行政区画と共有不動産の登記

前回させていただいた質問に関連してふと疑問に思ったのですが、

ＡとＢの共有不動産をＡの死亡によりＢが単独で相続した場合において、登記簿上は行政区画前の旧住所でＡとＢそれぞれが記載されているとします。そしてＡ持分移転による登記でのＢの住所は行政区画後の新住所であるとすると、結果的に旧住所のＢと新住所のＢの共有不動産ということになりますが、その後にＢが義務者となる移転登記をする際は「共有者全員持分全部移転」となるのでしょうか？

ご存知の方いましたらお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2013/12/14 14:31

不動産登記規則第92条に，行政区画の変更等があった場合には

その登記があったものとみなす規定があります。
この条文は，規則の中でも表示に関する登記の節に規定されており，
そのため権利の登記に関するものまで及ぶのか疑問がありましたが，
旧不動産登記法では第59条に同様に規定があったことと，
『登記研究』誌の質疑応答（すみません。何号か覚えていません）で
住所の変更についても同様に扱われると示されたことから，
住所の変更が「行政区画又はその名称の変更」と「字又はその名称に変更」
があっただけの場合には，変更登記があったのと同様に処理されます。

なのでＢさんが義務者となって所有権移転登記申請をするに際しては，
先にされた登記については住所変更登記を省略することができ，
登記の目的は「所有権移転」とするのが相当だと思われるのですが，
後からされた登記の際にＢさんの所有者区分を「共有者」とされてしまった場合には，
形式的に共有者として処理せざるを得なくなってしまうがため，
「共有者全員持分全部移転」とすることになるかもしれません。

この辺りの実務処理は法務局の内部の技術的な処理であり，
それは公開されていませんので絶対的にこれが正解とは言えないのですが，
実体的には所有権の移転であり，
所有権なのか共有者全員持分全部なのかは事務処理の問題に過ぎません。
所有権移転で申請して，それでは法務局的に困ってしまう場合には，
「所有権移転で申請してるけど共有者全員持分全部移転でいい？」
というような確認の電話が来ることになるのですが，
結果はそれで変わりはないので，それでＯＫとせざるを得ません。

そうなっても添付書類等に補正はありませんので，
（技術的な問題が実体を曲げるなどありえないことです）
原則どおりに申請しておけば問題はないと思いますが，
気になるようでしたら事前に法務局に照会されると
よろしいのではないかと思われます。

この回答へのお礼

yumeiroyamaneko さん、ご丁寧にどうもありがとうございます。

共有者全員持分全部移転なのか所有権移転なのかは、おっしゃるように明確な決まりはないようですね。

さらに突っこんで言わせてもらえば、共有者全員持分全部移転で処理する場合に、その登記原因が、Ｂさん死亡による「相続」であり、Ｂさんが他にも不動産を所有していた場合に、登記の目的を「所有権移転及び共有者全員持分全部移転」として一括申請できるのかな？と疑問に思ったので質問させていただいた次第でした（「所有権移転及びＢ持分全部移転」という形式があるのは知っていますが…）。

まぁこれも事務処理上の問題に過ぎず、一括申請できそうではありますね。

お礼日時：2013/12/27 16:29

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2013/12/05 11:34

地名のみで、住所変更が省略できる場合には、所有権移転となります。

この回答への補足

>>ＢにＡの持分を移す際にも「共有者 Ｚ市 持分1/2 B」ではなく「所有者 Ｚ市 持分1/2 Ｂ」になる？

住所はＺ町とＺ市で違っていても同一人物だから「所有者 Ｚ市 持分 1/2 Ｂ」と登記するんでしょうか？知識不足ゆえに考えるほどにやや混乱します。

補足日時：2013/12/05 13:58

この回答へのお礼

toratanukiさん、ありがとうございます。

一応Ｚ町がＺ市になったと想定しています。
私の挙げた例で言うと 「Ｚ町 1/2 Ｂ , Ｚ市 1/2 Ｂ」
の共有となりますが、その後に贈与・売買の場合はＺ町について住所変更登記が必要になる。相続登記の場合は住所変更登記は不要で、所有権移転登記となる。ということでよろしいんでしょうか。

ただ、相続登記の場合、住所変更登記は不要だとしても、少なくともコンピュータのシステム上、所有権移転で通るのかな、とふと疑問に思ったわけです。

（遡って）ＢにＡの持分を移す際にも「共有者 Ｚ市 持分1/2 B」ではなく「所有者 Ｚ市 持分1/2 Ｂ」になる？それはきっと無いですよね。

「所有者」ではなく「共有者」として表示されているものを「所有権移転」できるのかな～と…、そんな疑問も浮かびます。

お礼日時：2013/12/05 13:48

No.1 回答者： toratanuki 回答日時： 2013/12/05 11:30

なりません。

旧住所の印鑑証明書は発行されないので、贈与売買はこのままではできません。

この回答へのお礼

toratanuki さん

いつもどうもありがとうございます。

お礼日時：2013/12/05 13:20