不動産業者との土地売却交渉について

皆様の知恵をお借りしたく、投稿させて頂きます。

私たちは１００坪程度の土地を所有しています。
３区画に別れているのですが今回１００坪全てを売却しようと
いくつかの建て売りの不動産業者にお話をしています。
土地自体は更地で道路との高低差はほぼありませんので
解体費用は算入していません。

私としては、少しでも土地を良い値で売却したいと思い、


　Ａ．建て売りをする価格ベース＋立地条件（近隣建て売り価格）
　Ｂ．造成費
　Ｃ．登記変更費用
　Ｄ．土地の登録免許税
　Ｅ．土地登記費用
　Ｆ．収入印紙
　Ｇ．広告宣伝費
　Ｈ．土地購入建物の借入金利
　Ｉ．銀行借入初期費用
　Ｊ．諸経費
　Ｋ．業者売れ残りのリスク代金

とし

　土地価格　＝　Ａ－（Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋Ｅ＋Ｆ＋Ｇ＋Ｈ＋Ｉ＋Ｊ＋Ｋ）

のような式で土地売却価格の上限を出し、不動産業者の
価格が適正な範囲かをチェックしようと考えているのですが
そのうちの不動産業者１つが固定資産の評価証明書を
取得してきて欲しいと言われました。
路線価はすでに出ているので、ベースはあるはずなのに
固定資産評価格の書類が何故居るのか分からずにいます。
どなたかお詳しい方アドバイス頂けますでしょうか？
また、Ａ～Ｋに対して不備がありましたら、指摘して頂ければ
助かります。
お手数ですがよろしくお願い致します。

No.2 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/08 21:17

不動産業者です。

お気に障る記述になるかもしれませんが・・・・・

まず、固定資産税の評価額を知りたいのは、登記費用や取得税など（建売なら控除されますが）評価額を元に課税される税額を正確に把握したためでしょう。

また高く売りたいとうのが、第一条件であれば、自己で解体整地程度は行い、3区画それぞれ一般消費者に売却するのが、どう考えてもその土地の時価の100％に近い価額で売却できるのですから、仲介手数料の負担はあっても、一番高く売れるはずです。

業者に一括で売却するという事は、売却後の瑕疵担保も、工事も業者の負担となり、自己で投資や責任を負わない代わりに、業者へ売却するのですから、仕入れる業者の事業計画の内容まで踏み込む様なお考えは、ナンセンスです。B～Kは経費だけで、利益がありませんよ。建売業者だって、仕入れに数千万の土地への投資をするのですから、当然に土地からも利益を上げるのが当たり前です。
また、3社に話をしているのであれば、一番高く買い付ける会社へ売却すれば良いわけですから、各社の資金的な事業内容は売主には関係がありませんし、それを知ったからと言って買い付け価額が高くなることもありません。

坪単価が幾らかわかりませんが、商業用地などでない一戸建て用地やマンション用地は、最終的に商品として売却できる上限価格が決まってしまっているため（需要の関係から）、建売業者が仕入れ価額で高低があるのは、業者の規模や（資金調達コストや建築コスト）経営方針によるところが大きいので、あくまで3社に競わせれば良いだけです。

だってチラシ10万枚折り込みます。単価10円で100万ですという、たった1回の広告費を一般の方は理解し難いでしょう。
あくまで一例ですが・・・・・

この回答へのお礼

業者視点として回答してくださり有り難うございます。
登記費用と取得税は確かにあり得ますね。
市役所で無料で配布してもらえる資料でも同等の事が出来るにもかかわらず、高額な発行手数料が掛かる課税証明を撮る理由としては少し薄いかと思いますが、不動産屋によっては考え得るかもと思いました。
業者視点からの回答として的得ている回答でしたので
ベストアンサーにさせて頂きます。
お忙しい中お答え頂き有り難うございました。

お礼日時：2013/09/11 11:06

No.4 回答者： testman199 回答日時： 2013/09/09 23:52

>また、Ａ～Ｋに対して不備がありましたら、指摘して頂ければ

交渉を１社とするならともかく
相見積を取るならあまり意味はないですね

この回答へのお礼

意味が無いことは無いですね。
交渉条件を一定にすることは比較検討状とても重要な事です。
不動産業者に交渉する際、条件設定が曖昧で幅があると
条件提示の際の対応も含め比較検討することは事はとても重要なことですね。

お礼日時：2013/09/11 11:10

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2013/09/08 22:25

一番高値を付けた不動産屋に売るという常識的な手段を取らないところが、質問者はなかなか賢いですね。

不動産屋は比較的大きな優良土地を見つけると、単なる仲介手数料だけの利益では満足しません。そこを分割して建売を建てて販売しようとします。安く建てた建売を工務店並み価格で売ることで大きな利益が出るのです。

貴方はその不動産屋の利益の半分程度を取り込みたいのですね。そのぐらいに自信のある土地なのですね。土地の相場は当然把握されているはずです。不動産屋がどれくらい儲けるのか知りたい。それを知り、その利益の半分を売値に加えて売りたいと考えている。しかし、不動産屋の利益構造を知らないのでそれを知りたい。

不動産屋が建てる建売の原価は安く、工務店相場と大きく異なります。3棟の同時建築になるとさらに安くなる。建売の原価と工務店原価の差額は300万円はある。3棟で1000万の利益が出る。このぐらいに思っておればよい。

貴方の土地を買う不動産屋はその利益を得られる。買わなかったら利益は得られない。後は貴方の駆け引きです。

この回答へのお礼

アドバイスと情報、心強く思います。
有り難うございます。
両者１両得を目指して頑張ります。

お礼日時：2013/09/11 11:12

No.1 回答者： lv4u 回答日時： 2013/09/08 16:55

質問者さんが、その土地を本当に所有しているのか？その書類により確認したいのだと思います。

この回答へのお礼

お忙しい中、回答有り難うございます。
所有権の確認や背景はであれば、ネットから当日取り寄せられる
登記簿謄本で良いかと思うのですが違いますでしょうか？

お礼日時：2013/09/08 18:17