地裁で全面敗訴しました。

地主との土地トラブルで地裁で全面敗訴しました。地代の度重なる値上げ要求に、長年供託をしてきましたが、地主側がこれを受け取らず、滞納と見做されたことが理由です。供託金より地主側の支払っていた税金の方が多かったようです。その間、税額や、物価の上昇など状況説明は一度もなく、
当方側はそうした事情を知りませんでした。判決は土地を更地にして返還、退去というもので
祖父の代から借りていた土地に対する何の権利も認められず、どうしても納得いきません。
あとは最高裁への控訴しかないのですが、控訴するメリットがどの程度あるのか、全く分かりません、
、最高裁で地裁とは違った判決がでた過去のケースがあるのでしょうか？
また最高裁での裁判はどの位期間がかかるのか、少しでもこちら側に有利にするために
どんなことでもいいので何か手段はないのか...などご意見を賜りたいと思います。
法律には全く素人なのでどんなアドヴァイスでも結構です。どうぞ宜しくお願い致します。

No.1 回答者： maiko0318 回答日時： 2013/06/15 07:18

地裁だったら、次は高等裁判所に控訴ですよ。

その次が最高裁判所に上告です。

この回答へのお礼

今回質問して良く分かりました。どうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/15 08:24

No.2 回答者： kQ27 回答日時： 2013/06/15 07:33

地裁の次は高裁です。

この回答へのお礼

こんな初歩的なことさえ知りませんでした。どうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/15 08:23

No.3 回答者： seble 回答日時： 2013/06/15 07:35

私の父は、地裁、高裁で有罪でしたが最高裁で逆転無罪を勝ち取りました、エッヘン、ｗ

てか、弁護士は？
一般人が控訴しても逆転は無理。

税金は、税率や路線価が公開されていますから、おおよそは推計できます。知らなかったでは通らないでしょう。
物価、というか土地価格についてもしかり。

この回答へのお礼

早速のアドヴァイス本当に有難うございます。最高裁での逆転無罪、本当に良かったですね。
勇気づけられました。弁護士には頼んでおりますが、最初はこちらの勝訴に大変自信をもっていましたが、
今回の判決で、自失茫然状態です。　それでも当方に残された道は高裁しかないので決意を新たにしつつあります。供託に関しては本当に怠慢でした。供託さえしていれば..という意識があったことは確かです。
何とか皆で力を合わせて乗り切っていきたいです。どうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/15 08:22

No.4 回答者： hekiyu 回答日時： 2013/06/15 07:38

地裁からいきなり最高裁はないでしょう。

高裁です。
また、最高裁に控訴ということはありません。
最高裁なら上告です。
控訴は高裁です。


”最高裁で地裁とは違った判決がでた過去のケースがあるのでしょうか？”
　　　　　↑
いくらでもあります。
枚挙にいとまがありません。
地裁は、やはりレベルが低いことが多いですし、
左側の裁判官も多いです。

”最高裁での裁判はどの位期間がかかるのか”
　　　　　↑
それはケースバイケースです。
何十年も掛かった裁判も希ではありません。

”少しでもこちら側に有利にするために
どんなことでもいいので何か手段はないのか”
　　　　↑
本人訴訟をやっているのですか？
それでしたら、弁護士に相談しましょう。
相談だけなら、３０分　０～５千円で済みます。
無料法律相談をやっている役所もあります。

この回答へのお礼

こんなに早くお答えを頂けて感激です。地裁の次は高裁なんですね。こんな初歩の事も知りませんでした。
地裁と高裁の判決のケースが違う場合が多々あるそうでとても勇気つけられました。
判決が出る前回の裁判で　原告と被告側からの最終陳述があり、地主側はとうとうと持論を語ったらしいのですが、当方、齢のいった老父のみの出席で余り、主張できなかったらしく、それが敗訴の要因かな...と
思ったりします。アドヴァイスに従い、早速弁護士と相談して今後の対策を立てていきます。
大変な状況ですが、アドヴァイスを頂き　何とかやっていこうと決意を新たにしました。

どうも有難うございました！

お礼日時：2013/06/15 08:00

No.5 回答者： AkiraHari 回答日時： 2013/06/15 09:30

>地代の度重なる値上げ要求に、長年供託をしてきましたが、地主側がこれを受け取らず、滞納と見做されたことが理由です。

供託金より地主側の支払っていた税金の方が多かったようです。

これでは常識的に負けると思いますよ。税金より安い地代しかもらえなかったら地主は土地を貸してるだけで赤字ですよ。
税金はいくらでも調べられます。地主には教える義務はありません。
「地主側の支払っていた税金」ということですから土地の固定資産税のことでしょう。であれば、その土地の評価額に一定の率を掛けたものになります。評価額は実際の取引相場より低いものです。一定の率は1.4％から2.1％ですが、ほとんどの市町村では1.4％です。
つまり、その土地が相場では1000万円したら、評価額は700万円くらい、固定資産税は年額で98000円です。貴方が供託したのはこれ以下ということです。
これでは貴方に勝てる要素がないでしょう。

高裁に上告してもまず負けます。

この回答へのお礼

本格的なお答えを頂き大変参考になりました。ご指摘の点は確かに納得できますが、
先代から当方の支払ってきた地代は同じ地主から借りている隣家借地人より高額だったこと、
隣家数件は支払っていない莫大な更新料を支払わされたなど複雑な経過が色々あります。
互いのトータルの差額を考えれば殆ど差はないはずですが、差額を支払わないとは言っていないのに
身ぐるみ剥がれる様な判決だと思いました。どうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/15 11:05

No.6 回答者： 1964orihime 回答日時： 2013/06/15 21:43

　要は、「契約解除」という判決が出たのだと思います。

　質問者さまとしては、当初地主さんが要求した地代を支払うことを受け入れるつもりは有るのでしょうか？

　アパートなどで、隣家が自分のところよりも安い金額で募集が掛かった場合、自分の家賃交渉をすることもできますが、交渉が失敗した場合には、退去の可能性があることを承知の上になります。

　嫌がらせのように法外な地代を請求したのであれば、適正な金額を供託していればよかったのかもしれませんが、貴方の供託した金額が「適正ではなかった」と裁判所が判断したわけです。
　供託した金額が、「適正なものだった」（近隣とのつりあい、更新費用などの支払い）と裁判所に認めてもらうしか有りません。
　しかしながら、当事者の借地人が、税金が安かったのを知らなかったなどと証言すれば、適正でなかったことを認めることになります。
　供託金の金額は、それなりの根拠があったものと思います。
　それをきちんと説明していくことが、必要だと思います。

　

　
　

この回答へのお礼

アドヴァイスどうも有難うございます。

’更地返還’という判決も　’契約解除’という意味と受け取れば
心理的にも少し楽になりますね。隣家数件は皆、敷地の半分を返還し、半分を貰いました。
（いわゆる、等価交換ですね。５対５の権利が認められました）が、我が家１件のみ
何の見返りもなく、全敷地の返還を求められました。地主側と当方とのトータルで
地主側に損害があった額は支払うつもりですが、支払ったとしても、土地の一部も
等価交換できずに　返還しなければならないとの判決でしたので　すっかり気落ちして
しまった次第です。どういった事を主張すべきかとのご意見、大変参考になりました。
どうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/16 08:37

No.7 回答者： 1964orihime 回答日時： 2013/06/18 10:48

　　NO6です。

　お礼コメントをありがとうございます。

　RETIOの判例集などを参考に今後の対応をお考えになってはいかがですか？
　　http://www.retio.or.jp/case_search/search_top.php

＞隣家数件は皆、敷地の半分を返還し、半分を貰いました。
（いわゆる、等価交換ですね。５対５の権利が認められました）が、我が家１件のみ
何の見返りもなく、全敷地の返還を求められました

　地主さんが借地人に立ち退き要求をしたということですね？
　質問者さまのところだけが、立ち退き要求の前に、不払いによる契約解除が認められたので、補償がなかったのでしょう。
　借地を返還した時に、借地権が消滅しているのです。
　過去の質問にわかりやすいものがありましたので。
　　http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question …
　
　厳しいことを言います。

　例えが悪いかもしれませんが、

「ある飲食店に入って、１０００円の料理を食べた時に、近隣の同じ料理より高いからと８００円しか払わなかった。
　お店は、無銭飲食として、警察に通報した。
　客は、２００円をきちんと払うから、無かったことにしてくれと言った。」

　貴方がお店側だったら、当然と思いますか？
　尤も、お店はいくらでも請求してもよいのか？と言う疑問も残ります。
　法外な金額を請求された時には、拒否できると思います。

　今回は、貴方が供託した地代が適正だったかどうかが争いのポイントになるでしょう。
　
　ところで、控訴するべきかどうかと言うことですが、
　例えば、契約解除で返還するにしても、更地返還ではなく、現状のまま返還する変わりに、控訴を取り下げするなど示談交渉する方法もあります。
　地主側としても、控訴され判決内容が変わる可能性があり、弁護士費用が掛かるようであれば、若干の譲歩があるかもしれません。
　https://www.sokochi.com/expert/entry/000292.html

　あまりもたもたしていると、不法占拠になり、損害賠償の請求もありえますから、弁護士さんとよく相談して下さい。
　

この回答へのお礼

見ず知らずの私の為に時間を割いて頂き本当に有難うございます。

教えて頂いた判例など素人には難解ですが、じっくり見ていきたいと思います。

裁判は老父が被告になっています。詳しい経緯は父が弁護士と相談していますが、
何せ、年金暮らしで退去を命じられても　家や土地も買う余裕はなく出ていくあてがないのが現実です。
（裁判ではそんなことは考慮されないでしょうが）晩年になっての困難ですので
早く解決して解放してあげたいです。精神的にめげてしまっては負けだと思うので。(^A^)/

お答えの中の　控訴せずに現状返還という方法ですが、地主側がもし示談に応じた場合に
考えられるこちら側のメリットにはどんな可能性があるのでしょう？全敷地を返還して
借地権が消滅して、当方に何等かの権利が残るのでしょうか？（ただ、更地にする経費が浮くだけ
なのでしょうか？）　

お礼日時：2013/06/18 20:10

No.8 回答者： 1964orihime 回答日時： 2013/06/19 09:12

NO6.7です。

＞全敷地を返還して
借地権が消滅して、当方に何等かの権利が残るのでしょうか？（ただ、更地にする経費が浮くだけ
なのでしょうか？）　

　控訴審でも全面敗訴することを前提にしております。
　一部でも勝訴する可能性があるのであれば、控訴したほうが良いと思います。
　控訴すれば、こちら側の弁護士費用も掛かります。
　

＞には頼んでおりますが、最初はこちらの勝訴に大変自信をもっていましたが、
今回の判決で、自失茫然状態です。

　勝訴に自信を持っていたとのことですが、根拠は？
　適正な地代を供託していたという前提が間違っていたのではありませんか？
　
　供託金の金額を決めているのは借地人側ですから、
「その間、税額や、物価の上昇など状況説明は一度もなく、当方側はそうした事情を知りませんでした。」
　と主張しても、知らなかったことは、借地人の責任になると思いますよ。
　供託した金額が適正でないと言う主張を地主側は、固定資産税の金額を元に主張しています。
　それが認められてしまったので、滞納になってしまったのでしょう。

　何とか裁判所に、供託金の額が「適正な地代」として認めてもらうしか無いように思います。


借地借家法抜粋
　（地代等増減請求権）
第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。
３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。


　地代について、参考になりそうな過去の質問です。
　　http://oshiete.goo.ne.jp/qa/1624794.html

　地代が高すぎると言うことであれば、請求された金額を支払って、減額請求すれば良かったのに。
　そうすれば、一割の利息をつけて返還されたのです。
　今となっては、後の祭りですが。
　
　長年、供託という形だけで、裁判は起こさなかったのですか？
　そのあたりも不利に働いているのかもしれません。

　裁判はあくまでも、大人と大人の喧嘩です。
　どれだけ自分の立場を正当に主張するかも大事です。
　本人訴訟では裁判の結果が変わる可能性もあるという調査もあります。
　裁判官の裁量で判決が変わる可能性がある部分については、どれだけ正当性を主張できたかによって変わってしまう可能性があると言うことです。

　本人訴訟についての司法研修所調査結果
　　　http://www.niigatagoudou-lo.jp/?p=1066

　よく担当の弁護士さんと相談するべきです。
　納得できる方針説明がないのであれば、他の弁護士さんにも意見を聞くべきだと思います。

　わずかな望みをかけて控訴するか、少しでも出費を抑えるために和解(示談)を提案するかは人それぞれの判断になると思います。
　

この回答へのお礼

専門的なアドヴァイス　ほんとに感謝しています。

ご指摘の通り、供託についての知識が無さすぎ、また供託の効力について
過信し過ぎていたことに　つくずく後悔するのみです。
が、過去は取り返しが出来ないので、少しでも前を見て闘っていきたいと思います。

弁護士には控訴を勧められています。大変複雑なケースで今までの
経緯も全部把握してもらっているので、このまま同じ弁護士にお世話になろうかと
考えています。もっと経験豊かで実績のある弁護士もいるでしょうが、
何のつてもなく、また、実情についてゼロから説明するのも大変なエネルギーが要ります。
また１，２回の面談で弁護士の素質（相性）を見分けるのも難しいものがあります。

例え　希望がわずかでも　控訴に賭けてみたいと思います。

貴重なご意見をどうも有難うございました。

お礼日時：2013/06/20 17:15