田畑を宅地化に転用するにあたっての質問です。

Question

田畑を宅地化に転用するにあたっての質問です。

私の母の郷里に母名義の田畑や山林がたくさんあります。
現在、私たちはその場所に住んでいないため、いわゆる休耕地になっており管理も大変で早急に売却したいと考えています。
色々調べていると田畑で登記されている不動産は農地法で農業従事者にしか売却できず、ただ、農業従事者も少ないため田畑をそのまま売れそうにない状況です。
また、田畑を宅地化するには各都道府県の農業委員会の承認も必要のようでした。
母の死後に相続放棄する方法も考えましたが、相続放棄は不動産だけでなく、預貯金も対象になるらしく現時点では不可能です。
そこで以下が質問です。

１、田畑を宅地にする場合、売り主がその不動産を更地にした上でないと宅地に転用するのは難しいものなのでしょうか？
２、同じ田舎に母の妹名義の田畑が各１枚ずつあるのですが不要なので引き取って欲しいと言われています。ただし、これも農地法の関係で母が譲与を受けることができないらしいのです。
この場合は、やはり母の妹たちが農業従事者に田畑として売却するか、上記のように不動産を更地にした上で、宅地に登記を変えて売却するしか方法はないのでしょうか？
３、総括的な質問になりますが、全国的に田舎の山林や田畑が休耕地になって放置されている例も多いそうです。固定資産税も年間約７万円ほど払っているので、これら休耕地を売却する手立てはないものでしょうか？売却しても平米単価が４千円程らしく、母も年金暮らしで余裕がないので極力売り主（私ども）の金銭的な負担もかけたくありません。

将来世代に持ち越せない問題のため、何とか母の存命中に早急に田舎の田畑を処分したいと思っています。
これらの不動産問題に詳しい方がおられましたら、ご教示やアドバイスを頂ければ幸いです。

ben0514 · Accepted Answer

農地転用の経験があります。
ただ、規制のない農地ということでしたので簡単だったのですがね。

他の回答者にあるように農協も協力的だと思います。農業委員会への信頼も高いでしょうしね。
それ以外に農地のある地域の農業委員会や行政に相談されてはいかがですかね。
新規就農者を募集している地域もあり、その人に譲るなどと言う方法もあろうかと思います。

ただ、いろいろと考える前に現況を把握されることです。
場世によって規制がされていれば心配のようなこともあります。しかし、心配がないようであれば、普通に売却も可能かもしれません。しかし、田んぼだらけのところに宅地ですと売りに出して買う人はまずいないことでしょう。電気ガス水道などの引き込みの問題もありますからね。

宅地転用しやすい場所の農地であれば、転用後に売却したほうが売値も上がることでしょうね。

ちなみに質問にある山林となっている土地については、農地ではないのではありませんか？

私の知人は、山林のような場所にあるのうちについて、計画的な宅地転用で莫大な利益を生み出した人がいました。たぶん４０歳ぐらいの時に格安で農地を手に入れ、７０歳過ぎに高額に売却されたのです。
聞いた感じでは、農業をやっている実家などを利用して農業従事者になり、格安農地を購入する。金額的には広大な農地を1000万円程度で購入したようです。そこから違法転用の実態を作るため、数百万円をかけて宅地造成をし、数百万円をかけて形式的に中古車販売の会社を設立運営をしたようです。形式的にすでに宅地としての実績があるとされたおかげで、正式に宅地となりました。この間に子の山林が多い地域が区画整理されたおかげで、１億以上の金額での売却となったとのことでしたね。

ここまでのことをしなくても、あなたがたが住居とする形式を作れれば、子が住居建築の為という理由であれば宅地へ転用する許可もおりやすいことでしょう。

地域の農業委員会で相談されることで、どの程度の規制があるかも把握しましょう。

suzuki0013 · Answer

その土地自体が転用ができるかどうかの問い合わせは済んでる？
転用や売却については、その地域が可能かどうか。
例えば農用地区域に指定されていたら難しいと思う。
こういった事を確認するためには土地のある市町村へ問い合わせること。
意外とアッサリと可能という回答が出るかもしれない。

遠隔地で手続きが大変という場合には土地のあるエリアの転用に詳しい行政書士に依頼するのもあり。
不動産会社でも転用しての分譲の経験のある業者なら丸投げで任せてもいい。

転用できないとしたら、所有しているだけで固定資産税や手入れなど管理費用もかかるよね。
農家へタダ同然で売却できるように、売りに出すことになるかな。
こういう場合は農協のコネクションが強いけれど、それでもダメな時はダメなんだよね。
それが全国的な例。

ashitahatennki · Answer

一般の不動産屋では扱えない能力はありません。
農地売約は農協（ＪＡ）不動産をご利用ください。

田畑を宅地化に転用するにあたっての質問です。

農地転用の経験があります。

その土地自体が転用ができるかどうかの問い合わせは済んでる？

一般の不動産屋では扱えない能力はありません。

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