調整区域の宅地化について

用途転用というのでしょうか、条件を満たせば市街化調整区域（現在畑）を宅地に変更し売却することが出来る土地を持っているのですが、宅地として売れる状態まで手を加えるとすると、その費用は概ねどれくらいかかるのかが知りたいと思いまして質問です。

荒地と化していく畑をもてあましていまして、不動産業者任せにせず自分で何か出来ないかと有効活用の一つとして検討しています。

畑の４方のうち3方は県道と舗装路に囲まれ、２方が住宅のためすでに上下水道はその道路まで来ていると思われます。　

宅地として売却できる状態にするために必要な地盤調査や整地、側溝設置などの整備にかかる費用、施工業者の探し方、また法的手続きにかかる費用、購入者募集の方法など、その道のど素人なので調べるべき方向も分からず手探り状態です。

自分でブルやユンボ、ローラーを借りてやれば費用は浮くんでしょうか？
何かヒントでも良いのでアドバイスをお願いします。

質問者からの補足コメント

• 土地の広さは約1000㎡の正方形です。

    補足日時：2016/08/19 17:07

No.4 ベストアンサー 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2016/08/20 04:06

農転はＯｋね　自分でも出来ます。

1000平米は微妙なので990平米にするのがいい。　開発許可がいらない。　

文筆で調整も可能です。
この手の目的は
現況で売る土地の値段より工事代金を払っても最終的に利益が大きくする
売看板を出して、
購入者希望の面積を文筆し始めから客を付けその代金を当てて工事代金に回すのもありです。


この手の業界にはランクがありますが特に小規模の場合何処でも工事は出来ます。

勿論
貴方が工事してもＯＫです。　
上手下手は矢も得ません　相場が下がるだけです。



農家さんなら地元の議員の付き合いや、次の世代の事を考えて
自民党系のＳクラスの建設業に頼むが良いでしょう　
どこも不動産事業部もありますので、勝手に客を探して貰えるかもです。

分譲区割り道路舗装、上下水道完備
工事はおそらく300万～600万円　


建設業の探し方は　地元の建設業組合へ

この回答へのお礼

有難うございます。
1000㎡を境に基準が設けられていて、
多く見積もっても原価は1000万以下で収まるって事ですかね。
自分で下手に触ると価値を落とすワケですね。
組合で有力党系のSクラスを探す・・。
とても参考になりました。

お礼日時：2016/08/20 13:58

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2016/08/20 00:55

用地転用　→　×

農地転用　→　○

草を生やしてるけど大丈夫w?

農業従事者が開発を含む土地の転売目的で、農業委員会は農転の許可などそう簡単に出さないよ。

うまく農転かけたとして、調整区域に建築する、って、都市計画法第何条の許可を受けるわけ？
宅地要件って、そもそもあるの？
畑なら既存宅の要件なんてあるわけないし。
29条許可の可能性？
話を戻して、宅地要件の無い土地で農転許可が出るわけない。
農業委員会の委員もバカじゃない。
先に買い手を見つけて、その業者に事業計画でも作らせる？

他に家があるからって、上下水道が来ている？
上水は井戸かも。

調整区域など下水道の供用区域外。
道路の反対側が市街化区域だとしても、調整区域側の排水は下水道管に接続させない。
そんなインフラ使わせたら、都市計画税取らなけりゃ自治体側も割りがあわない。
下水道が無いなら浄化槽だけど、放流先ってあるの？
雨水排水の処理にしても、道路にＵ字溝ってあります？
流末は水路や管などに接続されています？
放流先が何も無ければ、蒸発散装置などで宅内処理になってしまう。

1000㎡で正方形なら、そこそこ広大地。
そのままで戸建て住宅はたぶん無理。
29条許可(開発行為、位置指定は不可)で道路でも作ろうなら開発を手掛ける設計事務所などに依頼するしかない。

売るな、とか、造成するな、とは言わない。
でも、いくら素人でも基本の知識無さ杉。

悪徳業者にカモられるパターン。

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/08/19 22:05

＞早速どうもｗ

＞1,2は当然確認済みですね。
＞土地の広さは約1000㎡の正方形です。

ということなら次は、「やらなければいけないこと（地盤調査、整地、側溝設置などですか？？）を具体的数量（面積だとか長さとか）とともに明らかにして再度質問すればいいでしょう。」ということになります。


＞宅地として売却できる状態にするために必要な地盤調査や整地、側溝設置などの整備にかかる費用、施工業者の探し方、また法的手続きにかかる費用、購入者募集の方法など、その道のど素人なので調べるべき方向も分からず手探り状態です。

役所からやらなければいけないことの情報を全部もらっているんでしょ。

＞地盤調査

役所からどういう地盤調査をどの程度、やれといわれたんですか？

＞整地
役所からどこをどういう風に整地しろと言われたんですか？

＞側溝設置

どこにどのような、かつどの程度の側溝を作れと言われたんですか？




＞施工業者の探し方、また法的手続きにかかる費用、購入者募集の方法など、その道のど素人なので調べるべき方向も分からず手探り状態です。

これは理解できます。だからこそ質問者さんができる限り情報を出さないと先に進まんでしょ。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/08/19 17:00

＞アドバイスをお願いします。

ということなら・・・

＞条件を満たせば市街化調整区域（現在畑）を宅地に変更し売却することが出来る土地を持っている

質問その１：間違いなく用地転用で宅地にできるんですか？（役所に確認が必要です。）

質問その２：「条件をみたせば」の条件を、全部きちんと把握していますか？（役所に確認してください。）

必要な条件が明確ならば、やらなければいけないこと（地盤調査、整地、側溝設置などですか？？）を具体的数量（面積だとか長さとか）とともに明らかにして再度質問すればいいでしょう。


＞自分でブルやユンボ、ローラーを借りてやれば費用は浮くんでしょうか？

免許が要るし、そもそも経験者でないと無理だと思うが。

この回答へのお礼

早速どうもｗ
1,2は当然確認済みですね。

土地の広さは約1000㎡の正方形です。
コストによっては免許取得も視野にあります。

お礼日時：2016/08/19 17:07