農地（田んぼ）を購入して、宅地にしたいのですが。

私は44歳のサラリーマンで農家ではありません。知り合いの方が所有されている
田んぼを購入し、ゆくゆくは住居を構えたいと考えております。
色々調べてみたのですが、ある方のアドバイスでは、土地の所有者より先に農業委員に
相談した方が良いといわれました。

所有者の方の売却の意思も聞かずに、何故農業委員の方に相談するのでしょうか？
そもそも農業委員とはどんな組織なのでしょうか？

また仮に譲渡がなされても、宅地申請後は３年ぐらいのうちに家を建てないといけない
らしいですが、本当なのでしょうか？

いくつも質問がでてしまいましたが、よろしくご指導ねがいます。

No.6 ベストアンサー 回答者： megira 回答日時： 2010/12/13 20:00

農地法第３条第７項に「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。

」と定められており、この規定は第５条第３項で準用されています。

要するに、農地法第３条又は第５条の許可を受けないでした売買契約は効力を生じないので、当事者間で代金の支払いや土地の引渡しをしただけでは、農地の所有権は移転しませんし、所有権が移転していない以上、当然、所有権移転登記もできません。

宅地に転用する目的での農地取得の場合は第５条許可の方ですが、第２種農地や第３種農地は転用できても、第１種農地や甲種農地は転用できません。

また、農地法の許可だけでなく都市計画法の許可が必要かどうかという問題もあり、人口が１０万人に満たないような小さな市町村であれば、市街化区域と市街化調整区域の区分は実施されていないのが普通なので問題ないですが、ある程度大きな市で市街化区域と市街化調整区域の区分が実施されている場合、市街化調整区域では、農地転用はできる農地であっても、都市計画法の規制よって原則として住宅は建てられません。
そして、他法令の規制によって計画実現の可能性がない場合、農地法の許可もされません。

ですから、そもそも農地法第５条の許可が受けられる可能性がある農地なのかどうかを、許可申請の窓口である農業委員会に相談に行くことが、まず最初にすべきことであるということですね。

なお、「３年ぐらいのうちに家を建てないといけない」というのは間違いで、「許可後、遅滞なく」着工しなければなりません。
「３年以内」というのは着工後の工期の話で、着工までの期間のことではありません。

大規模な開発事業の場合、工期が非常に長期間にわたるものもありますが、工期が３年以上にわたるような事業については、それぞれの工期が３年未満になるように工区を分けて、工区ごとに許可を受けなければならないという意味です。
数ヶ月程度の工期のものを「３年目に工事をすれば、それまでの２年間は放置してもいい」というような意味じゃないんです。

建物の計画が決まらないうちに、とりあえず土地だけは確保するという「先行取得」は、その土地の遊休化につながるものですので、許可されません。

３年後に家を建てるというのであれば、「土地の取得も３年後で間に合うんだから、３年後に出直してください」と門前払いされますよ。

No.5 回答者： 0621p 回答日時： 2010/12/12 23:51

「先に農業委員に相談したほうがいい」

というのは、所有者の方に売却の意思があったとしても、農地転用の手続きができない土地ならばどうしようもない、という意味で言ってるのであって、相談するにしても所有者と話をしてからの方がいいし、農業委員に相談するにしても、関係のないあなたが相談するよりも地主にしてもらったほうがいいです。ただしまずは先の回答にもあるように、建築ができる土地である、というのが条件です。

No.4 回答者： dr_suguru 回答日時： 2010/12/12 19:20

用途地域ぐらい（市街化・調整）調べて質問するべきです。

回答ができません。

＞土地の所有者より先に農業委員に
相談した方が良いといわれました。

建築前提の相談であれば
農業委員会より建築担当課と相談すべきです。
農業委員会は
農地として保全すべきかどうかを
判断するだけであり
建築の相談は
調整区域が絡めば
都市計画法の担当課及び建築担当課になります。

＞私は44歳のサラリーマンで農家ではありません。知り合いの方が所有されている
田んぼを購入し、ゆくゆくは住居を構えたいと考えております。

調整区域として
一般的な回答をすると
サラリーマンでなくとも
市街化区域決定前（線引き前）からの継続居住であれば
大規模基準集落内の農地を購入して建築は可能です。
↓

開発審査会基準第７号
■既存集落内のやむを得ない自己用住宅
　いわゆる既存集落であって当該都市計画区域に係る市街化区域における建築物の連たんの状況とほぼ同程度にある集落において建築することがやむを得ないものと認められる自己用住宅のための開発行為又は建築行為で、申請の内容が次の各項に該当するものとする。
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu …
　1 申請に係る土地は、次の各号のいずれかに該当するものであること。
　　（1） 相当数の建築物（おおむね５０を基準とする。）が連たんし、独立して一体的な日常生活圏を構成している既存集落内にあって、許可申請者において市街化調整区域決定前から所有していた土地（所有していた者から相続により取得した土地を含む。）であること。
　　（2） 原則として、「大規模な既存集落として知事が指定した集落」に市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する者が、当該指定既存集落内において自己用住宅を建築する土地であること。

　（２）の基準が該当します。
　
許可の基準を許認可庁に確認しましょう。


＞また仮に譲渡がなされても、宅地申請後は３年ぐらいのうちに家を建てないといけない
らしいですが、本当なのでしょうか？

調整区域の農地を５条許可で取得して建築するわけですので
速やかに許可を受け速やかに確認申請を受けるべきです。
３年以内という基準は
愛知県基準には
存在しません。

この回答へのお礼

わたしの質問が漠然としすぎていました。ただ皆さんより、いろいろアドバイスをいただき、なんとなくわかってきました。

少し勉強してみたいと思います。また何かありましたらよろしくお願いします。

お礼日時：2010/12/13 23:41

No.3 回答者： kyoteifan 回答日時： 2010/12/12 18:44

特例措置で公共事業の立ち退き（道路の拡張）の場合は、転売可能です。

あまりいい土地ではありませんよ。
建てる前に、大量に砕石などを入れて補強する必要があります。
現在、田んぼで現在も使用中なら、農家以外に転売は不可能です。

No.2 回答者： watch-lot 回答日時： 2010/12/12 18:23

農地は基本的に農家でない人には譲渡できません（農地法３条）。

したがって、農地転用を前提として譲渡することになりますが、これには農地法５条による許可申請が必要になります。
ここで農業委員会への手続きという話になるのですが、いずれにせよこれは地主が手続きすべきもので、買い主の質問者様が行うものではありません。

No.1 回答者： ponman 回答日時： 2010/12/12 18:11

検索ぐらいした？

http://www.google.co.jp/search?rlz=1C1GGGE_jaJP3 …