土地売却の税金試算

仲介業者に売却土地の税金計算の仕方教えてもらったんですが、以下計算式で合ってるでしょうか。
なにかぬけてないでしょうか。
Ａ 売却価格 300万
Ｂ 取得費 土地を購入した価格(不明のため売却価格の５％)
Ｃ 仲介手数料 売買価格の３％＋６万円＋消費税
Ｄ 契約印紙代 100万円を超え500万円以下は　1,000円
Ｅ 課税価格 Ａ－Ｂ－（Ｃ＋Ｄ）＝Ｅ
Ｆ 所得税 所有期間５年を超える場合は15％（Ｅ×15％＝所得税）
Ｇ 住民税 所有期間５年を超える場合は5％（Ｅ×５％＝住民税）
Ｈ 復興特別所得税 所得税の2.1％（Ｆ×2.1％＝復興特別所得税）
I 税金 Ｆ＋Ｇ＋Ｈ

質問者からの補足コメント

• けっきょく少し費用かかる（税込み6万弱ですがこんなもん？）けどアドバイスのとおり税理士たのむことにしました。
  無理にやってミスがあり後で処理するよりましかと。
  コロナ開けでなければ行ってもよかったんだけど申告会場の予約はほっといてもいいんでしょうか。

  No.6の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2024/02/19 21:30

No.6 ベストアンサー 回答者： Moryouyou 回答日時： 2024/02/18 23:15

それで合ってますよ。

＞第三表ってなんなんでしょうか？
公的年金は総合課税
不動産の長期譲渡所得は分離課税
ご覧になっているのは、第一表
※ページの右上に記載があります。
2枚目が第二表
3枚目が分離課税の第三表
で、第三表に長期譲渡所得の金額等
が記載されているのです。

第三表の左側には
収入金額セ　：　300万
所得金額68 ：　270万ぐらい？
税金の計算⑫：年金の雑所得額等
所得から差し引かれる…㉙
　　　　　　：所得控除額の合計
となり、
⑫ｰ㉙=⑫対応分77(年金)
が、総合課税の税率で計算
68対応分79(譲渡所得)
が、分離課税の15%で計算
する課税所得金額になります。

⑫＜㉙ならば、
77が0になり、さらに
79からも㉙の余りが引かれる
といった計算になります。

第三表の右側の
税金の計算では、
85が年金の所得税額
87が譲渡所得の所得税額
となります。

結局、85の年金の所得税額
プラスになっているのでは？

あるいは年金の源泉徴収税額が
入力が抜けているかです。
第一表の㊽がそれですが…

いかがでしょうか？

この回答へのお礼

業者が試算した数字とどうしても合わなくて原因もわからないので結局今回は税理士にたのむことにしました。
ありがとうございました。

お礼日時：2024/02/19 21:18

No.5 回答者： Moryouyou 回答日時： 2024/02/18 20:58

一応、補足しておきますが、

所得控除で大きいのは社会保険料ですよ。

国民健康保険料
介護保険料
配偶者等の年金保険料を
払っていればそれも申告できます。

配偶者や扶養家族も所得条件が
あえば、申告できます。

この回答へのお礼

社会保険料控除もありますね（見落としてました。）
課税される所得金額としての欄が

所得金額等　雑（公的年金）－所得控除（社会保険料控除＋基礎控除）
又は第三表

となってて金額は出てません。
次の欄にそれに対する税額となっててそこには金額入ってます。
この額が上の計算式でいうならFにあたると思いますけど、ここで質問欄に乗せた計算式のFとは差が出てます。
第三表ってなんなんでしょうか？
多分ここが原因だと思うんですけど。
復興特別所得税額も少し高く出てたし。
つまり課税対象額の出し方が業者のやり方と違うのではと。
業者は各種控除の数字は数式では考慮してないと思います。

お礼日時：2024/02/18 21:45

No.4 回答者： Moryouyou 回答日時： 2024/02/18 19:33

よくお調べになっています。

これまでの質問の経緯でいくと、
相続した土地を売ったとのことですから、
相続時に相続税が課税されていれば、
この土地の評価額で按分した相続税を
Bの取得費に加算できます。
所有権移転登記費用も同様に加算できます。
どうでしょうか？

その他には、通常の所得控除が
年金の雑所得を上回っているならば、
譲渡所得からも控除できます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
相続に関しては田舎の不動産と預金ですが、弁護士も立会いの下無税ですと言われてます。
なにせ一昨年から年金暮らしで、所得はそれだけ。
たまたま昨年土地が売れたための申告です。
計算式の結果とe－tax画面での結果が違う理由がはっきりしないですが、不動産業者がいうのは税率の小数点以下の数字を生かすか切り取るかのちがいなのかなあと言ってますけどよくわかりません。
最悪これで送信しても業者計算額より3万弱の多い方ですから不足とはならないと思いますけど。
記入欄で控除とあるのは基礎控除の48万くらいです。

お礼日時：2024/02/18 20:40

No.3 回答者： angkor_h 回答日時： 2024/02/18 17:08

No.2です。

> e-tax…、送信する場合は書類添付はいらないですよね。
譲渡所得の内訳書は必要になります。
添付不要は、それを作成する元となる資料のほうです。

> e-taxでの結果が合わないんですよね。
先に書いたように、
e-taxだからと言って、確定申告書の作成方法が変わることはないです。
税務署に趣けば、すぐに解決できます。

No.2 回答者： angkor_h 回答日時： 2024/02/18 15:42

No.1です。

> e-taxの記入練習してるんですが。
e-taxと言うのは、確定申告書の電子提出を言いいます。
確定申告書の作成方法は、書類提出でも電子提出でも同じです。

確定申告には、譲渡所得の内訳書の添付が必要になります。
これを含めた確定申告書を作成し、
税務署に趣いて、中身の適否を確認を受けてください。
不備があれば、その場で指導を受けて完成できます。

この回答へのお礼

e-taxの申告画面で作成、送信する場合は書類添付はいらないですよね。
その点が便利なのか不便なのかはわかりませんけど。
何度やってもこの計算式での結果とe-taxでの結果が合わないんですよね。
e-taxで出てくる所得税が3万弱くらい高くなって。
何か抜けてるのか。

お礼日時：2024/02/18 16:50

No.1 回答者： angkor_h 回答日時： 2024/02/18 14:38

はい、有っています。

ただ、売却に関わる経費(C+Dの部分)については、
このほか、測量や名義書き換えなどの諸費も含まれます。

なお、年間の不動産税負担に関して、
購入者から売却後期間負担分を受け取った場合は、
それをAに加算する必要があります。

この回答へのお礼

古い建物も同時に引き渡しましたが、その解体費含め測量や名義書き換えもすべて今回買主負担です。
＞購入者から売却後期間負担分を受け取った場合は、
それをAに加算する必要があります。

確かに固定資産税の調整として数万もらってます。
これも加算なんですね。

領収金額はそれを含めた数字になってたので計算時は売却価格そのものをそれ（固定資産税込み）にすればいいのでしょうか。
e-taxの記入練習してるんですが。

お礼日時：2024/02/18 15:13