共有地の時効取得を阻止したい＆所有権を主張したい

親族の話です。私が把握している内容を記載します。
どういう動きをすればよいかを教えて下さい。

15年前に現在の家を中古で購入し引っ越してきました。公道から奥まったところに３軒の家が立っています。私道部分が３軒の共有地となっています。
私道部分については名義と税金の支払いはそれぞれ3分の1になっています。私道の半分を3等分し、各自それぞれ自転車や車置き場となっています。
今回はここの使い方についてです。

引っ越してきた際に、
ある一軒（Aさん）から3等分したうちの1区画分について、前々の所有者に１００万払いAに専有権？所有権？があると主張されました。仕方ないから自転車止めさせてやってもいいと言われたそうです。なのでAさんの自転車とともに何台かは止めています。
たしかに土地建物を前の所有者から買ったときに所有権？占有権？を主張しているようなことを聞いたとのことです。
ですが、今現在親戚は車を買いたくそこの場所を開けて欲しいと思っています。

土地の売買契約書と１００万支払ったときの契約書（なさそうなことを言っていました）は確認が必要だと思っています。

①こちらが何らかの動きをしたときに時効取得は成立するのか？
②時効取得が成立するのであれば阻止する方法はないのか？
③その他見解や気をつけること（時効取得はネットでみてたまたま気になったので記載しています）

個人的には100万で23区で車がぎりぎり止まる広さの土地を売買するとは思えないし
売買したなら名義変更するだろうし
専有権なら前の前の所有者と結んだ契約なので所有者が変われば再度契約結び直し出し
と思っています。。。

No.5 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/08 19:23

まだ閉めないようなので…

余計なことを書きすぎて要点がぼやけてしまいましたね。
あらためて、質問にのみ。
①こちらが何らかの動きをしたときに時効取得は成立するのか？
　↓
しません。
ご親戚が購入したのが15年前なら無理。
時効が仮に成立しても、１人の所有者の間に起点と成立時があり、そして登記情報の書き換えが必要。
今回は善意ではないので時効の成立は20年。
ご親戚が購入した、つまり前の所有者から所有権が移った時点でそれまでの時効の進行はリセット、権利も無効。
まだ15年ですよ。
相続、売買、譲渡などの所有権に時効取得が対抗するには先行して登記の情報を書き換えておくことが必要なんです。

②時効取得が成立するのであれば阻止する方法はないのか？
　↓
「邪魔だから（期限を切って）自転車をどけろ、他人の土地を無断で使うな」
と早めに。
自分の財産は自分で守る、譲歩するからつけあがるんです。

③その他見解や気をつけること（時効取得はネットでみてたまたま気になったので記載しています）
　↓
やはり弁護士にでもご相談するようお伝えください。
安心をもらえると思います。

この回答へのお礼

何度も回答ありがとうございます。

例のご近所さんが、文句を言ってきたので経緯を聞きましたが全く謎でした。
mofl様がご指摘されていた幅の問題などが絡むかもしれないです。。
なぜか締め切られてしまったようなので、別途質問します。

お礼日時：2020/06/20 20:11

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/05 01:56

No.3です。

お礼ありがとうございます。
仲介の不動産会社は経緯を知らないか、知っていても門前払いかと。
今さらトラブルの種火を大きくするつもりは無いでしょうし。

で、疑問。
購入時に仲介した不動産業者から重要事項説明の書面を交付されたはず。
そこに
・今回の相隣関係について
・建築確認通知書の有無
・検査済証の交付の有無
・上記、あればそれぞれの年月日と番号
ってありますかね？

言いたいことは、よほどの過疎地でない限り建物を建てるにあたり建築確認申請の手続きが必要なんです。
これが通り確認通知書を交付されて、はじめて工事が始められる。
で、、、懸念は
「そこ、違反建築では？」

建築基準法という法律では
「１つの敷地で建築基準法の定める道路に２ｍ以上接することが必須」
これが『接道義務』と呼ばれるもの。
だから３軒×２ｍ＝６ｍ以上が必要。
まあ、接道部分（竿の部分）は必ずしも舗装とか車が通れなきゃダメは無いので、土のままとか草ぼうぼうとか、塀や門柱や花壇などで有効な幅が欠けている、などもあるんですが…

心配したのは接道部分の多重使用。
幅が足りないので他の接道部分を重複して確認申請に使ってしまうケースがまれにあります。
慣例では重複使用されてしまった者が違反となる。
もし建築確認申請がらみの履歴がわからなければ、管轄の特定行政庁（市や区の建築指導部門）に問い合わせれば記録が残っています。
あまり昔でなければ建築計画概要書と呼ぶ計画の概略の資料があるので、それを見れば配置図に敷地の形から接道の様子まで記載されています。
本人だけでなく、３軒すべてチェックして整合が取れているか確認したら？
京築計画概要書は閲覧も写しの交付も、委任状など関係無く。それこそ赤の他人でも請求できますし、請求したことを第三者に知られることもありません。

それと、土地に関して必ずすることは、管轄の地方法務局に出向いて
・土地の登記事項証明書（全部事項証明）
・その部分の公図
の２種類を請求し内容を確認する。
もしあれば公図の請求にあわせて
・地籍測量図
のあればなお良し。

これで「３等分」がどうなっているのか、まずは図示で確認する。
登記事項証明書（全部事項証明）では「権利部（乙区）」に何がしか他者の権利が付いていないか？を見る。

それと

＞ある一軒（Aさん）から3等分したうちの1区画分について、前々の所有者に１００万払いAに専有権？所有権？があると主張されました。

口頭なら無視、前住の人間との口約束でしょ。
もし契約書など書面があるのならそこを購入の際に重要事項説明で了解しなければならない事項だし、その義務を果たさない前住（売却）者の手落ち。
もし契約証などがあれば
「この内容は土地の売却の際に購入者へ継承する」
の文言が必要だし、本当に買ったのなら所有権が移転していなければおかしいのでは？

つまり、、、法律で避難のためなどに必要とされる接道（竿）部分を他人に貸す、なんてアホはいないわけです（売り主がアホだったとは…言わない）
もし家人が急病になったとか、火災が発生した、などで脱出や救出のときに他人の車が竿部分を塞いでいたらどうします？

接道義務を求める建築基準法と賃貸借の民法とはリンクしませんので貸すのは自由ですが売る人間はいない。
お隣が自分の敷地内（旗部分）に駐輪すれば済む話だし、そもそも論、こんなことで100万の大金、ホントに動いたんですかね？？？
すんんんんんごくウソっぽいけど？

重要事項説明書、登記事項証明書、公図、地籍測量図、建築確認通知書（最近は建築確認済証）、権利書、集められる資料を持って、お住まいの自治体で不動産相談なるものを開催していません？
そこであらかた答えが出ると思います。
もしこじれるようなら同じく自治体で弁護士の無料の法律相談もあると思う。
自治体開催が無ければ弁護士事務所により同様の無料相談サービスをしているところがあります。

主さんは当事者じゃないので動ける範囲に限界があると思うので、あとは本人に任せるしかない。
問題は時効取得では無く、悪意の占有の有無では？

もし時効取得を主張してくれるのであれば、その者は売買含めた所有権がでっちあげだ、と自ら暴露しているんです。
購入による取得を時効取得とは言わないわけで、時効の主張は他人の土地だと認識しているわけですから。

金を払ったのが事実ならば隣がだまし取られただけで、親戚さんには無関係では？

この回答へのお礼

再びの回答ありがとうございます。
まったくもって専門ではないのに、巻き込まれてしまい何から手を付けたらいいのかわからず。。。。大変助かっております。
重要事項説明書確認しました。公図、登記事項証明書など一式まとめて保管されています。（親戚がこれらを我が家に置いて帰ったのですが、、、私が持ってて大丈夫なんですか？）

・今回の相隣関係について
私道については共有者全員の通路のため建築物の設置は不可。自転車・自動車等を駐車することは不可。
ただし現在Aさんともう一軒（Bさん）および所有者不明の自転車・自動車が止めてありますが、今後とも現状の使用状況となることをあらかじめご承知おきください
との記載があります。
口頭で100万円～の話があったようです。
前の人もトラブルメーカーAさんがいやですぐ引っ越したようです。。。

・建築確認通知書の有無
⇒交付されています。年月日と番号の記載がありました。

・検査済み交付の有無
⇒売主および役所は保管していないので発行しているか不明と記載があります。是正の可能性と建築確認申請を要する増改築は行えない可能性が示されています。

・全部事項証明書　権利部（乙区）
見方があっているかわかりませんが、
乙区についてはそれぞれの持ち分がローンなどで抵当に入っている旨の記載がありますが、債務者と持ち分者は一致しています。
親戚宅（前の所有者含め）とAさん宅でやり取りした記載はありませんでした。

役所の相談は今コロナで中止しているようなので、こちらで質問しました。
確かに時効取得主張することやもろもろ回答をみてますます変だと思ってきました。
おそらくAさんの虚言ORお金を払ったとしてもこちらは聞いていないので、戦えるような気がしてきました。
Bさんの話では引っ越してきたときに内々で区分を決めたそうです。
私は頭が悪いので下手に動くと失敗しそうです。いろいろ相談して、親戚とも話して決めたいと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2020/06/05 09:58

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2020/06/04 12:04

>公道から奥まったところに３軒の家が立っています。

>私道部分が３軒の共有地となっています。

問題は別のところにあるかも。
共有地（路地状敷地の旗竿の竿部分）の幅って何ｍかわかります？
奥３軒だと３つの敷地、竿部分は６ｍ以上の幅が必要なんですが。

あと、これはあなたの問題ではなく、親戚のトラブルですよね？

本題は土地の時効取得についてですが、先方は裁判をして勝てる証拠を持っているんですかね？
時効取得って
「俺のものだ」
と宣言して済むものじゃないからハードルはかなり高いですよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

私の問題ではありませんが、お察しの通りかなり近しい親戚の問題です。前々から話は聞いていまして早く動けと言っていたのですが、やっと重い腰をあげた状態です。

先程権利書一式持ってやってきました。全く詳しくないのでこれから勉強します。

軽自動車がぎりぎり2台通れるのでおおよそ3メートルくらいかと思います。

ハードル高いのは安心しました。
ちなみにですがこの売買を仲介した会社に経緯を聞くのは迷惑でしょうか？

お礼日時：2020/06/04 21:21

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2020/06/03 22:08

時効取得は成立するのか？

＝文章から口だけ、手に入れてるなら、裏には弁護士並みの後ろ盾いるくらいだから
賃料0円も貸してる覚書書かせる。

ただたんに
良い様に言われてるでしょ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

ただ単にいいように言われているだけであればいいです…

色々情報集めさせます

お礼日時：2020/06/04 21:04

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2020/06/03 21:25

位置関係が全く判らないのですが、少なくとも公図をみて３軒の敷地部分と道路部分がどのように接しているのか調べる事です。

「私道」とありますが、旗竿地の変形なのかも知れません。

知り合いの人が車を置くために今回の事になったワケですが、それが可能である根拠は持たれてないのではないかと思います。当然、１５年前の売買契約書を持ち出してもその事に関する記載はないのではないかと想像しています。

ただ、質問文にある100万円で売買契約があったとしても登記が無ければ対抗できない（Ａさんは自分の権利をお知り合いに主張出来ない）のはその通りです。
時効取得を調べるよりも、固定資産税通知書に記載されている地番を公図で確認される方を優先すべきでしょうね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

私道というよりは旗竿地かもしれません
Tの字の縦棒部分が共有地
横棒部分に家とそれぞれの家に向かう小道がある感じです。

我が家も同じ感じで固定資産通知書には地番がふられていますが、
この前見せて貰った感じでは完全に３軒の共有地のようです…（地番が振られていなかった。何分の1みたいな感じでした）

お礼日時：2020/06/04 06:45