれくらい効果があるか計算してみました。
借入利率は1％以上であるとして、0.2％刻みで計算しました。
"節約できる利息"というのが繰上返済で得する分です。
借入利率が2.5％以上であった場合は、繰上返済額の100万円と同じくらいのメリットがあります。
これは借入利率が高いと、返済の初期の段階では、毎月の支払のうち半分以上が利息で占められているからです。
繰上返済でその部分の支払が逃れるわけです。
これを見たら2％の繰上返済手数料なんて、知れたもんだと思いますけど。
ただこれらのメリットが具現化するのは（期間が短縮された）返済終了時ですけどね。
あと繰上返済すると繰上返済分の保証料が戻るものの、それに事務手数料がとられたりと多少のプラス、マイナスが発生すると思います。


借入利率 // 月返済額 // 1年後残高 // 節約できる利息
1.00% // 64,328 // 19,425,436 // 325,384
1.10% // 65,251 // 19,434,144 // 363,053
1.20% // 66,182 // 19,442,761 // 401,751
1.30% // 67,121 // 19,451,286 // 441,506
1.40% // 68,068 // 19,459,721 // 482,342
1.50% // 69,024 // 19,468,064 // 524,289
1.60% // 69,988 // 19,476,317 // 567,372
1.70% // 70,960 // 19,484,479 // 611,620
1.80% // 71,940 // 19,492,551 // 657,062
1.90% // 72,928 // 19,500,532 // 703,727
2.00% // 73,924 // 19,508,423 // 751,645
2.10% // 74,928 // 19,516,225 // 800,847
2.20% // 75,940 // 19,523,937 // 851,362
2.30% // 76,960 // 19,531,559 // 903,223
2.40% // 77,988 // 19,539,093 // 956,462
2.50% // 79,024 // 19,546,537 // 1,011,112
2.60% // 80,068 // 19,553,894 // 1,067,205
2.70% // 81,120 // 19,561,162 // 1,124,775
2.80% // 82,179 // 19,568,342 // 1,183,857
2.90% // 83,246 // 19,575,434 // 1,244,485
3.00% // 84,321 // 19,582,440 // 1,306,696


元金均等の方は面倒なので計算していません。あしからず。

この回答へのお礼

ご丁寧に教えて頂き、本当にありがとうございました。
自らの考えに裏打ちして頂いて返済の意思が固まりました。
早速繰上げ返済することに致します。

お礼日時：2013/04/19 21:20

No.5 回答者： jhayashi 回答日時： 2013/04/15 18:52

住宅ローン控除使ってないですか？

年末残高減るから　控除額も減りますよ

きっちり金利計算しないと正確な数字でないだろうけど
期待したほど得でもないかと

控除の年末残高のタイミング等できっちり計算しないと
正確ではないけど
年利1.5%で借りてたら　今返しても手数料１万になってからでも
金額一緒にならないかな

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
住居スペースが規定に足らず、残念ながら住宅ローン控除が使えなかったのです。
もし今度建てるときは、もう少し広く建てますね。

お礼日時：2013/04/19 21:18

No.4 回答者： fukashow 回答日時： 2013/04/15 15:39

今返済した方が絶対にお得です。

なぜそのようなことを行員が提案するのか疑問ですね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
やはりそうですよね。
今、繰上げ返済して、毎月の返済が滞るのを恐れているのかも。
返済することに決めました。ありがとうございました。

お礼日時：2013/04/19 21:17

No.3 回答者： joqr 回答日時： 2013/04/15 13:11

＃２の計算は、質問を読み直すことが必要かと思う

手数料２％とは、繰り上げ返済額の２％です
つまり、１００万円の２％は、２万円
５年以降が特になるのは、全額一括返済で金利と手数料を比較した場合

元利均等は、返済期間が減る
元金均等は、月の払いが減る

つまり、返済分の100万に掛かる手数料２万円と
１００万円元本が減ることによる
元利均等支払いの：金利の減少分
元金均等支払いの：毎月の支払の減少分
を比較すればいい

誰がどう考えたって、どう理屈をつけたって、誰が何を言っても
２％払った方が得なのは言うまでもないと思うけど？？？

そんな計算もできなくて、ローン組んだ方が不思議でならなのは私だけ？？？

＞元利均等で2000万円、元金均等で1000万円

繰り上げ返済見込んでるのに…このパターンはなぜ？？？
どんな目的があったんだろうと、興味があります

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
がんばって返済します。

お礼日時：2013/04/19 21:15

No.2 回答者： adobe_san 回答日時： 2013/04/15 12:24

2000万円の2%＝40万円

1000万円の2%＝20万円　計　60万円（借受金額で計算）
60万円が目減りしていても「一律\10,000の手数料」より高いと思うけど・・・
で、100万円の繰り上げ返済・・・
間違いなく「手数料60万円、繰り上げ返済40万円」だよ。
意味無い行動と思えるけど・・・・
ではなく「お金持ち」だから大丈夫なのかな？
それよか100万円×5年＝500万円
手数料1万円引いて　499万円繰り上げ返済　が賢いと思えるけどね。
仮に40万円×5年＝200万円
499万円ー200万円＝299万円
5年寝かすと299万円多く繰り上げ返済できるだけどね。
早く返済したいの気持ちは判る。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。
がんばって返済します。

お礼日時：2013/04/19 21:15