賃貸物件　違反行為で、即退去

Question

賃貸一軒家2年契約で、大家さんから

「今後、違反行為が発覚した時点で、即、退去していただきます。
その場合、（契約書で契約期間中の解約は1カ月分の違約金とあり）違約金も発生します。」
との通知が来ました。

昨年11月からの契約ですが、現在冬の間に窓枠に発生したカビ問題で修復費用や方法、時期について揉めています。
修復費用についてはこちらが負担することで落ち着いたのですが、ここにきて、「違反行為」についての細かい提示があり、それと合わせて上記のような文書をもらいました。

ちなみに大家さんが挙げる契約事項の中には、

・　夜8時以降は、外での会話は禁止
・　建物内外での喫煙は禁止
（契約書には「室内は禁煙」とあり、今まではテラス部分で吸っていて何も言われたことがなかった。）
・　友人・知人の長期滞在は今後いっさい禁止
　（契約時、主人は外人なので海外からの友人は少し長く滞在することについての許可は貰っていました）

等があります。

今までOKだった事にも「今までが大目にみていた」とかで、今後は一切の違反行為を禁止とのこと。

この場合、大家さんの言う「違反行為が発覚した場合、即退去」は従わなければいけないのでしょうか？

なんだかお互いの関係も悪化しており、どうも出ていけオーラを感じますし、こちらもこんなストレスを抱えて生活するのは嫌なので（大家さんは向かいに住んでいます）、退去を考えてはいるのですが、予定になかった退去には費用もかかりますし、さらに違約金も払うというのはとても負担です。

大家さんの威圧的態度にも辟易しており、納得できるものでもないのですが、このまま大家さんに言われるまま従うしかないのでしょうか？

ネット上でいろいろ調べてはみたのですが、このような例は探せなかったので、こちらで質問させていただきました。よろしくお願いします。

merciusako · Accepted Answer

契約期間中は、契約内容を勝手に変更することはできません。

・　夜8時以降は、外での会話は禁止

何が問題になるのかです。
「大声で話すのがうるさい」というのであれば、騒音測定器で計測して貰って、受忍限度を超えるようであれば大声で話さなければ良いだけです。
「夜８時以降」というのも禁止理由としては意味不明ですね。

・　建物内外での喫煙は禁止

室内が禁煙なだけです。
室外の喫煙を禁止していないわけですから、問題になりません。

・　友人・知人の長期滞在は今後いっさい禁止

契約書には居住人数が記載されているはずですから、友人などの長期滞在は居住と見なされ契約違反ということになります。
大家さんが大目に見ていたということはあるでしょう。
今後はダメということになりますが、それではどの程度から「長期滞在」と判断されるのでしょうか。
確認を要します。

大家さんが契約内容を変更したいのであれば、現在の契約が満了になって更新をするときです。
現在の契約は、契約内容をお互いが確認し了解した上で成立していますから。

・　夜8時以降は、外での会話は禁止
・　建物内外での喫煙は禁止
は、拒否できます。
これらを今更契約事項に入れるなど、それこそ大家さんの契約違反です。

・　友人・知人の長期滞在は今後いっさい禁止
は、現在の契約内容の確認の意味もありますから拒否することはできないでしょう。

hotdog-icedog · Answer

回答No.1の者です。
即時退去を求められた時は、敷金の返還の他に立ち退き料を請求できます。
一般的には
退去勧告から半年以上の猶予期間があり(法律で決まっている)、期間内または期間が過ぎたら退去しなければならないです。
違約金については、払わなければならないです。
「(略)即、退去していただきます。その場合、違約金が発生します。」なので、敷金の一部または全部が返ってこないと解釈できます。(違約金と敷金との相殺)
しかし、即時退去なら立ち退き料でプラスです。
大家さんの方が上位になりがちですが、賃貸契約は双方対等な契約ですから、話し合いで上手く乗り切れる事を願います。

gokiburi_bun · Answer

「契約書をご覧になって下さい」
としか、申し上げようが無いですね

お聞きになりたいのは、大家側からの解約ですが
（１）契約に期間の定めが無い場合（民法６１７条）
３ヶ月
（２）契約に期間の定めがある場合（民法６１８条）
６ヶ月
となっています

「特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」
となってますから、通常ならこれより短くなってる事は考えにくいですが
他の特約と組み合わせる事で、短くなってる事も有り得ますので
必ず契約書をご覧になって下さい

参考URL：http://www.kindaika.jp/archives/1731

in_go-ing · Answer

大家しています。

>　夜8時以降は、外での会話は禁止
>　建物内外での喫煙は禁止

これは近隣の方からクレームがあったのでしょう。普通はそんなクレームにいちいち対応しないのですが、質問者様もご推察の通り、『窓枠に発生したカビ問題で修復費用や方法、時期について揉めています。』のために『出ていけオーラ』なのでしょう。

>　友人・知人の長期滞在は今後いっさい禁止

これはどこの大家も大変気にする問題です。「ちょっとの間」が“居着く”例など枚挙に暇がありません。終いには契約者がいなくなって誰だかわからない人間が居着いているなんて最悪です。『長期滞在』どころか一晩でも目くじらを立てる大家もいます。

>　退去を考えてはいるのですが、予定になかった退去には費用もかかりますし、さらに違約金も払うというのはとても負担です。
>　このまま大家さんに言われるまま従うしかないのでしょうか？

大家との関係が崩れると住み難くなるでしょう。『違約金』については『短期解約のペナルティー』としてはよくありますが、『契約期間中の解約は1カ月分』というのは寡聞にして知りませんでした。こんな契約でもハンコを押しては負けです。『契約』を履行するしか仕方がありません。

irisin · Answer

よくはわかりませんが、

ご主人が外人ということで、コミュニケーションの問題、習慣の問題などを大家さんが意識しているのではないでしょうか。

そして、カビ問題で話し合った時に、「この際だから念をおしておこう」と上から目線に感じるような態度になってしまったような気がします。

＞夜8時以降は、外での会話は禁止

一般的には、深夜２３時とかに、家の前とかで近所の人とかと話されると、声が響いたりして嫌な感じを与えることがあると思います。

外国人の場合とは、暗い夜に２人以上で何か話していると、何を言っているのかわからない不気味さとかがあり、その前を通る人がちょっと怖いと感じることがあるみたいですよ。

できれば、ご主人にお友達が来た時とかにそういった習慣性の問題などを教えてあげると良いでしょう。

＞建物内外での喫煙は禁止

以前働いた会社は、ビルの最上階に大家さんの住むオフィス街のビル内にありました。

一等地という立地が良いので、ビル内あちこちを借りていたのですが、「タバコは吸うな」みたいにタバコにはメチャ厳しかったです。

汚れた場合退去時に壁紙とか修繕費を支払えば済みそうですが、実際にはどうも火災を警戒しているみたいでした。

大家さんという立場の中には、火災をとにかく心配される方がいて、鉄筋コンクリートの賃貸マンションとは比較にならないほど木造の借家とかはうるさい場合があります。

ビルの反対側にある立体駐車場の出入り口とかに灰皿が置いてあり、そこで一服していると大家さん（おじいさん）が睨む感じで見ると、「こんにちは～」とあいさつしていると睨まなくなりました。

＞友人・知人の長期滞在は今後いっさい禁止

う～ん、厳しいなあ。

一般的に大家さんが済む高級賃貸マンションとかであれば、そこに滞在する時に、「○○の家族のｘｘです。いつもお世話になっています。今回東京本社に会議で来ましたので、○○の部屋に泊まることになりました。鍵はこのように本人から預かっています。これお土産といっては何ですが、どうぞ」などと１番最初に挨拶したりします。

賃貸マンションの場合とか、借りたら好き勝手に自由に友達とかを入れる権利があると考える人が多いと思いますが、実は大家さんとか近くにいたりすると、あまり好まないということがあるみたいですよ。

黙って入り、権利がある！

そんな人よりも、一言あいさつをすると印象がまるで変わる傾向にあると感じます。

私が思うには、大家さんというのは、どこか疑うような感じのところがあると思うのです。

友達が来た時とかに、最初に、「今度アメリカから来た○○○さんです。泊めようと思うのですがよろしいですか？」などのように許可を求めますと、まずそこで反対しないような気がします。

でも、そういった申告というか、相談がないとそれをマイナスのイメージでとらえる人って想像以上に多いような気もするのです。

タバコの問題とかでも、「ここでこんな風に吸って、火災防止には気をつけています」などのように何か説明すれば安心されることもあります。

大家さん、あるいは不動産管理会社というのは、何か気になった時とかでも、いちいち電話したりして確認するというのは避ける人が多いと思うのです。

普段からあまり話をする機会のない人だと、なにかあった時とかに、「あれもこれも全部念を押しておくか」という風になりやすいような気がします。

緊張していたりすると、ぎこちない感じと上から目線のような言い方になることはよくあると思うのです。

客観的に考えてみればわかると思いますが、大家さんがベテランですごかったりすれば、わざわざ契約書をもし出さずに笑顔で注意できたのではないでしょうか。

感じたほど、「次回退去してもらいますよ」ということではないような気がしますが、文書で通知がくるくらいコミュニケーション能力は高くないと思いますので、注意した方が良いでしょうね。

hotdog-icedog · Answer

とりあえず、カビの清掃費用が有益費なのか必要費なのかはっきりさせた方がいいと思います。
有益費なら自己負担で泣き寝入り、
必要費なら退去時に請求できます。

借家の規則については、どんなに厳しい規則でも合法ですが、法律に引っかかるような内容はダメです。
例えば、「基本的人権の尊重」とか「生存権」「プライバシー権」などです。
「夜8時以降の屋外での会話禁止」は、ちょっと法律に触れそうですね。あとは、厳しいけど仕方ないかと思います。

賃貸物件 違反行為で、即退去

契約期間中は、契約内容を勝手に変更することはできません。

回答No.1の者です。

「契約書をご覧になって下さい」

大家しています。

この回答への補足

よくはわかりませんが、

とりあえず、カビの清掃費用が有益費なのか必要費なのかはっきりさせた方がいいと思います。

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