公道につながる土地（私道）の適正価格の求め方を！

こんにちは、少し急な話で困っているのでアドバイスをいただければありがたいです。
祖父が亡くなったため、150平米ほどの家屋と土地を相続したのですが、土地を購入するときに騙された（？）らしく公道から私道に入って2軒目なのですが家の前の私道を持っていない土地所有となっており、価値が低い土地と聞いています。目の前の細い2mほどの私道は周りの家が1/3ずつに分割して所有している状態。

今回、その3人いる私道の所有者の方の1名が、その方の土地は公道に面していることもあり、
1/3の私道の細長い土地を、土地処分の際に困るでしょうしお譲りしてもかまいませんと申し出てくれました。

大変ありがたいのですが、どの程度の値段で応じたらいいのかよく分かりません。

素人考えでは
(1)私道の土地の面積×何かしらの基準価格で算出＋(2)公道に面していない土地が公道に設置することによる価値増分
なのかなとは思っていますが、このイメージで正しいのか、(1)(2)のなんとなく目安の金額を知る方法があればご教授いただきたくよろしくお願いします。

No.3 ベストアンサー 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/09/05 12:38

不動産業者です。

都市部の地価が高価な地域でない限り、宅地を標準にしての価額算定は行いません。
これは道路の持分の場合は、3分の1でも10000万の1でもその使用する権利に影響が無いためです。

また売りたい物件の価格算定ではなく、売ってあげても良いですよという形態ですから、宅地と違い細かな算定をしても、先方が理解し受け入れない限り意味がありません。

要は幾らなら売主が納得してくれるか？の問題です。

当方の経験上は、菓子折り以って尋ねて「素人で幾らが失礼のない価格なのかわかりかねます。お支払いできる金額にも限りがありますし・・・」という様な感じで、話し合って価額を決めたほうが良いのではありませんか？

自己の腹の中では、上限を決めて

経験上、30万、50万、100万　の線ぐらいで纏まる事が多いです。（あくまで宅地の価額が20万～50万程度の地域）これと今回の売主の思惑が一致するとは限りませんので、あくまで参考程度に。

もし考えていた金額よりかなりオーバーな金額提示を受けた場合は、その場は考えさせていただきます。と一旦引いて、希望金額内で3分の1から更に予算内での持分譲渡を打診して見ましょう。

所有権移転登記に要する費用は買主負担です。金額が纏まれば司法書士へ依頼してください。私道持分売買程度の契約書ならそれも用意してくれるでしょう。

くれぐれも売主さんの機嫌を損ねない対応が鍵です。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

>細かな算定をしても、先方が理解し受け入れない限り意味がありません。

おっしゃる通りですね。
目安の金額やお話の進め方等、有益なアドバイスをいただきありがとうございました。

そもそも周りの土地の所有状況すらわからなかったので、法務局へ行って、地図および記載事項証明書をとってみました。実際の建物と違ってジグソーパズルのように区画が割れていて複雑だなぁというのが正直な感想でした。まずは丁寧にご挨拶の上で先方に失礼が無いようにご希望をうかがってくることします。

お礼日時：2013/09/05 16:39

No.2 回答者： kamaryu 回答日時： 2013/09/05 11:30

その通路の持分を持つ事によって通路を使用する権利は持てますが、２ｍの通路では再建築ができません。

将来的に４ｍの道となるような２項道路として行政が認めてくれれば価値はもっと上がります。

通路の持ち分の購入金額は通常は相場＋αですが、相手の言い値となるでしょう。
譲ってくれる方が良い方だとイイですね。

再建築できない家は売っても相場の半額以下です。
貸家にした方が良いかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

＞その通路の持分を持つ事によって通路を使用する権利は持てますが、２ｍの通路では再建築ができません。
＞将来的に４ｍの道となるような２項道路として行政が認めてくれれば価値はもっと上がります。

勉強してみるとそのようですね…どうも近所ではこの4mにするために、そこの土地を削ってくれないか（無償で）というような要求をされたりもしていたりするので、変なことにならないように少し勉強しながら対応していきたいと思います。

＞再建築できない家は売っても相場の半額以下です。
衝撃ですね、立て直せないって言われると買い手の立場から当然だとは思いますが（笑）
賃家も含めて考えてみたいと思います。

お礼日時：2013/09/05 16:43

No.1 回答者： atelier21 回答日時： 2013/09/05 10:46

評価額・公示価格・近隣取引事例・等参考にされるのでしょうが

本件は、特殊な条件もあり、そこを如何に汲むかと云う事でしょうか

私道は、建築基準法に適合する(役所の判断も確認）道なのか否か？
中心からの後退距離分はどうなるのか？

私道分を売ったり買ったりした事がありますが
需要と供給、売る側と買う側の話し合いですね
当方は、失敗したなと云うお思いも残る処があるのですが
十分お考えに為られた上で

この回答へのお礼

そうですね、過去にも水道を通すときなどで私道の所有者の方ともめたことがあったらしく、
今回の方はその時も唯一許可を出してくれた方なので、想定の範囲内かどうか1回話を聞いてきたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2013/09/05 16:47