マンションの管理組合【法人？？？】

Question

どなたかお詳しいかた、宜しくお願いします。

★★★

築３０年程の中古マンションを、半年ほど前に購入、引っ越しをしました。

そのマンションですが：

管理組合

ではなく：

管理組合法人

とあります。

これは：

１）　管理組合が法人格を持っている、の理解でいいでしょうか？
２）　管理組合が法人格を持つことの、メリットやデメリットなどありますか？

宜しくお願いします。

merciusako · Accepted Answer

築３０年程というと、そちらのマンションの管理規約では「管理者」を置いていなかったのかもしれません。

一般の管理組合において「管理者」が選任されている場合は、管理者に職務についての代理権が与えられていますから、管理組合と取引しようとする者は、管理者を相手に契約すれば、管理組合と契約したことになります。
管理者を置いていないのであれば、区分所有者全員を相手にすることになりますので、事実上不可能です。

管理組合法人となっていれば、法律上、代表権（代理権）を有する理事がいますから、理事と契約すること、すなわち管理組合と契約することになります。

取引の安全性の確保ということですね。

また、法律では区分所有者全員で建物などの管理を行う団体（管理組合）を構成するとされていますが、この団体の性質に関する規定はありません。

従って、この団体の活動によって得た財産が、管理組合のものであるのか、構成員である区分所有者のものであるのかが明らかになりません。
管理組合が法人となれば、法人の活動によって生じた、権利・義務はすべて法人に帰属しますから、財産についても明確になります。

不動産の場合、法人でなければ、登記にあたって「管理組合」名義での登記はできませんから、区分所有者全員の共有とするか、代表者の個人名義での登記しかありません。

共有は登記申請が煩雑ですし、個人ではその個人の私有不動産との区別がつきません。
法人であれば「管理組合法人」として登記できます。

法律関係の明確化ですね。

管理組合に管理者が置かれていれば、日常的なマンションの維持・管理業務としては、管理組合と管理組合法人との違いはほとんどありません。

一番違いが出てくるのは、不動産の所有でしょう。
管理組合法人でなければ事実上所有できませんから。
周辺の土地を所有する、当初一部借地だったものを買い取る、長期滞納の区分所有者の部屋を所有する、などが考えられます。

u-jk49 · Answer

そうです。法人格を持っています。

おそらく、管理会社の専有部分とされていた管理室を管理組合が買い取って「登記」する際に必要に迫れたか、または、大規模修繕時、資金不足で銀行借入れする時、法人化したのと思います。

まあ、いずれにせよ、たいていのマンション管理組合は法人化など不要ですから、過去に、重大な何らかの問題が発生したマンションということでしょうね。

役員が輪番制だった場合、理事長が代わるたびに登記手続きが必要ですから、煩雑です。
かといって、役員が固定してしまうと、様々な不都合が生じます。
普通に考えれば、法人化はデメリットの方が大きいと思いますが、そういう現在のデメリットを承知の上で、かつて法人化する必要があったということ。

inon · Answer

うちのマンションも管理組合法人です。隣の土地を買わざるを得なくなったので法人格をとりました。
理事長に権限が集中することを避けたり、大規模修繕の際に借り入れがしやすいなどのメリットがあります。
デメリットは無いと思います。困ったことがないので。

参考URL：http://saitama-mansion.net/mondai-05-03.html

築３０年程というと、そちらのマンションの管理規約では「管理者」を置いていなかったのかもしれません。