囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

Question

現在土地の購入を検討しています。

県庁所在都市なので土地代が高く、
げんざい市街化調整区域にある比較的安価で広い土地の購入を検討しています。
南半分地目が宅地、北半分奥が農地です。
自分は農家ではありません。
現在宅地部分には古い既存の家がありますが、S46年以前であると登記簿で確認済みなので、
建て壊し、新築を考えています。
都市計画法的にも建築法的にも新築できる見込みはたっております。

うしろの農地では畑をやりたいと思っています。
売主である不動産屋には仮登記で時効取得すれば良いと言われました。
しかし、それ自体が違法であること、市街化区域になる見込みはないので、
時効取得できる可能性は低いと思われ、
考え中ですが場合によっては自分たちは仮登記することなく、
登記元の所有権者とうちうちに貸借契約、
あとあと所有権者の子孫に返還要求されれば、返還するようでも仕方ない、
平穏に畑ができればラッキーと思えば良いかと思っています。

南宅地部分だけでも１００坪以上はあるので、
上記のようなことで将来問題がおこれば、宅地部分だけで暮らせば良いかと思っています。

ただ問題がありまして、
奥の農地は私たちが南宅地部分を買えば囲繞地となります。
その農地に登記簿上、元の所有権者親族の墓があります。
（げんざい農地は不動産屋名義の仮登記となっています）
墓は墓埋法制定のあとに勝手に建てたということで、違法です。

墓の親族たちは、宅地部分を通らせてもらって、墓参りだけはさせてほしいと言っています。
友好的にとりきめ等できればと思い
不動産屋、親族、土地家屋調査士、わたし同席での打ち合わせにのぞんだのですが、
墓の親族は
「ずっと通ってきたのだから地役権、通行権だ、通って当然だ
念書等かくとすればその費用はそちら持ちだ」と強行的な態度で、
囲繞地通行権としてはこちらに費用を払う立場になることをまるでわかっていない様子でした。

墓を合法的な場所にうつすことさえ、
費用をとにかく一銭も払いたくないという様子でした。

不動産屋はわたしたちの農地への不安に対し、
「仮登記して抵当権を設定しておけば、誰も買いたい人なんていないよ」と言います。

そして、墓についてはとりあえずその墓部分を分筆しておけば良いと、
分筆をしようと進めています。

けれども、墓の親族が
「分筆は墓のまわりをふたまわりくらい大きくとっておいて」などと言います。
そうなると草が茂り、盆と彼岸だけの出入りだけでは済まなくなることが考えられます。
墓の手入れの親族と不審者の判別がこどもはつきませんので、
親族が墓を理由に自由に出入りするようでは、
それは防犯上とてもよくないと思っています。

元の所有者は農地ごとここを売り払いたいと言っているので、
墓もこの際うつしてもらうのがいちばんの解決策だと思うのですが、
費用をかけたくないようです。

いろいろ問題が山積みな土地ではありますが、
その宅地部分は見晴らしよく南に面し、穏やかな区域で通学通勤買い物にも便利、
家族皆で気に入ってしまったので、
問題をクリアし、ある程度のリスクを認識し承知していれば、
買うという結論も、あまり一般的ではないかもしれませんが、
考えています。

この土地を本当に買いたいとすれば、今後どの方向で動くのが得策でしょうか。

（１）囲繞地通行権のとりきめ、
　　違法墓地に対してのとりきめ、
　　農地で耕作することのとりきめ等
　　何か問題がおこった時に被害を最小限にとどめるよう、
　　あらかじめ弁護士に相談してとりきめが成功したら購入を本決めにする

（２）何十年も耕作していないことから
　　　元の所有者が農地を雑種地や原野に地目を変更してもらう
　　　（農政課にその可能性はあると言われています。
　　　　本登記元の所有権者もそのことに関しては動くと言われています。）
　　　その上で墓地と通路を分筆してもらう、
　　　それから土地を購入する

（３）まず墓をどこかに動かすことがトラブルにならずお互いのためであるし
　　　購入の前提であると強気に出て交渉する


（１）をとる場合、この場合の弁護士費用はどのくらいになると思われるでしょうか？
（２）をとる場合、だいたい違法墓地であるのに
　　違法墓地に通行するための分筆など成功するものでしょうか？
（３）をとる場合、仮登記という方法をとるかもしれない農地をめぐって、
　　将来墓の親族が報復にでてくる可能性はどのくらいだと思われますか？

また、農地を「仮登記して抵当権を設定」ということの意味がよくわかりません。
どのような意味合いをもつのでしょうか。


できればここを買って住みたいと思っています。
（まだ買うとも言ってませんし、手附金も一切払っていません）
どのような方法をとるのが賢明か
お知恵ご意見をお聞かせください。
「そんな土地面倒だからやめなさい」等の一言意見はこの場合無意味ですのでご遠慮ください。
法的なリスク等のご意見は頂戴いたしたいと思います。
前向きに購入できる解決策のご意見をぜひお願いいたします。
よろしくお願いいたします。

utama · Accepted Answer

現時点では（３）が最も望ましいと思います。

ところで、現在の土地所有者（売主）と、問題の墓の所有者は違う人物なのですか？

「墓の親族」というのがよく分かりません。法律上、墓は、祭祀承継者の所有物です。土地の慣習もあるのですが、祭祀承継を親族の合議制でやるというのは、あまり一般的ではないですし、祭祀承継者は一人では？

あくまでも、墓の所有者がどう考えるかであり、法律上、無関係な人は入れずに話を進めた方がいいかと思います。

囲繞地である農地に違法の既存墓がある市街化調整区域の農地付きの土地購入検討について

現時点では（３）が最も望ましいと思います。

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