戸建住宅を売却する際の税金

築３０年超の空き家の戸建住宅を土地ごと１５００万円で売却します。
その際の税金について教えてください。

不動産業者は、土地を８００万円、建物を７００万円と査定しました。
土地は、建築前から保有していて、取得価格は不明です。
建物は、当時１５００万円で建てました。

譲渡所得は、土地と建物を別々に計算するのでしょうか。
土地と建物を一括して計算して、損益を相殺(通算)できるのでしょうか。
それとも、違う方法で計算するのでしょうか。

１．土地と建物を別々に計算
(1)土地 取得価格は５%=４０万円
→譲渡所得=７６０万円
(2)建物 売却により８００万円の損失発生
→譲渡所得は０円

総譲渡所得=(1)+(2)=７６０万円


２．土地と建物の損益を通算する
(1)土地 取得価格は５%=４０万円
→譲渡所得=７６０万円
(3)建物 売却により8００万円の損失発生
→譲渡所得はマイナス８００

総譲渡所得=(1)+(3)=マイナス４０万円
→非課税

諸経費は考慮していません。
実際は、境界確定のため５０万円かかっています。これは、土地部分から控除となりますか。
仲介手数料は、どの時点で控除するのでしょうか。

No.1 ベストアンサー 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/05/26 22:24

＞(1)土地 取得価格は５%=４０万円…

これは合っていますけど、

＞(2)建物 売却により８００万円の損失発生…

なんで？

＞築３０年超…
＞建物は、当時１５００万円で…

30年も経って価値が全く変わらないなんてことないでしょう。
それで建物は何ですか。
もし木造なら法定耐用年数は 22年しかありません。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000 …

この間に大規模なリフォームなど特にしていなければ、現在の価値は 1円しかありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

したがって、6,999,999円が建物分の利益です。

＞譲渡所得は、土地と建物を別々に計算するのでしょうか…

別々になどしません。

[譲渡収入 1,500万] - [取得費 (土地) 40万 + (建物) 1円] - [譲渡費用 (測量) 50万 + (仲介手数料その他) △円] = [譲渡所得]
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

ここからさらに長期譲渡所得の計算に進み税額を算出します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

お礼が遅くなりすみません。
売却額一括で収入を計算することがわかりました。
古い契約書類や、途中での改修した(控除されるか期待は半々)時の書類などを捜し出して、税務署に相談してみようと思います。

お礼日時：2015/05/30 13:43

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/05/30 12:26

空屋の場合　　長期

居住住宅では無いので通常の投資物件や転売になります。

経費を引いた　合計から　所得税15％　住民税5％　－１００万　

と
経費　
認められる物　解体・売る為の改修・塀など直した・庭を綺麗にした費用・ゴミ処分など
売却を決め、それにかかった費用です。　
資料代金・境界確定・測量・諸費用・印紙代・広告代・看板代・通信費・切手・業者手数料・売却まで外部に払った維持管理料金・　不動産屋を通したら仲介手数料　
などなど　領収書があれば個人でも経費として認めてます。　


売却で周辺取引相場より極端に安く無ければ、税務調査も来ません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

昨年５月まで居住していて、空き家になってちょうど１年です。
住替え特例に合致しないのが残念です。
最近使った経費は、領収証などをとっているので常識的な範囲内で控除するつもりです。

お礼日時：2015/05/30 13:48