農地に建っている建物部分を宅地に分筆できる？

すみませんが、詳しい方、教えて頂けましたら助かります。
当方、新規就農を考えている者です。
過去１・２年、自宅用の土地を含めて農地を探していたところ、先日、建物付きの農地が売りに出ていることを不動産屋さんに教えてもらいました。私の住んでいる場所は、特別に市街化調整区域ではなく、都市計画区域外のエリアです。
建物は、昭和24年に売主が勝手に建てた古屋で、分筆されておらず、地目「田」の区画の一つに建てられています（建物はその区画の3分の１程度の面積を占める）。すべての区画を合わせて3.5反程度のため、宅地部分を除いて5反を超えるように他にも借りるか、買おうと考えています。
建物はリフォームが必要なので、いくらか費用を投じなければなりません。そこで、不安材料が出てきます。
建物付きの農地を仮登記として購入して、建物が建っている部分のみ分筆して、宅地として切り離して所有したいと考えていますが、それは、仮登記の段階でも地目変更は可能でしょうか？
農家になる予定ではありますが、完全に準備が整っている訳ではなく、もしも、追加として必要な農地を見つけられず、農業委員会への許可申請がスムーズに行かない場合、最悪、その農地を手放す可能性が出るかもしれません。
ただ、建物にはそれなりの費用を投じてリフォームする予定なので、少なくともその家だけは自分の所有として残したいと考えています。農家になった状態を維持している間のみその建物および建物のある土地を安全に所有できるのか、それとも、仮登記の段階でも、宅地部分のみ切り離して地目を宅地に変更できるのか、そのあたりに不安があります。リフォームに資金を投じても、農家になれない場合は家も失う可能性があるのか、どなたか教えて頂けましたら幸いです。
また、もし建物部分を切り離して、農地ではなく、宅地として所有できるとしたら、建物のある地目「田」の区画のどこに線引きを行うべきか、基準となるものがあるのかどうかも教えて頂けましたら助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： 4696879 回答日時： 2011/06/27 08:36

住宅と農地は切り離して考えるのが良いと思います。

(1)住宅部分と農地部分の分筆、登記
(2)住宅部分農地転用許可申請、許可
(3)住宅部分地目変更登記（宅地化）、住宅の表示、保存登記
(4)住宅と宅地の購入
(5)住宅、宅地の所有権移転登記
(6)住宅のリフォーム
(7)農地の所有権移転（または農地賃貸）の為の農地転用許可申請、許可
(8)農地購入（借受）
(9)農地所有権移転登記

一般的には以上の様な手順が考えられます。
(1)～(3)は売買とは無関係に現状の地主が果たすべき法的義務です。（地域によっては(1)に恐ろしく費用がかかり、これが上手くいかないと先へは進みません）
(1)の際、区画の設定は農地法、都市計画法による建蔽率、敷地利用などを勘案して決めます。
(2)のやりかたがまずいと(5)が上手く出来ません。
(5)が上手くいけば農地と無関係に住宅取得は確定します。
現在の建物が住宅の要件を満たしているかどうかも重要です。（接道、崖地、給排水等）


詳細は地元の農地事情に詳しい行政書士さんなどに相談するのがよいでしょう。

この回答へのお礼

助かりました。一つずつクリアしていけるか、検討してみたいと思います。
大変詳しい情報をどうもありがとうございました。
感謝いたします。

お礼日時：2011/06/27 22:26

No.2 回答者： 0621p 回答日時： 2011/06/27 09:47

No.１の方が詳しく書かれていますが。

不動産取引の考え方からすると、契約をして、その住宅部分の分筆、地目変更を売主の責任で行う事を取引の条件とすれば良いと思います。分筆、地目変更が出来ない場合は白紙解約とする、という条件で良いと思います。

この回答へのお礼

その方向性で考えてみたいと思います。
どうもありがとうございました。

お礼日時：2011/06/27 22:27