住宅ローンについて

先週舅の住宅ローンについて相談を受けました。
住宅ローンは・・・
　(1)家（親戚名義）で親名義の住宅ローンが残金3百万（1年滞納）で現在、舅姑が住居。親戚は県外住まい。
　(2)土地建物（舅名義）で銀行からの融資残金2千万で毎月11万程度支払いしており　殆どが利子（元金返済３万、利子８万）２年後には毎月２０万になる契約。1年前から不動産に貸しており、毎月10万の賃貸収入あり。

舅の相談とは・・・
親戚が金に困っており、(1)を１～２千万で旦那に購入して欲しいとの事。

現状は・・・
　旦那の年収300万円程度で子供なし、アパート住まい。
　舅姑は現在60代で安定収入はなく、毎月(2)の賃貸収入が10万、アルバイト収入15～18万円。高齢なので(2)の返済も厳しいのが現状。

私たちの結論・・・
　(2)の土地建物を売却し、返済2千万に充てる。
　(1)家を彼が購入し、住宅ローンで親の借金（(2)残額、(1)滞納分）を返済した後の金額を親戚に払う。

無知な私たちが相談できるのはこのサイトくらいです。
どうか適切なアドバイスをくださいますようお願いします。
それと、こういった内容を相談できる場所があればお教え下さいますようお願いします。


　
　

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/03/24 17:52

ちょっと整理します。

1)物件Ａ（所有者　親戚）　舅のローン残債３００万　抵当権設定したまま売却、舅居住
2)物件Ｂ（所有者　舅）　ローン残債２０００万、賃貸物件

まずですね。物件Ａの価値はどれくらいあるのですか？　いま仮にその価値をＸとしましょうか。

もう一つは物件Ｂの価値なのですが、問題は賃貸物件だということですよね。賃貸契約を終了できる見込みはあるのですか？見込みが無ければ売ること自体が困難ですよ。そりゃあ大幅ディスカウントすれば売れますけど。
まあ、仮に金額Ｙで売れるとして考えましょうか。

１．ご質問者が考えているストーリーの場合。

まず調べて欲しいのは物件Ａの価値です。
土地については税務署にいき、その土地の路線価を調べてください。
建物については固定資産税評価額を調べてください。

その合計額がその物件Ａの価値Ｘです。
で、基本的にこの価値で取引しないといけません。（そうしないと、取引価格と価値Ｘの差額が親戚からの贈与となり贈与税の問題が発生します）
もし借りることの出来るローン金額ＺがＡよりも少ない場合は、その親戚に借金する形をとります。
更に、物件Ｂの売却できる価格Ｙとローン２０００万の差額（２０００－Ｙ）も親戚から借金しなければなりませんね。

つまり、御主人は価値Ｘで親戚よりローンを組んで買い取ります。
しかし、親戚にとりあえず支払う金額は、
　ローン金額Ｚ－差額（２０００－Ｙ）－３００万（前の残債）
にして、残りの、　Ａ－１７００＋Ｙ＋Ｚ　は親戚に借りた形を取ります。金銭貸借証書を書いて返済方法、金利も明記します。借りるのは、
　差額（２０００－Ｙ）と３００万は舅が親戚に借ります。
　物件Ａとローン金額の差額はご主人が親戚に借ります。

このようにして物件Ｂに対して追加で収めることが出来る資金が準備できたら、物件Ｂを売却します。

流れとしてはこのような感じになります。

２．単純な戦法

物件Ａを売却してしまいます。
次にそこで得たお金からローン３００万残金と物件Ｂへの売却に必要な追加資金を差し引いて親戚に渡します。差し引いたお金については親戚から借りるという形を取ります。これは全額舅が借ります。

次に物件Ｂを売却します。

金額的な関係がわかりませんのでとりあえずはこんなところです。

この回答へのお礼

詳しいアドバイスありがとうございます。
贈与税が発生する事は想像もつきませんでした。
私たちのレベルでは手に負えるような判断ではありません・・・。
今朝、この方面に詳しい知り合いに勇気を振り絞って相談してみました。
そうしましたら、この方の友人である専門の方を紹介して頂く事となりました。
これから先の事については、その方へ相談したいと思います。
アドバイスを下さったお二人様、大変ありがとうございます。

お礼日時：2004/03/25 11:53

No.1 回答者： forlent 回答日時： 2004/03/24 14:49

こんにちは。

forlentと申します。
　
　ちょっとお聞きしたいのですが、(1)の「親名義の住宅ローン」とは舅さんのことですか。「親戚名義」の間違いですよね。それと、その家のある敷地は誰の名義ですか。以下土地建物が親戚名義であり、かつ、住宅ローンもその親戚名義であるとを前提にお答えしたいと思います。
　
　まず(1)をご購入することについては、ご主人の住宅ローンがどれくらい借り入れできるかによります。
　年収が３００万円程度とのことですが総収入ですか。もし総収入で３００万円ですと、銀行によりますが約１７００万円程度が借入額の上限となると思います。ですので、まず銀行で借り入れ可能な上限額を確認された方がよいかと思います。
　
　次に、お住まいの地域や建物の築年数からいくらぐらいの価格で取引される物件かを不動産屋さんなどで聞いてみてください。物件の担保評価以上は銀行がお金を出してくれません。いくらまでなら銀行がその物件に住宅ローンとしてお金を貸してくれるのかを知る必要があります。
　
　さらに、親戚の土地建物には住宅ローンの他に担保がついていないことを登記簿をとって確認してください。借金で金に困っている人は、往々にして他からも多額の借り入れをしており、土地建物を担保にしていることがあります。もし、こういう担保がついていれば、その債権額も確認しなければなりません。全ての担保が外れなければ住宅ローンは組めません。
　
　そこまで調べた上で、(1)については可能であれば住宅ローン借入額にあわせて売買契約をすればいいと思います。
　
　ただし、親戚への借金返済で全てなくなるものと考えてください。状況からすると舅さんの物件売却の残額は上乗せまではできないと思います。
　
　次に舅さんの土地建物の件ですが、残債額以上で売却できなければ、他に現金がない限り精算はできないと思います。この残債を(1)の住宅ローンに上乗せすることをお考えのようですが、(1)の売買で担保になっている全ての債務が消すことができた上に残債相当額が残る場合に限られます。
　従って、お考えの結論通りにするにはこれらの条件を全てクリアできる限定的な場合でしょう。
　
　こういう問題は、親戚の借金問題と親御さんの問題の二つを分けて考えないと混乱します。
　
　ご相談場所としては、多重債務問題や民事訴訟手続きに詳しい司法書士さんにお聞きになればいいかと思います。また、任意売却を手がけたことのある信頼できる不動産屋さんでもいいかもしれません。
　うまく解決できるといいですね。　

　
　

この回答への補足

>(1)の「親名義の住宅ローン」とは舅さんのことですか。「親戚名義」の間違いですよね。それと、その家のある敷地は誰の名義ですか。
　→　こういった場でお話ししていい事なのか分かりませんが、以前、(1)土地建物は舅名義でしたが、自営業での借金が膨らみ、その穴埋めとして(1)土地建物を親戚へ売った形にしてお金を借りたのです。その時に借金＋住宅ローンの一部を返済したのですが、残額の住宅ローンに関しては、融資先の銀行へ名義変更の通知をせずにそのまま舅名義で返済していたのです。それが数ヶ月前滞納を機に銀行にバレてしまったのです。
　
>年収が３００万円程度とのことですが総収入ですか。もし総収入で３００万円ですと、銀行によりますが約１７００万円程度が借入額の上限となると思います。
　→　先日銀行へ行って確認してもらうとforlentさんの仰るとおり1,700万円までとの事でした。ちなみに300百万円は税引き前の総支給額です。
　登記簿を確認したところ、(1)、(2)ともに住宅ローンのみ。の担保になっていました。
　
>ただし、親戚への借金返済で全てなくなるものと考えてください。状況からすると舅さんの物件売却の残額は上乗せまではできないと思います。
　→　親戚は纏った金であれば、5百万円でもいいと言ってるのですが、舅には過去に2千万円の借りがあり、それをベースに1～2千万と書かせて頂きました。私どもの考えは、(1)の住宅ローン1,700万円－(2)売却後の債務残額を親戚に支払うと言った感じです。
　身内が世話になった人に仇で返すような形になってしまいますが私たち夫婦にこれほどの力しかないのが現実です。

>こういう問題は、親戚の借金問題と親御さんの問題の二つを分けて考えないと混乱します。
　→　(1)と(2)を分けて考えるとすれば、(1)の住宅ローンを1千万円までとし、(1)の債務残額3百万を差し引いた金額で了承してもらうよう親戚を説得し、(2)が売却できた際に(2)の債務残額を払う為に(1)を担保にして別途7百万円程度借入をするしかないのでしょうか？（おそらく(2)を売却した場合の債務残額は4百万円までと考えています。)

補足日時：2004/03/24 15:45

この回答へのお礼

無知な私たちに分かりやすいようなアドバイスありがとうごいます。
forlentの仰るように(1)、(2)を切り離して解決するのが正当な意見だと思います。しかし私たちの本音としましては、ただ親戚の借金問題だけではなく、舅の借金問題をクリアにする事が目的なのです。
舅姑のルーズな金銭感覚にうんざりした旦那は(2)を残したままでは、 またまた舅の借金が膨らむのではないかという不安が大きく、今回(1)を引き受ける条件として、(2)を手放し、借金を減らそうと言った考えなのです。

適切なアドバイスありがとうございました。

今まで司法書士さんと接する事がないので、知り合いを通して司法書士さんがいらっしゃるかどうか調べてみたいと思います。

頭の整理が出来そうです、ありがとうございました。

お礼日時：2004/03/24 16:18