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宅地を8年前に購入。 
1年ほど前に 家を建てようと、建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
引き込みの奥の分譲を購入したのですが、私道の持ち分の登記がどうやら間違っていた様です。
なので、持分が足りず、2m道路に接している面積が足りないとの事で、建築申請が下りないと 市から指導され、さっそく仲介業者と 売主に言いました。
しかし、仲介業者と売主は、家が建ちますと言いました。
それを信じ、じゃあ、間違いを正してくださいとお願いして もうすぐ1年が過ちます。
動きが無いので、宅建協会に相談した所、家は建ちませんよ・・・と言われました。
契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。
民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
何になるのでしょうか?
時効にひっかからない範囲で、有効な良い方法があれば教えて下さい。

 

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A 回答 (13件中1~10件)

>契約を 白紙か 解除などにしたいのですが。


>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 
>何になるのでしょうか?

これが質問でしたね。すみません読み間違えていました。
答えは債務不履行に基づく損害賠償(415条以下)ですね。刑事事件で罪を犯したわけではないので「容疑」ではないです。
まず、誰の責任追及を行うかですが、区画分譲をした宅建業者である売主。訴状に書く内容としては、売買契約の債務として宅地としての商品として不完全なものを引き渡したことについて債務の不完全履行、土地に瑕疵があることを理由に契約の解除、代金の返済を求めるということになるのではないでしょうか。
 ただ、その不完全性や瑕疵の状況が、本人がうまく説明できていないのが問題ですね。
重要事項は説明しているでしょう。故意に間違った説明をしているかどうかはこの記述の
なかでは判然としません。
 仲介業者をせめても損害賠償まではいきません。せいぜい短期間の営業停止処分くらいで
質問者さまに補償があるわけではない。
 登記の間違いは、誰の責任かというと売る際にそのことに気付くべきであったかどうか
当然気づいてしかるべきであったかどうか・・・そういう話ですね。
 
 どうもこの話以前にも何度かお目にかかったように記憶していますが気のせいですかね。
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条件


(1)私道に面する住戸は、必要な持分で私道の所有権を持っていないと
 建物を建てられない?
(2)本来どれだけの持分を持っていれば建物が建つのか不明
  仮に、その道路を使う住戸の数が4戸とすれば
  1/4ずつ持分が必要ということになるが
(3)なぜ1/6と間違えたか
  図を描いて考えてみた。

もし各住戸が1/4づつの所有権でいいのなら
1/12がどこかに余分にあるはず。
これが他の人にわたっている場合もある(図2)

いずれにしろ余っているのなら買わせてもらい、
他人の持ち物になっているのなら交渉し売ってもらうか
確認申請の間だけ買ってあとで売り戻せばいい。

よのなかにには地主の持つ私道に面した借地に
建つ住宅はやまほどある。そういう土地の底地が
売られた場合、私道の持分をつけて売るのかなぁ?
あまり聞いたことはない。
そもそも、確認申請に公図をつけるまではわかるが
登記簿で私道の所有権、持分割合まで審査する
特定行政庁って本当にあるのだろうか?
「家が建築出来ない土地だった」の回答画像12
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ほかの方の回答に疑問を感じる部分があったので補記します。



私道が建築基準法で認められた道路に接している部分が3mしかない場合、その私道を使って進入する必要がある家が2件以上あれば、結局、1軒分しか建築確認は下りません。

1件が2m利用すれば、残りの1mしか利用できないことになるからです。

おそらく、その私道を使って建築確認を下している家が既に存在するのでしょう。

となれば、どうあがいても建築確認申請できないでしょう。

改めて当時の重要事項説明書の道路に関する説明の部分を確認し、重要事項説明義務違反で業者と戦って下さい。
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この回答へのお礼

市の行政に確認しました。
同じ専用通路なりを 重複して申請した場合、分かりきっていたら注意し 建築申請を却下するが、
分らない場合は 承認する場合もあるとの事でした。
正しくは 重複はいけないのですが、法の抜け道といいますか、重複もいける場合があるみたいです。
宅建協会も、重要事項説明義務違反だと 言っていました。
ありがとうございます。
とことん戦う所存です。

お礼日時:2012/01/27 13:22

やっとわかりました(笑)



その敷地が建築基準法の道路(公道でも私道でも)に接していて、接道義務を満たしていれば建てることができます。

しかし、その道路が私道である場合、建物を建てる際に重要な上下水道管・ガス管等を埋設することや、その引き込み工事のための掘削等を行うことについて、私道所有者の承諾が必要条件とされています。

ここで、私道持分があれば、他の私道所有者(共有者)との間で「お互い様」ということで、承諾を得やすいのですが、その私道についてまったく持分がないと、承諾を得るのに時間がかかったり、場合によっては、「承諾料」等を要求されることもあります。

通行に関しても、、「車両の通行を禁止される」、「承諾や通行料が必要になる」ケースも実際にあります。

以上のことを踏まえると、購入を検討している土地が、私道のみに接しているにも関わらず、私道持分が取得できない場合に注意が必要だということです。

建築確認では、一般的に私道の持分を満たしているかどうかまで問わない行政庁が多いですが、当該行政庁は「行政指導」として持分を満たさない私道に接する土地に建築させないよう「指導」をしているのだと思われます。

さて、普通は宅地分譲の際、私道持分を重要事項で説明します。ただしこの段階で
不動産仲介業者が、この「建築指導」の内容を知らずに、持分比がだいたい均等に
あるからいいだろうと解釈した。(これが全国的には間違っていません)

さて、ここから先は問題解決の話です。
(1)まず、私道である以上、区画を分筆して分譲する際に、「位置指定」を申請して
いるはずです。それを確かめるには都市計画にいくか、お手元の登記簿をみれば
地目、公共用道路 として記載されていたら位置指定されている「私道」であると
考えていいでしょう。
(2)次に、分譲したあるいは仲介した業者に頼んで私道の共有持分を持つ所有者に
 持分譲渡の話をまとめてもらう。

もともと、上記のような建築規制(取り付け道路の持分が一定割合以上ないと
確認申請をうけつけない)というのは、建築基準法、施行令、施行規則のどこを
読んでもでてきません。
市もしくは県が定めた内規か指導要綱(つまりローカルルール)と思われます。
これは明文化されていませんから、これを知らずに販売したからとか、これを
説明しきれていないからと言って責任追及することに無理はあります。

とはいえ、地元の業者なら知っていて当たり前という言い方もできるわけで
実際、その「規制」なるものがどこまでホンモノなのかが問われます。

公図と登記簿を丹念に見て、共有持分の多い人から少しだけ土地を譲ってもらえば
なんとかなりそうですけどね。

しかし、土地を買うとき銀行ローン組んでいたら、銀行の方できがついたかもしれませんね。
銀行は、この手のローカルルールに精通していたりしますから
キャッシュで勝ったんですか?

参考URL:http://www.fdom.co.jp/baibai/20090402a.html
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この回答へのお礼

何度も 返答ありがとうございました。
持ち分を 多く持たれている方は、公道に接している為、持分は必要ないはずですが、1/3あります。
しかし、引き込みの 今回問題となっている土地は、1/6です。
売主の話ですと、本来は 1/3だったはずなのに、なぜ・・・と話していたので、
業者か司法書士が 単純に、間違って 登記したのでしょう。
最初は、持ち分を 多く持たれている方に 戻して欲しいと交渉していました。
が、抵当権を多く付けているし、税金も 多く支払っているので、お金を支払えばいい、との回答でした。
一年近く待っていたのに、その費用やらを 負担されるなら、動いてもいいですが、
との上から目線で 業者が 話を持ってきた為、もう契約解除にしようと 戦う覚悟を決めた次第です。


 

お礼日時:2012/01/27 13:43

ひとつだけ教えてくださいますか。


行政の担当者は
(1)道路幅員が不足している
からダメと言っているのか
(2)道路幅員は4m確保されているが
敷地が2m接道していないからダメと言っているのか
(3)取付道路上の土地が「道路」ではないと言っているのか
(いわゆるメクラ地)
絵があればうれしいんですけどね。
想像して答えて全部ノーでは、わからないですね。
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この回答へのお礼

すみません、わかりずらい内容で。
土地事態は 私道に3m接しているのですが。
その、私道の持ち分が1/6なのです。
持分を 面積で換算すると、道路に2m接している事にならないので、申請不可だと言っています。

お礼日時:2012/01/25 12:03

>虚偽の申請をすれば(専用通路) 建築申請は下りるみたいです。



虚偽の申請をしても建築確認申請は下りませんよ。
そうではなくて、道路がすでに位置指定道路として開発時に都市計画課に
認定されているから、「道路」として認められるから確認申請は下りると
いう話です。


>詐欺をしろと 遠まわしに 言われています。
ちがうとおもいますよ。
おそらくは(現地を見ていないので憶測ですみません)
登記の手違いか勘違いかしりませんが道路に面している人が越境している
のでしょうね。それで道路幅が少し減っている。

そこで、
(1)現況
(2)公図・登記簿
(3)都市計画図(位置指定道路・道路台帳)
のどれが正しいかというと

民事上は(2)が優先
建築基準法上は(3)が優先

少しおちついて、分譲業者さんと建築士さんの話を聞いてみたらいかがでしょう。
実際建つかどうか依頼して建ててもらったらいいでしょう。

建設会社、ハウスビルダーは現況しか見ていないから建たないといっているのかも
しれませんよ。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
市の 建築申請を判断する課が、建築申請を提出しても 却下するだけですと言っています。
そうです。 登記の手違いか、仲介業者のミスです。

お礼日時:2012/01/24 17:14

整理すると


奥まった道路は「私道」である。
これは「位置指定道路」か否か。
都市計画課にいけば道路台帳がありすべての位置指定道路は
記録に残されているからすぐわかる。
位置指定道路なら幅員は4m確保されていることになる。
位置指定道路に2m接道していたら建物は建てられる
こういう話です。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
位置指定道路は 「否」 です。
市に確認した所 基準が満たされていないので、私道だそうです。
また、寄付も出来ない私道です。
数人の持ち分があるので 全員が寄付に同意が必要だし、又、市は受け取らないそうです。
位置指定道路なら 家は建築可能ですが、私道なので 建築付加だそうです。

お礼日時:2012/01/24 17:05

>民事で訴訟した場合、容疑は 債務不履行?重要事項説明義務違反?瑕疵担保責任? 何になるのでしょうか?


その前に、道路の何がどうなれば建築可能なのか
そうならなかった理由は何か
それは誰の何が原因なのかはっきりさせましょうよ。

とはいってもネットだからなぁ。
勝手に想像すると、宅地を分譲して8年間に家が立ち並んで、本来私道
の幅員が4m確保されてあるべきところを現況で塀ができたりして道路
幅員が4m確保されなくなっている。その道路のドン詰りに質問者さまの
敷地があり、敷地と接道する「長さ」が2m以下になってしまっている。
これを解消するには、道路沿いのお宅にセンターから2mまで塀をさげて
もらわにないといけない。
登記簿を見ると、私道は奥の2軒がそれぞれ半分づつ分筆して公共用道路の
地目で持っているが、登記簿の面積はさておき公図が4m幅になっていない。

土地を買うときと現状とで登記簿も公図も変わっていないとしたら、これは
買主にも責任はある。しかし主には分譲業者の重要事項説明義務違反といえる
でしょう。ここで道路幅が4mあって2m道路に接している事実を確かめて
売る必要がある。

しかし、越境とか何かで道路幅が4mよりすくなくなっているとしたら
これは分譲事業者が都市計画課に提出している「位置指定道路」の幅員
確認をすればいいでしょう。
まず、地元の都市計画課で件の道路が「位置指定道路」になっているか
確認しましょう。なっていれば、道路幅は4mあるということですから
現況が越境しているという話になります。
この辺は、一級建築士が得意の分野ですから
>建築業者をあたった所、建築出来ないのでは・・・と言われ発覚。
と書かれていますが、現況からみた話なのか都市計画の位置指定道路の
確認を経たはなしなのかが重要ですね。
最初から、道路幅員も足りてなくて業者が売ったとは思えません。
おそらく分譲後に道路幅が狭まったのではないでしょうか。
そうだとするとこれは近隣の問題であって分譲業者の問題ではないです。
とりあえず位置指定道路を確認すれば建築確認申請は出せるとおもいますよ。
もし道路位置指定がとれていないとしたら、それは業者が悪いですね。
私道が私道として認められていないことになってしまいます。
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家を建てることができないと知っていて、大丈夫な土地ですよと説明して販売したのなら、


立派な詐欺行為ですね。「詐欺による意思表示は取り消すことができる」事を主張できるでしょう。
この場合の時効は。詐欺に気付いた時(家が建たないと分かったとき)から5年だと思います。

当時の重要事項説明書の内容にもよりますが、当時は判らなかった、気が付かなかったと主張されたとしたら、重要事項の調査不足、説明義務違反を理由に、仲介業者(売主が業者なら両者)に、損害賠償請求となるのではないでしょうか。(この場合は、契約解除まで持っていくのは難しいかもしれません。)
この場合の時効は気づいた時から3年だったと思います。

弁護士の中には、不動産関係に詳しい弁護士もいます(数は多くはありませんが)。
自分で探すか、宅建協会に紹介してもらうか、
頑張って探してみて下さい。
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この回答へのお礼

ありがとうございます。
悪質商法110番に電話をしましたら、詐欺の時効は 発生してから7年と言われました。
今、8年なので詐欺は難しいので、民事で頑張ってくださいとの事でした。

お礼日時:2012/01/24 16:39

お礼すいません。


私道の持ち分の登記が質問者名義になる、従ってその坪数まで
質問者が販売先に払っているにもかかわらず、登記が不動産屋
の名義または他のままだと契約違反になるかどうかは、ご自宅
にある契約書をみればわかりますね。
要するに袋地の『悪徳』売り方は、口はっちょう手はっちょうですよ。
しかし、土地名義はだれであれ、今後その奥の広い本屋敷に2M巾で連
なる引き込み道がふさぐことがない証明がなされれば、建築基準法的
にはセーフになるケースも個々を判断しながらありますので。周辺所
有者を鉛筆書きでもした公図があれば即建築士に判断できます。
契約時のお気持ちとして引き込みまで買わないで、口頭で建てられる
のだと不動産屋から言われ場合、弁護士でも難題に違わないでしょう。
引き込み道を市町村に寄付する気概があり、公道にする考えが分譲者に
は欲しいです。
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この回答へのお礼

何度も ありがとうございます。
引き込みも買って、宅地という地目で購入しました。
しかし蓋をあけたら、持ち分が足りないので、建築不可との結果に。
持分がいらない 道路に面している方が、持ち分を多く持たれています。
逆にしないといけないのに、間違ったんでしょうね。。。

お礼日時:2012/01/24 17:23

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Q私道の公共用道路について

博識の方教えてください。よろしくお願いします。

住居を建てるための土地購入を考えております。

購入を考えている土地の前の道路が私道になっておりまして、幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。
また、地目が公共用道路になっていますが、その道路の持ち主はいるみたいです。
その道路は公共の下水道管のメイン管は地下に埋設されています。
道路は行き止まりにはなっていないので、公道につながっております。

ここで、教えていただきたいのですが、
(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)
(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?
(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

以上、わかりにくい文章で申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。m(_ _)m

Aベストアンサー

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路として法の道路と扱われます。
なので、あなたが検討している敷地が他に接道が取れないのなら、その「私道」が法の道路である必要があります。
最初に「私道」の概念を横に置いて、と言ったのは、私道であっても法の道路の場合があるので。
「公衆用道路」の概念も横に置いて、と言ったのは、それは土地の登記上、または課税上の地目でしかなく、同じく法の道路の判断には全く影響が無いからで。

で、ここまでが序章。

>(1)この公共用道路である私道は、たとえばその持ち主が私道を売ってしまって、その道の買主により道路では無くなってしまう可能性はあるのでしょうか?
(そうなると住宅としての接道が無くなってしまう?)

私道だと、先にお話しした法の道路の種類で考えると、
1.42条1項2号(都市計画法による道路)
2.42条1項3号(昔からある道)
3.42条1項4号(あり得ないから無視)
4.42条1項5号(位置指定道路)
5.42条2項(幅が4m未満だが、指定を受けた道)
6.42条3項(あり得ないから無視)
7.道路ではないが、43条ただし書による空地(協定道路などと呼ぶ)
の7つのケースが考えられます。
7なら止めましょう。
これのどれになるかは、その自治体を管轄している特定行政庁に確認してください。
特定行政庁とは、建築主事のいる自治体です
たぶんどこかわからないでしょうから、地元の市役所の建築指導課あたりに、
「建築基準法の道路の種別を知りたい。どこで教えてもらえるか。」
と電話で尋ねてください。
「ウチでわかりますよ。」
と言われたら、お手数でもそこの窓口へ行って、上記のどれなのかを認してください。

ここでひとつ注意。

>幅が4mにギリギリ満たない感じの道です。

あなたは(または仲介の不動産屋)は、「現況幅員」つまり「見た目」で判断していませんか?
これって意外に落とし穴です。
境界が確定している、または4m幅員で指定を受けた位置指定道路などでも、U字溝や家の外構(門や塀など)がピッタリ境界に設置されているとは限りません。
施工誤差で幅が数センチ狭くなることは普通に考えられます。
「現況」で見ると、このU字溝や塀などを目安にしてしまいがちです。
このあたりは特定行政庁の窓口であらためて説明してくれると思いいます(担当がボケでなければ)。

おまけ。
仮に幅員4m未満の2項道路だったとしましょう。
その土地にかつて建物はありませんでしたか?
もしあったら、当時の建築主が真っ当な人間だったら、すでにセットバックしているかもしれません。
もしそうなら2項道路だけど、あなたの敷地側は道路中心線から2mまで後退済みになります。
中心線って、1度決まったら二度と動くことはありません。
ただし私道の境界線には建築行政含め役所は口を挟みません(介入しません)ので、境界が未確定であれば関係者間で境界確定の作業が必要になるかもしれません。
ここで言う関係者とは、「向こう3軒両隣と私道の持ち主とあなたの7者」です。
最悪予算の措置をしておきましょう。
土地の大きさにもよりますが、立ち会いから作図、法務局への手続きまでおよそ30万円ほどでしょう。

>(2)また、誰かに私道を購入されて道の使用料を払えという形になる可能性はあるのでしょうか?

世の中にはいろいろな人種が棲息しています。
なので可能性がゼロと言い切ることはできません。
仮に訴訟になればあなたが勝つ可能性が高いですが、そんなくだらないことに弁護士費用を含め貴重な時間を割くことは無駄。
幸い良識のある方(つまり普通の方)のようで、心配はいらないと思います。

ついでに私が経験したお話を。
誰かが水道の引き込みに掘削の承諾はいらない、などと言っているようですがトンデモナイ。
勝手に他人の土地に穴を明け、他人の専用の管など埋められませんよ。
某所の某人は道路用地を持っていましが、そこに接する敷地で家を建てた人間と折が悪くなった。
で、水道の引き込みのための私道の掘削の同意をしませんでした。
水道がダメ → 井戸で代替え
下水道がダメ → 供用開始区域であれば浄化槽は不可なので汲み取り便所で代替え
ガスがダメ → プロパンで代替え
と、致命的にはなりませんが、不便しますよね。

仮定の話。
私道の所有者が道路用地を第三者へ譲渡する可能性。
それが破産などで○暴さんの手に渡ったらどうします?
この方々には常識は通用しません。
私道の入口に鉄柱を打ち込まれ、人は通すが車は通さない、などと。
この場合は行政は介入しません(助けてくれません)。
皆さんで立ち上がり○暴さん相手に裁判で勝つしかありません。
黒塗りのベンツに乗った強面のお兄さん達が日参し怒鳴るケースも耳にしています。
警察が介入するギリギリのところの嫌がらせで攻めますので。

確かに私道は私有財産です。
よって、勝手に(無断で)通ることは問題かもしれません。
でもちょっと考えましょう。
法の道路で私道であれば、そこは他に使い道のない土地です。
そして、通常概念では法の道路とは一般の通行の用に供するものです。
それを否定することはできないでしょう。
ただし過去の判例では、ケースバイケースで判断されているので、最後にどんでん返しのある民法では、ここでこうだ!とはお答えできないところです。
建築確認が通っても、通行権まで取得したことにはならないのでご注意を。

私道は管理が個人(又は法人など)のため、けっこう心配のタネが尽きないんですよ。
なので皆さん公道(つまり道路法の道路や自治体管理の認定外道路)にこだわるんです。
5番のオヤジさんのおっしゃる、
「きちんとした調査と正しい知識があれば、私道で持分が無い道路だからと言って毛嫌いする必要はありません。しかし私道のトラブルの大半は一部の我侭で非常識な道路所有者がいるかどうか?が問題です。」
まさしくそのとおりなんですがね。
人生いろいろ、人もいろいろ。

ネガ情報ばかりで恐縮ですが、もうひとつ私道のデメリット。
維持管理は私道の所有者が行います。
ということは、お金が無ければほったらかし。
舗装が壊れても、排水設備(U時溝など)が壊れても、他の付帯設備が壊れても、誰も直してくれません。
最悪、
「申し訳ないけど、お金が無いので道路の補修ができない。みんなで費用の負担をして欲しい。」
と懇願される恐れもあります。

脅してばかりでゴメンナサイ。

>(3)このような項目はどこに聞けば回答が得られるのでしょうか?(市役所?)

地元の市役所の建築指導担当課で同じようなことを話してくれると思います(担当がボケでなければ)。

>現在は公衆用道路として利用していますが、その後、その私道の持ち主が売ってしまったなどして、その私道を購入した人が公衆用道路ではなくしてしまい、私道として使用料を徴収してくる、とかその私道自体をなくしてしまって、住居用の土地などに変えられてしまうことがあると、家の前の道がなくなってしまうという最悪の事態になるような気もします

他の回答にもありますが、現在その道路にしか接道が無く、道路が無くなったら違反建築となる場合、法第45条で廃止の制限や禁止がかかります。
またそれ以前に、廃止する道路に接する土地と建物の所有者から(つまりあなたも)実印付きでの承諾が必用になるので、知らないうちに道路ではなくなった、ということはあり得ません。

○廃止の流れ
廃止部分に接する土地と建物の所有者が実印付きで同意(印鑑証明添付)

廃止の申請

特定行政庁内で書面の審査

法や基準に合致していれば、申請者へ廃止の通知

同時に廃止の公告
です。

ただし、「建築基準法上の道路の私道」であればいいんですが、最初にお話しした「43条ただし書空地」であれば、廃止などの手続きはありません。
私道(道路ではないんだけれど…)の所有者や協定(というものを締結しているはず)のメンバーのうち1人でも、
「俺、止めた」
のツルの一言で、その路線の土地(あえて道路とは言わない)のみに接している敷地には、今後建物は建てられなくなります。
怖いでしょ。
これには行政は一切救済を行いません。
行政のホンネは、43条ただし書空地なんて無くなればいい、ですので。

で、再度。
とりあえず不動産屋に尋ねてみましょう。
そして不動産屋だけでなく、ご自身で足を運び、特定行政庁である建築指導部局の担当から納得いくまで説明を聞いてください(担当がボケでなければ)。
確認することは、
・建築基準法42条の何項何号による道路か?
・幅は?
・私道だが、ここの路線で何か注意することはあるか?
・過去に問題は無かったか?
・付近で建っている建物の建築計画概要書の写し(コピー)があったら欲しい(そこに道路の情報が書かれています)
です。

長々と失礼しました。
ガンバ。

d_siroccoさん、こんばんは。
わかる範囲でお答えします。

>住居を建てるための土地購入を考えております。

まず、「私道」「公衆用道路」との概念を横に置きましょう。
家を建てるためには、その敷地は建築基準法(以下、法)で定めた道路に最低2m以上接していなければなりません。
ここで言う道路とは、一般に考えられているものと少し違う場合があります。
法第42条第1項で、道路とは幅員4m以上のもので5種類が規定されています。
幅員が4m未満の路線は、同条第2項の指定があればみなし道路とし...続きを読む

Q建築基準法の接道について

 2mの接道要件について共有通路の場合持分割合は問題にならないか教えてください。 
 幅4mの通路を3軒で共有(各1/3)しています。
土地の販売代理人は『1軒は公道に接道していて通行権確保のための持分であるため、他2軒で通路の1/2を接道部分として建築確認申請できる。通行にしか使用しない特約がある部分であり、持分があるから通行権が確保できているため申請にあたって共有者の承諾は必要ない』とのことでした。

(1)1/2の通路部分は敷地面積に参入されるのではないですか?
(2)参入されるのでしたら自分の持分を超えた面積部分については、他 人の権利を侵害していることになりませんか?
(3)それとも持分さえあれば通行権を得て全面を使用できるため、あく までも図面上接道部分を確認するだけで、申請敷地に相当する持分が なくても問題ありませんか?
(4)他人の承諾を得るには承諾料もしくは利用料等必要になりますか?
(5)費用が必要であれば目安の額について教えてください。

Aベストアンサー

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)が幅員2mを満たさず、お隣さんから借りてくれば2mを満たすという状態であっても、その通路の借用証なりがあれば、建築確認申請がおりる、と言うことがあります。但し市町村により異なる場合があるかもしれませんし、そのお隣さんが以後、貸すのは嫌だと言えば、再建築できない土地となります。権利上は不安定であっても、建築確認上は話が別なのです。

(2)は、したがって、登記上の権利を侵すことはない(というかこれを理由に人の土地を取ることもムリです)ため心配する必要はありません。但し、共有上はあくまでも1/3なので、ここはデリケートな問題を含んでいるとも言えます。例えば、共有者は通行にしか使用しない特約がある、というのと共有者が土地の所有権を主張する、というのは別問題であり、例えば役所等に確認申請上の1/2というのはウソで、この人は1/3の権利しか持っていないと密告され、協力を得られないなどのトラブルになる恐れもありますので、「申請にあたっては共有者の承諾は必要ない」という理屈はいかがなものか、と思います。このあたりは役所の窓口、あるいは担当者によっても判断が異なることもあろうかと思います。

(3)ですが、持ち分さえあれば・・・と言うところが微妙ですが、共有の所有者というもっとも強力な権利といいましょうか、これを得ることによって通路を使用する権利を確保しているので、特別な取り決めがない限り、あるいは常識的な範疇で、結果的に通路のどの部分でも使用できる状態だといえます。また、おっしゃるとおり図面上で確認できればよく、周囲と話が付いている状態であれば相当する持ち分が無くてもかまいません。(言うまでもありませんが、通路の残り1/2はお隣さんが同じように申請するとなると公道に面した土地の方は通路部分を接道として申請できなくなるのですが、公道に面しているわけで、それでも問題ないわけですね。)

(4)土地の販売代理人さん(不動産業者?)からどのように説明を受けてこの土地を購入されたか(どのような事情を含んだ土地なのか)が関係あります。例えば役所の判断として、共有者さんから承諾書をもらってきてください、という話になった場合、スムーズに話が通るようになっていれば必要ないでしょうし、若干でも交渉が必要な状態であれば何らかの料金が発生するかもしれません。

(5)例えば必要な持ち分を賃借権を設定して賃借するのか、気持ちとしていくらか払うだけでいいか、未来永久に確実にしておくため何らかの権利を設定させてもらうか(もらえるかどうかは別として)、公道面の隣家の人がいらないなら買い取るか、の方法がありますので、当然、強力(?)な権利ほど高く付きますね。

建築する際には建築業者さん、あるいは設計事務所さんに相談することになると思いますので、そちらで詳しく調べてくれるはずです。
心配するほどでない場合もあれば、専門知識や交渉が必要な場合もあるため、ぜひ相談してみて下さい。たとえ買っていない土地でも建築会社さんなどは調べてくれる場合がありますよ。

(1)ここでいう敷地面積とは、建築確認上の敷地面積と言うことでよいですか?
この通路と称する部分は共有されている、というお話から、通路はあくまでも通路であり、建物敷地とは別です。また、1/3が共有持ち分なのであって、建築の際に1/2の持ち分に変わるわけではありません。あくまでも建築確認の申請を行う上での便宜上、この通路の1/2が(つまり接道要件を満たす2m以上の幅員の道路となる)敷地に接道していますよ、として申請を行うという話です。
細かな話は割愛しますが、自己所有の通路(道路)...続きを読む

Q共有している私道について

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿上の仮名義)をお金を払い購入した事が発覚しました。
理由は接道義務の要件を満たせないからです。

我が家にはその私道側に駐車場がありますし、門もあります。
30年程前ではありますが『4軒で共有する』という私道であったにもかかわらず登記簿の地主と内密にやり取りし、勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?

現在その建て替えをする家主が「この私道をふさぐ」とか「この私道はうちのものだ」と言い張っており、近隣の住人も含め非常に困っております。
どうかよろしくおねがいいたします。

質問させていただきます。

我が家は私道(4m以下)と公道に面しており、私道側のほうに門があります。
その私道は私道を囲む周りの4軒にて共有するという形(登記簿にその旨記載あり)で30年程前に私道の地主に対して1/4づつ支払い共有しておりました。
※支払った後も登記簿上は地主の名義のままで地主が「ここは名義はうちなんだからね」と忘れた頃に促しに来ていました。

最近4件の中の1軒が家の建て替えのために
周りの3軒には何の断りもなく地主(登記簿の名義人)と内密にやり取りし、
私道の名義(登記簿...続きを読む

Aベストアンサー

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合にはそれは私道といわずに通路といいます。

建築基準法上どのように扱われているものなのかについては、役所の建築指導課に聞けば詳しく教えてくれます。
ご質問者の場合には公道にも接しているようですから最悪の事態(再建築も出来ない)ということにはならないと思われますが、他のそれが唯一の通路である人たちにとっては死活問題かもしれません。


昔の持分購入(しかし登記しなかった)の話を有効にするのは結構骨が折れる話です。
基本的に登記されていないものは権利主張が難しくなるからです。

>勝手に仮名義人になるという事は法律的に許されるのでしょうか?
基本的には購入者に問題はありません。登記するという仕組みを社会で用意しているのは権利の主張が出来るようにするという意味があり、所有者がまだ地主であれば、地主から購入することは出来るからです。

まず問題は地主に問題がないのかどうかという点が議論になります。
つまり過去に売買契約がなされて代金も支払ったが登記がされていないというだけの話であれば、たとえ未登記であっても、さらに二重に他の人に売却するような行為は許されませんので、損害賠償の対象になりえます。が、当時の話がもし購入ではなく、単なる使用料、地代という形でしかなかったといわれたときに、それを覆すようなもの(確かに売買した)という契約書などがないとかなりつらい話ですね。

さらに言うと、今回売却した相手がもし善意の第三者であると、たとえ地主の行為が否定されても、その土地は戻りません。登記がされてない以上は善意の第三者に対抗できないからです。ただ、ご質問の場合にはその当時から関係している人のようですから善意の第三者とはいえない可能性は十分にありますので、そうなると対抗できる余地はありますけど。

この話はかなりややこしい話なので司法書士(登記関係の専門家)なりあるいは弁護士なりに善後策を相談したほうがよいでしょう。

ちなみに、もしそれが通路に過ぎない土地であり、売買が成立して通路としてその人物が取得した場合には、少なくとも他に公道への道がつながっているご質問者の場合には以後通行は出来なくなる可能性は十分にあります。(現在のその通路が唯一の出入りできる道である人たちの場合には、いにょう地通行権による通行が認められる可能性が高いですが)

基本的に昔に私道持分を支払ったというのであれば、登記もそのときに変更するのが筋です。しかしそれをしていないのであれば、後日このような問題が生じます。

ただご質問を見るとこの話は単にそれにとどまらないように思われます。
4m未満の道路であることと、建築時に接道条件を満たすために今回購入したという話をあわせると、そもそもそこは建築基準法では「私道」としてすら認められていないと思われます。なぜならば私道として認められているのであれば、そもそも所有権は関係ないからです。この場合...続きを読む

Q接道する位置指定道路に持ち分がない土地の売却

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土地を15年前に某大手不動産業者を通じて購入しましたが、当時すでにそういう状態でした。
けれども建て替える時にも問題ないと言われ、銀行ローンも問題なくおりて購入しました。
今になって売ろうとしたら、こういう条件では現金販売のみと言われ、とても困ってます。

以下3点について、どうぞよろしくお願いします。

  1、本当に上のような場合(位置指定道路を所有してる業者が倒産・面してる家はどこも持ち分なし)でも、昨今では銀行ローンの審査がおりにくいのか?

  2、こうした土地は、相当な安値でないと買い手がつかないのか?

 3、現実的にこの宙に浮いた状態の位置指定道路を何とかする方法はあるか(倒産した業者から所有権を移転して6軒で持ち分を分ける、業者から市に移管してもらう等)

3、の(倒産した業者から~ )については、素人ながらも難しいと思いますが、何か手立てはないものか…藁をもつかむ気持ちです。どうかお知恵をお貸し下さい。

古家つきの土地を売却しようとしてますが、媒介をお願いしている不動産業者が、
接道する幅4メートルの位置指定道路に持ち分がないから売れにくいと言います
道路に持ち分がないと銀行ローンの審査がおりにくい。現金で買ってくれる人を探しているとのことで、売れずに困っています。

この位置指定道路は袋小路で、うちを含めて6軒の家のみが接してますが、どの家も持分がありません。
宅地を開発した業者が所有しており、その業者は倒産してます。今も登記上、倒産した業者の所有となってます。
当方はこの土...続きを読む

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不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で上下水や都市ガスが整備されているのかどうか?わかりませんが例えば、現状古い13mmの水道管の引き込み状態などの場合は、購入した買主が住宅を新築する場合などは、現状の仕様での水道局の規約ですとほぼ20mmの引き込みが無ければ、十分な水栓の数を確保できません。
当然に本管からの引き込みをするのですが、このような場合に「道路土地所有者の承諾」を記名押印で必要とします。これが水道、下水、ガスほぼ共通で承諾書が必要です。
この扱いをどうするのか?がリスクです。
当方などでは、水道局に掛け合い交渉し、上記のような現状であれば、会社謄本を取得して(閉鎖されていればそれはそれで良い)代表者の住所を尋ねて・・・・・当然に連絡つきません。
上記を報告書として作成し、道路持分の所有者とは現在連絡の取り様がない旨を説明し、申請者の上申書添付で(万一道路所有者から苦情や何らかの請求などがあった場合は許可した市側に負担を求めずに、自己の責任で解決するというような内容)引き込み掘削の許可が出るように、売却前に段取りします。

そうすることにより、購入者が建築時にリスクとなることはほぼ無くなりますので、売りにくいということはありません。もちろん公道物件より5%~10%程度は安くなります。

もう既に無い法人の所有権を移転するのは、むずかしいでしょう。法人が登記上現存し、代表者の所在がわかれば可能かもしれませんが、個人情報保護法がネックで弁護士さんを頼む以外に、職権で調べることは不可能です。今回測量するならば、土地家屋調査士の先生でも職権用紙での調査は可能です。
出来れば、6軒合同して、上記のような見解を水道、下水道、ガスなど担当局へ協議通知しておけば、今後も各々が個々にやらなくとも済みます。
また、土地を売買するのは土地(建物建築)に明るい業者でなければ、リスクも解決策も理解していない場合も多く、マンションや中古専門の業者などですと知識や経験不足の場合もあります。

不動産業者です。
地域性があるかとは思いますが、田舎の政令指定都市で営業していますが・・・・
1、現在、位置指定で道路持分云々で融資条件がつくのは都市銀行の一部ぐらいです。
2、公道に面しているよりは若干査定は落ちますが、極端ではありません。
3、基本的に位置指定道路というのは、建築基準法上の道路で現実的に廃止になることはありません。よって人や車両の通行や建築時の接道条件など公道と比較して、何か制限を受ける事はありません。

問題となるのは、設備関係の埋設時の掘削や埋設です。現状で...続きを読む

Q再建築しても、誰一人セットバックしない2項道路のナゾ・・・

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようになるし、間違いなく不動産としての資産価値だって上がると思いますし、そもそも緊急時に救急車も消防車も入れない道は危険極まりないと思います。また、セットバックなしで建築確認申請や完了検査にパスしていることが不思議でなりません。皆インチキをしているのかと疑いたくなります。

但し、ここ数年で4~5件の家が建て替えられるのを見ていて、自分なりにひとつのカラクリに気付きました。ピカピカの家を建てたのに、周りを囲う塀だけは古いままだからです。そして、しばらく経ってから塀を作り直してます(もちろんセットバックなんてしません)。きっと、完了検査時に塀(=道路との境界にある工作物)さえ再構築されてなければ、セットバックする必要はないのだと判断されるのでしょうか。これは私見に過ぎませんが、正しい見解でしょうか?

自分の土地が削られるのは誰だって嫌です。でもこれでは、いつまで経っても道は広くならないと思います。どうすれば4m道路になるのでしょうか?ちなみに私も建て替えを検討していますが、永遠に車も通れない道ならば、当地に見切りをつけるべきかと考えています。正しい見解や良いご助言をお願いいたします。

道路幅4m未満の、いわゆる2項道路に接道する家に住む者です。

現状の接道が建築基準法上の道路「4m」に満たない場合、法施行前から存する「2項道路」として扱われること、そして再建築する場合は、自己の土地とはいえ、道路の中心線からそれぞれ2m以上「セットバック」した位置でなければならないことは、存じ上げております。

しかし、沿道の家が次々と建て直しされているのを見ても、一軒としてセットバックする家はありません。それはナゼなのでしょうか?4m道路になれば、車が通れるようにな...続きを読む

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おっしゃるとおり、ガイコウをあとにまわすとセットバックからは逃れられます。
うちの実家の周辺には地主さんだらけですが、同じ方法で何度も建て替えています。
道路は3.3Mのまま・・・。
やはり土地を削られるのが
イヤなのでしょうね・・・。
世代が変わるとどうなるかわかりませんが、見切りをつけられるならつけてもよいかもしれません。
30年すんでいましたが、いまだに3.3mのままでした。
私は結婚して6m幅の広いところを購入予定です。

Q私道の許可してくれないので建築できない。 現在実家の土地に新築を建てたいのですが建築許可が下りなくて

私道の許可してくれないので建築できない。
現在実家の土地に新築を建てたいのですが建築許可が下りなくて悩んでいます。
家の前の道が鉄道会社の名義の道です。その道からしか公道に出られません。
新築を建てるにあたり鉄道会社の判がないと建築許可がおりません。何度も工務店の方が交渉に行っていますが判を押してくれません。
理由は何かあると責任がとれないとゆう事だと思います。
現在両親は40年くらいそこに住んでいて出入り通行は口頭で許可をもらっていますが建築許可の道路としては判を押してくれません。
どうしたらいいのでしょうか。本当に困っています。

Aベストアンサー

再。
その通路以外に建築基準法の道路に接続させることはできないの?
個人の土地で余裕があれば、売ってもらえるよう交渉したら?

あと、肝心なこと。
今の家はどうして建てられたの?
建築基準法の施行以後、かつ、都市計画決定以降であれば、確認申請をしているはず。
本来なら必要な建築確認をもともと取っていないのなら、、、

違反建築になっちゃうよ。
繰り返すけど、その通路は鉄道会社から売ってもらえないの?
安上がりにロハでハンコだけもらおうとしても、あなたが決定的に不利なわけ。
二束三文か価値ある土地に化けるか、投資も必要。

状況がわかればいろいろ対策もあるんだけど、あなたに話しても理解できないでしょ。
デキる建築士なら何とかするよ。

Q道路への接地が2M未満の土地

道路への接地が2M未満の土地での、現住居の解体・新築は可能ですか?

説明が分かりにくく申し訳ないのですが…

対象地の土地は、旗竿状です。
地形は平坦で、周囲も含め段差はありません。
接地は1M少しです。(自転車を押して入れるくらい)
上記の1M少しの通路(旗竿の竿部)が、5Mほどです。
旗竿の旗部は、50~60坪ほどあります。
旗竿の旗部は、公園と隣り合っています。
この公園には遊具や、地域の防災倉庫などがあります。

現在、築30年の住居があります。現住居新築時は、隣接する公園からの工事だったとのことです。
今、公園からの工事が可能だとしても、遊具の撤去または移動が必要だと思われます。
このような土地での解体・新築は可能でしょうか?

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現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計らいがあったケースも聞きます。当時の公園使用において新築できたのはそうした由縁もあるかもしれません。

解体工事は、2mに満たない幅員だとユンボが入って行けない。
廃材積み込み用のトラックも横付けが出来ないように思います。
そうすると、手作業での解体と廃材の小運搬になりますよね。つまりは、単価が高くなります。

新築については、現在の建物の建てることが出来た経緯を行政側に話してみることが良案です。
隣接地からの一部土地の借用で接道確保も一案ですが、塀などがあると撤去してもらって、有効幅で接道を確保しないといけない。旗状地だと、奥行きにより必要な有効幅も広くなりそう。難しいよね。
敷地借用に際し、市街化区域なら手続きはいりませんが、市街化調整区域だと地権者から承諾書へ実印や印鑑証明等を用意しないといけない。
先刻のような経緯があった場合にそれが証明できる約束ごとの書面でもあると、行政側も法を盾にしないこともあります。
現状で、獣道らしきもの以外に接道が無い江戸時代前からある家の建替えに際して、頭を痛める行政も実際にあります。
まぁ、とにかく話を聞いてもらうことが一番で、ここよりも確実な回答が得られます。

現状で、この敷地は単独での売買も難しい土地に思います。
こうした場合の多くは、隣接地の方々が買ってくれるかがカギで、公園が市のものとしても
市は購入をせず、寄付ならなんとかと言ったところでしょう。
厳しい事ですが、担保価値が無いと思われるので、融資も困難に思います。

30年程前となると、おそらく隣接公園も現在とは違っていたと思います。
河川もそうですが、整備途上において隣接地が現在の建基法に適合するにグレーな事でも「公共事業に協力した」という名目で、その時だけの特別な取り計ら...続きを読む

Q公衆用道路はすべて建築基準法上の道路か?

登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました。
この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?
それとも、公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?
よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「地目が公衆用道路である」ことについては、全く触れていません。つまり、「地目が公衆用道路である≠建築基準法上の道路」ということで関係ありません。

>公衆用道路でも建築基準法上の道路には該当しない私道などもありえるのでしょうか?

それはありえますね。単純に、幅員が足りないとか。
公衆用道路というのは、例えば「宅地・雑種地・山林・畑」のように登記簿上の地目の一種というだけですからね。
基準法の道路と地目と、同列に並べても仕方ありません。

尚、余談ですが赤道というのは基本的に無地番ですから、公衆用道路として登記されているということはないと思います。そして、ご質問にある「私道」ではありません。

>登記簿上の公衆用道路には、公道や私道があると聞きました

そうですね。公衆用道路というのは単に「登記簿上の地目」のことであり、所有者が「公か私か」ということとは無関係ですね。
ですから公道も私道も、どちらもありえます。
そして所有形態として「公道」だったとしても、だからといって基準法上の道路であるとは限りません。

>この登記簿上の公衆用道路は、すべて建築基準法上の道路とみなしてよいのでしょうか?

建築基準法上の道路については、主に第42条を読んでください。
そこでは「...続きを読む

Q予算2500万でどれくらいの家が建つの?

最近75坪の土地をゲットしました。(^^)さぁ家を建てようと思ってます。しかし自分は全くの素人です。
とにかくせっかく大きい土地なんでできるだけ大きい家を建てたいなと思ってます。何しろ予算は2500万で建坪どれくらいの家が建ちますか?(外講工事、登記、オプション100万くらい)を含む
大手ハウスメーカー希望です。値引きについてもお聞かせいただけたら幸いです。よろしくお願いします。

Aベストアンサー

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化にするなら
なおさらです。

私の場合これから着工なのですが、他に予算を取っているのが
環境保全組合費、CATV関連、自治会費、Bフレッツ工事費用、団体生命、
引越し費用、退去費、植栽、ソファー、冷蔵庫、IHなべ、勉強机、物置、
ルータ、テレビ、生ゴミ処理機、原付、地鎮祭、挨拶周り、上棟式ご祝儀等

上はあくまでウチの場合ですが、標準で付いているもので満足する人は建売で
満足できる人が多いのですが、注文住宅から始める方は別途追加工事もぼちぼと
出ると思いますよ(^^);

実は、大手ハウスメーカーと工務店の他に「地場でがんばっている」or
「ちょっと県外に進出している」中堅会社も結構あります。
(ウチはこれでお勧め♪)

ここいら辺だと価格交渉の余地があります。
(大手は渋いですがカーテンくらいはつけてくれるかな?)
もちろん、なんの根拠もなく「まけてまけて」といっても成果は上がらない
だけでなく、大切な「信頼関係」までも傷つけてしまうかもしれません。

例えば、「完成見学会やってもいいですよ」とかでも、値引きを引き出しやすい
かと思います。(しかも双方お得)

どこまで2500万円に含めるか、吹き抜けとかどこまでこだわるかにも
よりますが、大手でも40坪くらいはいけそうな気がします。
sekisuiさんで引渡し坪70万になったかたも普通にいらっしゃるようですが・・・

ちなみに、私は大小8社から見積もりを頂いて検討したので「へとへと」に
なりましたが、がんばっただけのことはありました。

参考になれば幸いです。

いろいろとお金がかかりますが、意外とかかるのが融資費用。
保証料or事務手数料で60万。火災保険でも40万位必要です。
カーテン、照明で50~60万。

外溝はピンきりで、削りやすいところでもありますが、借金まみれで
後から気軽にできるものでもないですが、メーカーに頼むとべらぼうな
金額を取られます。

例外があって、最初から外溝の「提案」も含めた金額で「検討」すれば
外溝でしこたま儲けるような事も少なくなります。

暖房器具、クーラーもバカにはなりませんし、もしオール電化...続きを読む

Q1000万で家を建てた方。快適さはどうですか?

いつか家を建てたいので今勉強中です。
ですがこの先何があるか分からないのであまり無謀なローンは組みたくので1000万くらいの家を建てようと思ってます。
家は安いのは安かろう悪かろうと良く聞きますがすべてがそうとは限らないと思うのですがどうなんでしょうか?
大手のハウスメーカーではなく地元の工務店にお願いしてみようと考えています。
家の外観や設備にはあまりこだわりはありませんが自然素材で作りたいです。
あまり便利な機能はつけるつもりはありません。ごくシンプルな家を目指しており足りない部分はDIYなどに挑戦してみたいです(大変だと思いますが)
子供が2人います。最初は1部屋で大きくなったら2人部屋に分けるような作りにします。
土地の広さや建てる場所はまだ決まってないので何とも言えないのですが1000万から1500万くらいで建てられた方住み心地はどうでしょうか?
工夫されたことを教えて頂きたいです。
建てる場所の候補は静岡、神奈川あたりに考えています。
良かったこと、後悔したことどんなことでも結構ですのでよろしくお願いします。

Aベストアンサー

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のような仕事スペースを作りました。いまそこでこれを書き込んでいます。
 
 脱衣所も普通の広さ、お風呂は広いくらい。
 二階にもトイレがあるし、廊下も広い。
 二階でこだわったのは将来大きい部屋として使えるようにと、壁ではなく開けられるような間仕切りにしたこと。
 和室の収納を確保するために畳下を収納スペースにしたこと。これも別料金でしたが、小上がり風になり四畳半のスペースがそのまま収納になります。二畳は板間、床の間というか仏壇スペースと一間の押入れがあります。

 住み心地はいいですよ。特に遜色なく住んでいます。
 キッチンもそれなりに広いし、
 玄関アプローチもしっかりしているし。

 細かいところでは、各部屋のドアがストッパーがあり、トレイにはペーパーホルダーが二個用のもので上に物が置けるような板があるところもいいかんじ。洗面所の床下収納は便利です。台所にもあります。普通のシステムキッチンですが別に困ることはありません。

 実は警戒区域からの避難民なので、これで家は三軒目です。
 よって、どこにお金がかかってどこを削れるのかが分かるからかもしれませんが、満足ですよ。

 書いていいのかな…・・建設会社の名前は・・・・一文字です。〇建設。
 一度は手抜き工事で告発された経緯があるので、今はしっかりしていますよ。

 定期点検もしてもらえるし、無料だからこれもOK

 フラット35を使ったのでエアコンや照明分は手出しになったことがネックかな。でもまあ自己資金があるならこれもOK。


 土地はそれなりに500万位のところです。
 電車の駅から徒歩四分。
 少し歩くと河川敷。増水の心配はなし。あっても対岸なので・・・これもOK.

 新興住宅地なので近辺に10件建っています。他は古い住宅。でも少し行くとまた新しい家が沢山ならんでいるような地区です。学校までも遠くない距離。

 壁紙もそれなり。

 最初は張り切るでしょうけれど、住んでいるうちに何とかなるし、リフォームも必要になる時期が絶対に来るから、あまりにもこだわりすぎたりしないで、お仕着せでも十分だと思いまして・・・・・。

 1200万の家。いいですよ~。

 1000万じゃないんですが、いいですか?

 我が家は1200万でした。4SLDKです。リビングダイニングの広さは16畳位。
 一階はLDKと水回り和室、二階に三部屋(クローセット付)と納戸があり、ベランダもあります。
 
 他に犬用にガーデンルームを別工事でとりつけました。

 子供は二人、男女ですから分けました。もう大きいしね。
 ツレとは別室ですから、もしも仮に客が来たら和室を空ける予定ですが、今は私が和室を占有しています。
 四人で四部屋です。
 リビングの一角に書斎のよ...続きを読む


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