不動産の取得時効について、売却したいが・・・

嫁の実家の土地建物を売却しようとしたら登記上は母の名義になっている土地の半分（建物の下に市の所有）に市の道路が通っていると、いう話が発覚し頓挫しています。
１、土地建物とも昭和３６年に登記されている（土地は売買契約、家は新築）
２、母は相続にて所有権を引き継いでいる。
３、公図、権利書もあります。
４、今まで５０年間居住占有しており、市との賃借関係はない。
５、民法の162,163,186条あたりにおいて行政に対し訴訟を起こすべきか？
何か解決策があったら教えてください。

No.1 ベストアンサー 回答者： miteita54 回答日時： 2013/06/07 16:56

話の内容がいまいちつかめませんが、以下のことが考えられます。

所有土地を通る市道路計画があり、所有権を市が買い取っている。
道路工事が始まるまでは、使用貸借契約があり、撤去可能な建物なら
建てていいという許可が出ている。
道路計画の場合は、２０～３０年後に開始されることがあり、
それまで自由に使用を許可している場合があります。
昭和３６年ごろの場合は、たしかに口約束だけで、賃貸契約書を結ば
ない可能性があります。ただ、市の方では、道路着工が始まるときに
撤去しますという、署名と印鑑をもらっていることはあります。
近隣のお年寄りに、そのころの内容を聞いてみられるのがいいかもし
れません。

No.4 回答者： tk-tetsurou 回答日時： 2013/06/07 21:19

失礼ですが、質問文からだけでは実体法上どのようになっているのかよくわかりません。

登記上、ある土地と建物があるのだが、現実にはその土地の一部は市の道路として利用されているということでしょうか？
それとも、実際に土地と建物があるにもかかわらず、登記上は土地の一部が市の道路になっている（現実には道路は存在しない）ということでしょうか？

もし前者であるならば、道路を作る際に市と何らかの契約がなされているはずであり、補償金等も支払われているが、登記上手続きがなされていなかっただけでしょう。であれば、分筆の登記をすることになります。
（なお、もし市が所有者から何の承諾を得ずに、道路を作ったとすれば（少し非現実的なので信じがたいですが）大きな問題であり、弁護士に依頼すべき話でしょう。）

もし後者であるならば、これまた単に登記が間違っていたか、時効取得の問題となります。いずれにせよ、不動産を売買するには恐らく司法書士に登記手続きを依頼することになるでしょうから、司法書士に相談するのが最善と思われます。

しかし、この質問文を読んで「手元にある専門書で調べましたが、その場合は原則として時効取得はできないようです。」とは意味不明ですね。手元の専門書とは何か書いてないものおかしいですし、そもそも「その場合」とはどの場合でしょうかね？

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2013/06/07 18:26

司法書士や弁護士へ相談すべき事柄だと思います。

というのは、その道路の市の立場の見解などがわかりませんからね。
また、公用地に対する時効というのはほとんど存在しないという部分もあるからです。

その土地にかかわる法律などいろいろが絡むため、質問文だけでの判断は出来ないと思います。

私の母の実家でも、ほとんど利用していない、利用していても土地所有者のみの水路についても大変難しい状況でしたね。買取の許可ももらえない状態です。
しかし、具体的な相談をすると、代替の水路の寄付をすれば、売るということでしたね。これは、水路は売るが別な水路を寄付、２重取りですよ。

水路と道路では異なることも多いと思いますが、私の母の時価でも５０年以上を占有している状況ではありましたが、専門家に相談しても受けたがらないような状況でした。しかし、最近では、その状況のままで買い取ってくれる不動産が出てきたため、問題付きで売却ができ、問題による減額も軽微で済むことができたので、助かっています。

ある程度の法的な問題を踏まえたうえで、そのままの現況での売却をすることも想定されたほうが良いかもしれません。よく検討しましょう。

No.2 回答者： tk-kubota 回答日時： 2013/06/07 17:16

手元にある専門書で調べましたが、その場合は原則として時効取得はできないようです。

例外的には、その道路が「公用廃止処分」となっておれば、その対象となるようです。
他にも数々判例もありますが、勝訴の確率は極めて低いように思われます。
それを考えるより「払い下げ申請」とた方が賢明のような気がします。
なお、何年か前に地方分権法によって、国所有の道路など各市町村に移行しているので、その時期と今回の時効の進行もありますので、なおさら「勝訴の確率低」と言うわけです。