坪単価136万円で売られた土地が200万円で

共有名義の土地を売却することになり、売値を設定するに当たり、沿線の土地の売り出し情報を収集した。
世田谷区、環八多摩川よりで、崖線の上部は売り物件が少なかった。
数少ない売り地の中に100坪、坪単価2百万円で3年以上売り出し中の物件が近くにあった。
その土地がそれだけの価格で頑張っている。我々も頑張らなければと、当時は覚悟した。

自分達の土地を売る活動を始めてから半年が経ち、契約にこぎ着けられなかった。共有名義人の中にはそろそろ大手との媒介契約を望む者が出てきた。仕方なく、選任媒介には一般に降りて頂き、大手との一般媒介を結ぶことにした。

大手と契約の日、彼らは近所の成約事例を持ってきた。5件の成約事例だ。その中には、この3か月ほど前に、以前から気にしていたその土地が坪単価135で売られた事実があった。

私は驚いた。ずーっと何年もの間、坪単価2百万円以上で頑張っていたのに、135は低過ぎる。一体何が起きたのだろうか？判らないまま。

その事実を知って、Yahoo不動産でこの土地の売り出し状況を確認した。

以前は一括で売り出されていたが、今回は3分筆されて売り出し中。価格はと言えば、坪単価2百万円。

坪単価135で売った土地が、今は新たに坪単価2百万円で売り出し中。135で売った売主は今反省はないのだろうか？

100坪は下らない広さ。もし、今の売り出し価格で3分筆が全て成約すれば、前の売主は65百万円の利益を失ったことになる。

本当に土地の売り方は難しい。

そんな中でも、ある程度は土地の売り方は見えてくる。

そんな見えてくるには、これは良い事例だと考える。

No.1 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/09/26 19:38

で、ご質問は何ですか？

No.2 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/09/26 21:56

当該地域では坪単価２００万は妥当だと拝察します。

件の１３５万は業者に買いたたかれた
質問者様の「借地権」の見間違いではなかろうかと
もちろん敷地を３３坪に切れば買いやすくなる。等々力だろうが奥澤だろうが九品仏だろうが
買える額に限りがあるから土地は小分割される。
相続の借地権土地は業者に売られれ、業者が底地を買ってせっとで区画分譲するのが多いですよ。

この回答への補足

究極の疑問
135で成約の媒介人は、なぜ分筆を買い主に推奨して、現在、坪200万円で売り出している形での売却をしなかったのか？

不動産屋さんが2代替わらないと出来ない売り方ですか？

補足日時：2013/09/27 08:21

No.3 回答者： gyong 回答日時： 2013/09/27 05:54

東急大井町線沿線（上野毛～九品仏）あたりで土地のみの坪単価200万円はいくらなんでも高すぎるのではないでしょう？

まとまった土地が坪単価135万円なら買い手の納得相場ではないかと。

坪単価200万円で売りに出しても買い手は135万円くらいまで値切りにくるでしょう。売り手言いなりの高い価格のまま土地を買う人はこのデフレの世の中では居ないです。

分筆して高く売るのは、不動産会社が付加価値と利益をつけるからです。

この回答への補足

某大手不動産屋が実績として置いていった成約事例では、この135は極めて低かったです。他の数字については、話が発散するので控えます。

この回答に対しての補足。

では、この土地を135で購入した法人が、例え3分筆する付加価値は有ったとしても、今200で売っている。
この200と言う数字、135で最終的に売った売主がずーっと売り価として提示していた価額。

これを135で買った買い主は、また135で売る目論見は絶対持たない。

と言うことで、
売主は売り方を間違えると、逸失利益は甚大。

その実例の極致を偶々見てしまって、これから土地を売却はされる方へのご参考となれば。と思っています。

補足日時：2013/09/27 08:05

No.4 回答者： passersby2 回答日時： 2013/09/27 09:03

田舎じゃ大根や茄子を植えるていどのネコの額が6600万円。

ばかげた世界ですね。ぼくは東京生活も長いので，それが現実であることも知っていますが。田舎からこういう「欲の皮がつっぱった投稿」を見ていると，とても楽しいです。

No.5 回答者： exhibitionist#2 回答日時： 2013/09/27 10:25

質問者さまと私は同じ1953年生まれなのでバブルの地価感覚をお持ちだろうと思います。

私一応宅建資格と一級建築士資格を持っています。


＞究極の疑問
＞135で成約の媒介人は、なぜ分筆を買い主に推奨して、現在、坪200万円で売り出している形での売却をしな＞かったのか？

おそらくは、１３５で買った土地は借地権だった・・・ちがいますか？
買主が底地権者から底地を買いとり3区画にわけて分譲したのだと思いますけど。

この回答への補足

大手不動産がこの実例と内とは関係ない。と言うくらい酷い話だ。なぜ、最初に売り出しを媒介者が、今と同じ売り出し条件で売りださなかったのか。本当に135で売った、売らされた売主には悲劇である。
土地を売るとき売り主は媒介契約を結ばなければならないが、売り主が本当に自分の為になる媒介屋を見つけるのは難しいようだ。135で売らせた媒介屋。今、200で売り出し中の媒介屋。そこに何があるのだろうか？

補足日時：2013/09/27 19:54

No.6 回答者： detekoiya 回答日時： 2013/09/28 01:40

分筆して売れば高く売れたかもしれない。

しかし３区画すべてすぐに売れるとは限らない。

ましてや、エンドユーザーに売るとなれば
ローン特約の期間も含め
手元に現金が入るのはいつになるのやら


単価が安くとも業者なら
すぐに現金が入る。

そのほうがいい、そういう事情だったのかもしれない。



そもそもよその売主が反省がどうのとか
なんなのでしょう・・・


「あんたが安く売ったからこっちまで
引っ張られるじゃないか」ってことかしら？



勝手にほざいてればいいよ。


あと、もうちょっとわかりやすい日本語でね。


何が質問なのかもよくわからないし(笑)

この回答への補足

本件質問として書き辛く、読む方の問題意識によって、明解なレスが頂けることを期待しました。
これが問題であると言う人は買い叩きと受取り、またある方は「借地権の間違えでは」と仰る方あり、これは問題でなく、早く現金化、ローン条項による入金の遅滞、3分筆をしても売れ残るリスクを排除した。とのご見解も提示頂きました。

各々のお立場でのご回答ありがとうございました。

一番頂きたかったのは、同じ様な立場の売り主様から「こんな筈ではなかった。こうすれば良かった」的な、これから大事な土地を売却する人へのメッセージが頂戴したかったのが本音でした。こうすれば、土地の売却でがっかりはしない。的な。

これから土地を売却する方は、ここを見にこられるけど、売ってしまった方は、ここへは来ませんよね。そういう意味では、期待する方が間違っていたかも知れません。

これから土地を売却される方が、こう言った事実があることを知ることも大事ですよね。

補足日時：2013/09/30 08:03