市街化調整区域の畑と宅地を親から贈与

市街化調整区域の畑と宅地を親が持っているのですが
親が固定資産税を払うのが大変ということで
私に贈与したいと言っています。

畑と宅地合わせて評価額は160万円ほどというショボイ土地ですが
贈与税は単純にこの評価額160万円－110万円＝50万円×10％の5万円で良いのでしょうか？

それとも私は農業をしていないので
私が贈与される場合には農地法第5条の適用を受けて雑種地などに変更して
私が受け取る必要があり、雑種地＋宅地の評価額－110万円の10％が贈与税になるのでしょうか？

No.2 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2013/08/23 12:05

計算はそれで良いと思います。

しかし、質問者様の言う評価額というのは、固定資産税の明細に書かれている評価額ではありませんか？
贈与の場合には、相続税法での評価額となり、中には大きく評価額が異なる場合もあることでしょう。

また、贈与税の特例で、相続時精算課税の届出も方法の一つでしょう。これは、相続まで課税を先延ばしをし、相続税での納税を行うというものです。

農地の贈与については、私は詳しくありません。ただ、農業委員会に相談する必要があると思います。地域などによっては、委員会での会議を経ての証明書が必要なこともあります。
また、登記地目の変更では、現況に合わせての登記でなくてはなりませんので、農地以外の地目の現況として認められる状況を作る必要があります。
農地法の規制がない農地であったとしても、法務局の手続きで登記官が農業委員会に問い合わせ等を行うこともあるでしょう。農業委員会に相談済みであれば、農地法の規制を受けていないことや現況がすでに農地以外になっていることを回答してもらうことで、スムーズな地目変更につなげられることでしょう。
したがって、現況をそのままの場合には難しいこともあることでしょう。

さらに、農地であるか、それ以外の地目かで、評価額は何倍何十倍にも変わることとなります。納税負担だけのために地目変更を行った結果、親が負担していた固定資産税の何倍もの金額をあなたが負担するでは、期待通りでなくなるのではありませんかね？

ご質問の内容を専門家に相談・依頼する場合には、不動産の権利問題は司法書士、地目については土地家屋調査士、農地転用については行政書士、固定資産税や贈与税などの税については税理士へのそづ案となります。一人ですべてについて責任ある対応を行うのは難しいものだと思います。
また一部の専門家に相談した場合、優遇規定や特例などのアドバイスなどがもれて損をするかもしれませんし、専門家による他の専門家への外注などで対応するようなことになると、専門家の費用の基本料のような部分が重複し、もったいない場合もあることでしょう。
私であれば、多少基本料的なものが高くても、いろいろなことを視野に入れる場合には、大きな総合事務所（多くの資格者が在籍）に相談しますね。

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2013/08/23 11:10

農地法の許可を受ける条件に当てはまらなければ、許可されません。

また、畑と宅地は評価額ではなく、路線価または評価額の何倍かで贈与税を計算します。