家の前の道路の地主から、通行を許可しないという文書

表通りから少し入ったL字型の土地を買いました。
表通りは片側一車線、買った土地の前面は小型のトラックが通れるほどの道幅で、2項道路です。
この2項道路は、この先さらに細くなり、別の通りへと抜けます。

隣接する駐車場の一部（赤で囲った部分）を買って四角の土地にすれば、もう少しプランがたてやすいと考え、購入を地主さんに打診したところ、値をつけてほしいと言われました。
そこで値段を示したのですが、話にならないから、もう一度考えて値をつけてくれと言われ、こちらとしては予算もありますし、提示価格以上に払うのも気が進まず、断りました。
こちらの提示した価格は、購入地や道路沿いの他の土地の価格などを参考に、相場より若干上乗せした金額でしたから、「話にならない」ほどではないと思っています。

後日、弁護士を通じて、地主さんより内容証明で文書が送られてきました。
内容は
値段を出しながら、一方的に購入をやめるのはけしからん。
買うと言われたため、月極で借りてもらっている人との契約を切ったので、損害を被った。
敷地の前の道路（図で路地と書いた道）は、もともとは地主の土地を提供している。
2項道路なので、確認申請がおりることはわかっているが、工事車両の通行はお断りする。
完成後の自家用車の通行も認めない。
通ったら法的手段をとる。

というようなものでした。
設計士さんは裁判をしたらこちらが勝つだろうと言っています。
けれど、それでは着工がいつになるかわかりません。

道路使用料のようなお金を払うことも考えましたが、工事期間中だけでなく、この先ずっととなると負担が大きいのと、なにより釈然としません。
こちらから持ちかける、とさらに吹っかけられそうでこわいというのもあります。
「法的手段」というのも気になります。

どのように対応するのがいいでしょうか？

No.1 回答者： IDii24 回答日時： 2013/09/04 19:14

私道ではないのに通行料金？これありですか？要するにこの人の土地だったのでそう思っていのでしょう。

この二項道路のいきさつに問題がありそうです。いずれにしても通行の阻止は出来ないと思います。弁護士に相談してみたらどうです。

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/04 19:20

いわゆるみなし道路ですので、私道であっても通らせないようにすることはできません。

地主はその道路の固定資産税を免除されて支払っていないのです。関所じゃあるまいし、通行料を取る法的権利などありません。法的手段なとと言うのは単なる脅しで、それに加担する弁護士もたちが悪いですね。妨害行為を地主がしたら地域の笑われ者になります。それでも妨害があれば道路を管轄する警察に通報すれば良いのです。

ところで、土地は地主の売り手が値段をつけるべきもので、それを貴方がうかつにも値を付けたのが失敗です。駐車場は宅地土地相場ではなく駐車場相場があるからです。宅地として使えるものを駐車場として使っていると価値が高いので地価が高くなります。逆に駐車場としてしか使えない場所は安くなります。本来、土地価格は利用価値や現状利益から計算されるものです。

家を建てる時は予算面でシビアーになりがちですが、結果的には高くても買っておくべきでしたね。区画が四角になることで価値が上がることになるからです。

No.3 回答者： lock_on 回答日時： 2013/09/04 21:59

通行の妨害は地主にはできないと思います。

ただし、水道管などの掘削・埋設工事の許可を地主はださないでしょう。水道局は土地所有者の許諾がない限り工事業者に対して工事許可をしない運用になっています。

水道はすでに通っているのでしょうか？下水は？仮に現在通っているとしても将来工事が必要になった時はどうしますか？？


早めに手を打つことをお勧めします。すなわち地主との和解です。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/04 22:35

不動産業者です。

建築基準法上の道路ですから、それに接する関係人や車両の通行の制限は原則出来ません。道路の保守管理などに影響を及ぼす場合は拒否が可能です。通行料の徴収は判例上認められています。問題は、設備等のその2項道路からの引き込みは必要無いのでしょうか？上下水やガスなど
これの引き込みには道路所有者の掘削の承諾を要します。しかしこれを拒否することも可能でここはそれまでそこに既存の設備を利用して住んでいたなどの既得権がなければ争っても勝てません。そうなると実質建築不可能です。
また通行は制限できませんが、作業中の駐車は拒否可能です。コンクリ車やクレーン車など敷地内だけで作業できないことが多く、これも拒否されれば工事不可能です。

＞こちらの提示した価格は、購入地や道路沿いの他の土地の価格などを参考に、相場より若干上乗せした金額でしたから、「話にならない」ほどではないと思っています。
基本的に既存の土地を分筆する場合、法務局に世界座標での測量図が備えられていない限り、新たに確定協議を経た測量をして、分筆をしなければなりません。土地の広さによらず、最低限40万～60万程度かかりますが、これは売主の負担です。相場の坪単価がどれぐらいかわかりませんが、このような経費も踏まえて価額を提示する必要があり、自己で購入を持ちかけて、断る過程で地主は気を損ねてしまったのですから、嫌でも頭を下げて地主の機嫌を取り直さなければ、関係性の修復はむずかしいでしょう。

先方も自己の主張が正しいとは思っていないと思いますよ。ただ質問者さんを懲らしめたいだけ。
良い悪いではなく、気を損ねた原因は質問者さんにあるのですから、これを解決しないことには進みようがないでしょう。弁護士を使ってまで書類を送付するという事は先方は最低でも5万から10万円の支出を既にしているわけですから、もう数万円単位でかたずく事案でもありません。

相応の出費は覚悟して、菓子折り以って地主へ謝罪と慰謝料等の支払いを持って勘弁してもらうか？
腹くくって喧嘩するか？（弁護士介入させて争う）しか道はないでしょう。（上記の設備引き込みや工事車両などの懸念がないなら）
揉め事は慣れていなすが幾ら頭を下げても、最後は「お金」が威力を発揮します。これをケチれば延々建てられない状態は続くでしょう。

質問者さんが納得できるかどうかではなく、地主が納得するかどうかの問題です。

No.5 回答者： angiras 回答日時： 2013/09/05 07:32

質問が自己中心的です。

先の回答にある通り、今となってはケンカするかお金を出すか、どちらかしかありません。

当該土地を購入することで、質問者さんの土地はどれくらい価値が上がるのでしょうか？その上がると思われる金額をそっくり上乗せするくらいでないと難しいでしょう。隣同士の土地なら、それくらい難しいでしょう。

工事車両が通行可能となったからと言って、安心はできませんよ。当然路上駐車は予想されますし、あの手、この手で攻めて来るでしょう。相手は物知りのようですから。