住宅ローンを組むなら固定？変動？

お世話になっております。
私は経済に疎く、資料などを見れば見るほどアタマが混乱してしまうので、経済に明るい方の意見をお聞かせください。

3000万のマンションを買うので、自己資金600万を用意し、200万近くが諸費用に消えると考え、残り400万を頭金にし、残額2600万を住宅ローンで組むことになりました。
で、そのマンションの場合は提携銀行で全期間マイナス1％のローン優遇が受けれるそうです。
固定35年なら4.5％がずーっと3.5％になり、
変動で2％なら1％、もし金利が4％になれば3％ということです。
これはお得な気もしますが、固定で組むなら公庫が今なら2.55％なので、公庫のほうがさらにトクと思われます。（銀行と異なり1％の優遇などはありませんが）
また、この今の低金利のメリットを享受するには変動あるいは2年固定などの短期固定が得策な気がします。
2年固定にすれば当初の月額の返済額も抑えれます。でも金利上昇がこわい、最終的には泣きを見るような気がしているので公庫か銀行の固定にしようかと考えましたが、そうすると返済額が2万くらいは跳ね上がってしまいます。
しかも景気が上がっても固定でトータルで払い続けた方がトクになるほど、変動金利が上昇しないのではないかとも思いますし。
こんなかんじで悩みまくり、アタマを抱えて辿り着いたのが「半分ずつ、全期間固定と2年固定で借りる」です。
メリットもデメリットも半分ずつなので名案かと思いました。しかし2倍の手数料がかかるわけだし、2箇所から借りてるというのも気持ち悪いからいい考えとは思えません。
他の方はどうしてるんだろう？どう考えてるんだろう？と思い質問させていただきます、みなさんの意見をお聞かせ下さい。

No.3 ベストアンサー 回答者： money110 回答日時： 2004/04/13 22:02

　初めまして。

　色々と具体的に検討されていることはよく分かりました。googoopandaさんと同じように迷われる方も多いのではないかと思います。金利が何％で何年の借入れをするという具体的な住宅取得のプラン作りには、挙げて頂いた質問内容ではいくぶん情報が不足しておりますので、ここでは金利についてだけアドバイスをさせて頂きたいと思います。

　住宅ローンは、今後のことを考えると「固定」にするか、「変動」にするか、どちらがいいかということですが、結論から申し上げますと、できうる限り「固定」を選択する方が賢明な処置だと思います。
　金利には長期金利と短期金利の２つがありますが、数年前から長期金利が上昇し始めています。すでにご承知のように、国債価格が上昇すると長期金利は下落し、逆に国債価格が下落すると長期金利は上昇していきます。つまり、逆相関の関係にあるのですが、もう少し簡単に申し上げますと、日本の景気が良くなり株価が上昇していくと、国債が売られる傾向にあり、その結果国債価格が下落し、金利が上がるという仕組みになっています。株価と国債の関係はあくまでも傾向という意味ですが、国債価格と長期金利は表裏一体の関係にあります。
　ですので、googoopandaさんが、今後、長期金利が上昇するとお思いになるのでしたら、「固定」金利を、逆に下落すると思われるのでしたら、「変動」金利を選択する方がいいでしょう。

　私個人の予測としましては、「１０年物国債の利回り（長期金利）」や「日経平均株価」の動向、「消費者物価指数」などを勘案しますと、政府が行っている低金利政策もそろそろ終焉を迎え、昨年公庫の貸出し金利が引上げられましたように、住宅ローンの金利環境は徐々に上昇の道を辿るように思われます。「１０年物国債の利回り」もチャートを見ますと底を打った状態からの反転が窺えます。
　そのような理由から、なるべくでしたら長期で「固定」の金利を選択し、金利が上がらないうちに今の低金利の恩恵を最大限に活用していくことをお勧めします。

　ちなみに、金利の上昇とお金の価値・資産の評価額の関係につきましては、こちらでページを割きますと長くなってしまいますので、ご了承ください。

　最後になりますが、住宅取得は多くの方々にとって、人生の大きなイベントのようなものと思います。より慎重をきすために、ファイナンシャルプランナーなど専門家との話し合いを進めながら、家計のキャッシュフローを作成し、ライフプランを構築するといった方法で、トータル的にバランスよく見つめていくのはいかがでしょうか？
　
　素晴らしいプランの成功を願っております。
　

この回答へのお礼

＞長期で「固定」の金利を選択し、金利が上がらないうちに今の低金利の恩恵を最大限に活用していくことをお勧めします。

やはりそうですよね。いろいろな試算をすれば、どんどん混乱して悩むばかりで全然頭が整理できないんですが。。。。
やはりやってみるしかないんでしょうか。
＞ファイナンシャルプランナー
相談したいんですがお金かかりそうで躊躇してます。もうしばらく納得がいくまで考えてみようと思います。
わかりやすく丁寧なアドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/04/14 16:39

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/04/12 21:39

>固定で組むなら公庫が今なら2.55％なので、公庫のほうがさらにトクと思われます。

そうでしょうか？
公庫の場合は２．５５％（当初１０年）＆３．５％（１０年以降）といっても銀行金利と異なり団信保険料が含まれていませんので、それを加えると、約２．８５％，３．８％となるので、、、
全期間３．５％であれば結構いい勝負かと。

公庫の場合場合によるとつなぎ融資が必要なことがあるので（販売業者次第、公庫は支払いが遅いので）、それを考えると銀行の方がトータルで安いかもしれませんね。

短期金利の見込みですが、正直なところはわかりません。
ただ過去３０年位の変動金利の平均値は５％です。

あと住宅ローンの金利は国債に連動しますので、国債価格が下がると上昇する危険があります。
ここ数年は専門家でも停滞する、少し上昇するなど見方が別れていて、不透明です。
ただ１０～１５年経てば過去最高までに膨れ上がっている国債の市中消化が難しくなってきて国債価格はかなり下がるだろうと見られています。つまり、金利は上昇するという意味です。

なので最低でも将来は過去平均値の５％は覚悟すべきでしょう。

あとはどう判断するかは個人の考え方次第です。

では。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
＞全期間３．５％であれば結構いい勝負
ということでしたら
＞最低でも将来は過去平均値の５％は覚悟すべき
と比べてやっぱり固定の方がいいですよね。。。

実際にどちらがトクかは時間が経ってみないとわからないんですが、「金利上昇で返済が苦しくなることを怯えながらの生活」よりは景気がよくなって笑える生活をしたい。。。。のでやはり固定にすると思います。
＞団信保険料
これは盲点でした。業者に尋ねておきます。。。。
アドバイスありがとうございました。

お礼日時：2004/04/13 12:18

No.1 回答者： yu-kiger 回答日時： 2004/04/12 12:06

こんにちわ(^^

経済にはそれほど詳しくはないですが参考までに。。

変動か？固定か？今の時期であれば皆さん当然に悩まれることだと思います。
これからの金利の動向に関してはどうしても推測でしかないので、こうすれば間違いないという方法は、誰にもいえないと思います。

ただ、最近多くの金融機関でいわれることで、
１．金利が上昇傾向にある。
２．長期固定物を廃止している。
この２点があげられると思います。
住宅金融公庫は０．５～１％の間で上がり下がりを繰り返していますが、金融機関の多くは基準金利をあげ、キャンペーン金利で低金利を装ったり、１０年固定を廃止したりという動きがでてきているように思います。

どの程度で金利が上昇していくかわからない以上、２年固定や３年固定で様子をみるというのは危険なような気がします。たかが、２～３年を低金利で返済できたとしても、３５年もの長期にわたる住宅ローンであることを考えると、１、２％の違いなら固定の方が安心なのでは・・・・・

と私個人の考えですが参考にしてみて下さい。
ちなみに住宅金融公庫は２．６０％だったと思いますよ。

この回答へのお礼

＞ただ、最近多くの金融機関でいわれることで、
１．金利が上昇傾向にある。 ２．長期固定物を廃止している。
これ、知りませんでした。とてもためになるアドバイスをありがとうございます。

不動産屋などでは、金利が1％だから返済額がこんなにお安くすみますよ！ってシュミレーションして見せるけど、あれってサギ同然ですよね？そんな金利が続くわけないし、今、その低金利に飛びついた人たちって結局苦労するハメになりますよね。

＞１、２％の違いなら固定の方が安心なのでは・・・・・
たしかに、おっしゃるとおりです。やっぱり固定がいいというもともとの考えに舞い戻りそうです。

アドバイス、ありがとうございました。
本当に、こうして書き込んでもらえてよかったです。
感謝。

お礼日時：2004/04/12 18:19