相続不動産の売却 税金

夫婦と子供一人です。
夫が死亡し相続財産は
○　預金（少額）
○　土地（評価額19,000千円）２４年前に夫が親から相続、夫名義
　　家（評価額700千円）築２４年、夫名義、夫婦で同居
相続税はかかりません。

土地家を妻、子供、どちらで相続するか思慮しています。

１　夫死亡で土地家を妻が相続し、数年後に売却した場合の税金は
２　上記売却金でマンションを購入した時には税金はどう変わるか
３　妻が相続した土地家を妻が死亡後、別居している息子が相続し売却した時の税金は
４　夫死亡で土地家を別居している息子が相続し、数年後に売却した時の税金は

計算の方法と言うか考え方をご指導いただければ幸いです。

No.4 ベストアンサー 回答者： ma-fuji 回答日時： 2016/06/03 05:35

＞１　夫死亡で土地家を妻が相続し、数年後に売却した場合の税金は

自分が居住しているマイホームを売った場合は、３０００万円の特別控除が受けられます。
なので、
「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－３０００万円＝課税譲渡価格」　となり、税金かからない可能性も高いでしょう。
ただ、実際の譲渡価格や取得費がはっきりしないと正確なことは言えません。

お書きの評価額は、固定資産税評価額なので実勢価格（譲渡価格）はこれより高いでしょう。
取得費が不明もしくは譲渡価格の５％より少ないなら、譲渡価格の５％を取得費としてみれます。
また、建物は減価償却するので、取得した額をそのまま取得費としては引けません。

なお、税金がかかる場合でも、軽減税率の特例が受けられ税率は１４％です。

＞２　上記売却金でマンションを購入した時には税金はどう変わるか
前に書いたとおりです。
でも、もし税金がかかるなら「課税の繰り延べ」ができます。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/k …

＞３　妻が相続した土地家を妻が死亡後、別居している息子が相続し売却した時の税金は
４　夫死亡で土地家を別居している息子が相続し、数年後に売却した時の税金は
３０００万円の特別控除や軽減税率の特例が受けられませんので、税金がかかる可能性もあります。
言えることは、妻が売る場合より、税金上は不利になります。

No.3 回答者： kaito123654 回答日時： 2016/06/03 01:56

専門家に相談するのが一番。

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2016/06/02 23:32

譲渡所得の計算式は

売却価格ー取得価格ー譲渡費用＝譲渡所得
譲渡所得×税率＝税額

１、３、４は「譲渡所得にかかる所得税の計算は同じ」です。


考え方の基本は「持ってる不動産を売ったときに、その不動産を買った代金よりも高く売れたら、その儲けに課税される」です。
お金を払って買ったのではなく「親が亡くなって相続した」不動産でも同じ考え方をします。

親がその土地を買った代金が、上記式の取得価格となります。
「そんな古い話なんてわからん。資料も残ってない」というケースもあり、その場合には「取得価格の計算特例」が認められてます。売買代金の５％を取得価格とするというものです。

２について。「特定のマイホームを買い換えたときの特例（以下、買換特例）」があります。
　特例に該当するかどうかで税額が出るか出ないかほどの違いがあります。
　持ち家の買換特例の条件は、ああだこうだと多いので、一番下にURLを貼っておきます。


　https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

この回答へのお礼

ありがとう　参考になりました

お礼日時：2016/06/06 20:56

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/06/02 22:48

＞数年後に売却した場合の税金は…

買値、売値を提示しなければ税金の計算などできません。

買値は、土地は先祖が買ったときの値段。
建物はそこから減価償却費を引く。
そんな大昔のことなど分かるわけないというなら、売値の 5% を買値と見なします。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3258.htm

後は売値と買値の差に対して税率をかけ算。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

＞マンションを購入した時には税金はどう…

消費税と不動産所得税、登記に伴う諸税など。

＞別居している息子が相続し売却した時の税金は…

上と同じ。

＞息子が相続し、数年後に売却した時の税金は…

全部同じ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm