旅行好きのおしりトラブル対策グッズ3選

平成18年6月に住宅金融公庫で2430万、父親の持分は4分の1、息子(私)は4分の3で父親、私共に連帯債務者、35年返済で借りてます。今月9月分を払うと残20671751円となります。今月中に借換えをしようと考えており、銀行に借換相談に行った所、既に父親は定年し、収入10万くらいのアルバイト的な状態ならば、私の単独名義にし(むしろ単独にしないと借換えできません)、登記費用など諸経費含めた2110万の15年固定で考えてますが、銀行からは、名義を私し一本にしないと借換えできないし、持分を一本(私名義)にする必要があるが、贈与税が掛かりますと言われました。贈与税は幾ら掛かりますか?相談する場合、司法書士か税理士どこに聞いたら良いのでしょうか?

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A 回答 (2件)

>登記費用など諸経費含めた2110万の…



登記費用が見積もられているということは、借り換え前の実際の負担割合および借り換え後の負担割合を総合的に勘案して、合理的な持ち分割合に登記し直すのですね。

>父親の持分は4分の1、息子(私)は4分の3で…
>持分を一本(私名義)にする必要があるが、贈与税が掛かりますと…

借り換え後に登記を 100パーセントあなたとし、返済もあなた一人でしていくのなら、贈与税の問題は起きません。

借り換え前の分について、それまで父 1/4、あなた 3/4 でローンを払っていたのなら、これまた贈与うんぬんは関係ありません。

ご質問文では、

・借り換え前には、実際にローンは誰がどの割合で負担していたのか
・借り換え後は、誰がどう返済していくのか

を明確にお書きでありませんので、これ以上の言及はできません。

>相談する場合、司法書士か税理士どこに聞いたら…

贈与税うんぬんの話なら税理士ですが、税理士は質問や相談だけでも有料です。
税務署へ行って聞けば、税務署は税金以外のお金を取ることはありません。

この回答への補足

・借り換え前には、実際にローンは誰がどの割合で負担していたのか
→私(息子)が払ってます。その代わり、水道光熱費、土地建物の固定資産税を父親が払っています。
・借り換え後は、誰がどう返済していくのか
→私(息子)が払います。

補足日時:2014/09/11 14:55
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贈与税は税金なので,


贈与税についての相談は税理士にしてください。
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Q住宅ローン 連帯債務から単独債務変更で贈与税は?

10年前に3300万で家を購入しました、頭金600万を入れ2700万のローン(フラット35住宅金融支援機構にて)を組みました。当時妻も働いていた関係で、家の所有割合を夫4/5、妻1/5で所有し、住宅ローンは連帯債務にて支払っています。
10年が経ち現在妻は無職になり、住宅ローン金融機関の変更を考えています。既に他の金融機関との審査は通りましたが、連帯債務から単独債務への変更は贈与税がかかるケースがあると聞きました。

<そこでご質問です>
現在のローン残高は1700万です上記の所有比率の変更は無く、連帯債務から単独債務に変更した場合、贈与税は発生しますでしょうか?また贈与税が発生する場合、だいたいどれくらいかかるものか教えてください。

Aベストアンサー

>所有割合を夫4/5、妻1/5で所有し、住宅ローンは連帯債務にて支払っています…

連帯債務にて支払って、具体的に誰がいくら払っているのですか。
夫4/5、妻1/5 ずつ払っているのなら、贈与税の問題は生じません。

>所有比率の変更は無く、連帯債務から単独債務に変更した場合、贈与税は…

今後は夫が 1人で払っていくという意味ですか。
それなら 1/5 分は夫から妻への贈与が成立します。
たとえ年間 110万以下であったとしても、「連年贈与」であり贈与税の対象となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

>現在のローン残高は1700万…
>だいたいどれくらいかかるものか…

(1,700 × 1/5 - 110) 万 × 15% - 10 万 = 245,000円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

>所有割合を夫4/5、妻1/5で所有し、住宅ローンは連帯債務にて支払っています…

連帯債務にて支払って、具体的に誰がいくら払っているのですか。
夫4/5、妻1/5 ずつ払っているのなら、贈与税の問題は生じません。

>所有比率の変更は無く、連帯債務から単独債務に変更した場合、贈与税は…

今後は夫が 1人で払っていくという意味ですか。
それなら 1/5 分は夫から妻への贈与が成立します。
たとえ年間 110万以下であったとしても、「連年贈与」であり贈与税の対象となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zo...続きを読む

Q住宅ローン 連帯債務から単独債務の融資への借り換えた場合のローン控除

住宅ローン控除と贈与税の関係で質問です。
以下のケースの場合、借り換えた後の住宅ローン控除が出来る範囲と贈与税の発生の有無について教えてください。

6年前に土地・建物で総額5,300万円のマンションを購入。
土地・建物とも夫と妻で持分所有、登記を行い、その割合は夫4/5:妻1/5です。
購入資金は、
頭金1,700万円(夫1,200万円:妻500万円拠出)
残額3,600万円が住宅ローン。
 住宅ローン3,600万円の借り入れ先内訳
 旧公庫から2,600万円(妻が連帯債務者)
 銀行から1,000万円(夫の単独債務)
ローン残高
 旧公庫1,900万円、銀行500万円の合計2,400万円
このたび、この2,400万円を、より条件のよい他の銀行ローンへ夫の単独債務(妻は担保提供者)1本で借り換えを検討しています。
 この場合、借り換えた後の夫の住宅ローン控除は、年末残高に対して100%申告できるのでしょうか?。
 また、妻から夫への贈与税は発生してしまうのでしょうか
 これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。
 ちなみに、税務署に一般論として確認したところ、妻の持分(1/5)に応じた額(1,060万円)を妻が負担(頭金500万円+ローン560万円)し終わっているのであれば、夫のローンだけが残っている状態なので問題ない、とは言われました。
 妻が連帯債務者である旧公庫の返済実績は700万円あり、このうち6年間で560万円は実際は妻が負担しています。しかし、いずれのローンも夫名義の口座から毎月返済しているため、それを直接証明するものはありません。
 長くなってしまいましたが、ご回答よろしくお願いします。

住宅ローン控除と贈与税の関係で質問です。
以下のケースの場合、借り換えた後の住宅ローン控除が出来る範囲と贈与税の発生の有無について教えてください。

6年前に土地・建物で総額5,300万円のマンションを購入。
土地・建物とも夫と妻で持分所有、登記を行い、その割合は夫4/5:妻1/5です。
購入資金は、
頭金1,700万円(夫1,200万円:妻500万円拠出)
残額3,600万円が住宅ローン。
 住宅ローン3,600万円の借り入れ先内訳
 旧公庫から2,600万円(妻が連帯債務者)
 銀行から1,000万円(夫の...続きを読む

Aベストアンサー

現状の確認ですが、「これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。」
 とありますが、ご質問欄の情報からですと、貴殿の住宅借入金等特別控除額は以下の計算でもとめた借入金残高が基になると思われますが。
    単独借入れ分1,000万円・・・・・・・・・・・(A)
    連帯債務分 2,600万円x78/100(ローン)負担割合・・・(B)

*78/100は、2,040万円/2,600万円
全体   ・・・5,300(持分:貴殿4/5=4,240)
          持分相当額・・・4,240
内、頭金  1,200万円
            単独借入1,000万円(A)
            連帯債務2,040万円(B)

 となっておらず、1,000+2,600x4/5=3,080 ・・・・・(1)
    あるいは、(1,000+2,600)x4/5=2,880・・・・・(2)
 で申告あるいは年末調整をなされているということでしょうか?

連帯債務にかかる住宅借入金特別控除の年末残高は原則持分に応じて
計算することになっていますが、それは、借入金のすべてが連帯債務の場合であり、また、頭金の拠出が持分に応じてなされている場合です。
 ですので、貴殿が上記(A)+(B)=3,040で借入金の年末残高の計算をなさっていない、あるいは当初申告でなさっていないのであれば、奥様との間に贈与関係が成立しているでしょう。また、同時に住宅借入金等特別控除の計算に誤りがあることになります。
 持分登記をするということは、自己の持分は頭金及び借入金によって
その持分相当額を拠出するということですので、住宅借入金等特別控除においても、自己が負担すべき住宅借入金について適用があります。
 したがって、持分と相違すような形での頭金及び借入金の負担状況であれば一方が他方の借入金を負担していることなり、贈与の課税対象になるでしょう。

 本題の連帯債務を単独債務にですが、当初部分(A)+(B)までしか控除の対象にはなりません。また、残連帯債務の持分相当額は貴殿より
奥様への贈与となります。(その分持分の変更をすれば、贈与ではなく譲渡となりますが。)
 
          

参考URL:http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shotoku/06/36.htm

現状の確認ですが、「これまでは当然、住宅ローン残高に対して持分割合に応じた額を控除申告しています。」
 とありますが、ご質問欄の情報からですと、貴殿の住宅借入金等特別控除額は以下の計算でもとめた借入金残高が基になると思われますが。
    単独借入れ分1,000万円・・・・・・・・・・・(A)
    連帯債務分 2,600万円x78/100(ローン)負担割合・・・(B)

*78/100は、2,040万円/2,600万円
全体   ・・・5,300(持分:貴殿4/5=4,240)
        ...続きを読む

Q共有名義→夫名義への変更と住宅ローン借換えについて

3年前にマンションを購入(3,897万)し、夫婦で持分1/2ずつの共有名義になっており、ローンも2本立てになっています。
今月3年固定の期間が終わり、金利が変わるので、他の銀行への超長期固定のローンに借換えを検討しています。(今借りている銀行だと最長で20年で4.7%)

しかし、私は現在退職しているため、2本立てのまま他行への借換えは出来ないので、ローンを主人に1本化しようかと思っております。
ローン残高は主人が1,483万、私が1,390万、合計2,873万です。
その場合、贈与税がかかってくるのでしょうか?かかるとしたらいくらぐらいでしょうか?ちなみに頭金は私が入れました。
また、登記の登録も持分の変更をしなければならないのでしょうか?
その他手続きとして必要なものや注意点があれば教えてください。

借り換えで金利は安く長期のものが組めたとしても、銀行へ支払う借り換えの費用プラス贈与税や登記変更費用等がかかるのであれば、どちらがメリットがあるのか分からず、悩んでおります。

私は健保から傷病手当金を月25万ほどもらっており、ローンは借りれませんが支払い自体は行っています。それでも贈与となるのでしょうか?また、医師の許可が出たら仕事をするつもりです。そうなった場合、持分変更してしまうと、もう住宅ローン控除は受けられないのでしょうか?(あと7年受けられる予定です)

どれが得で、何をどこに聞けば良いのか分からず困っています。
希望としては、
(1)私が仕事復帰したことを考えて2人ともローン控除が受けられる状態
(2)超長期固定金利(35年や30年)に借換えをしたい
(3)贈与税を出来る限りかからないようにしたい

ちなみに、手持ち費用はあります。将来、主人は独立して自営業になるかもしれないので、出来れば今のうち(サラリーマンのうち)に長期固定に借り替えたいというのも理由の一つです。
離婚は今のところ考えておりませんので、そこは考慮していただかなくて結構です。
どうぞよろしくお願い致します。

3年前にマンションを購入(3,897万)し、夫婦で持分1/2ずつの共有名義になっており、ローンも2本立てになっています。
今月3年固定の期間が終わり、金利が変わるので、他の銀行への超長期固定のローンに借換えを検討しています。(今借りている銀行だと最長で20年で4.7%)

しかし、私は現在退職しているため、2本立てのまま他行への借換えは出来ないので、ローンを主人に1本化しようかと思っております。
ローン残高は主人が1,483万、私が1,390万、合計2,873万です。
その場合、贈与税がかか...続きを読む

Aベストアンサー

#1です。

>贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ?と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね!
「負担付贈与」って言うのは初めて聞きましたがするのには注意が必要かと思いました。税金のことになると思うので詳細については税理士さんで確認したほうがよいかと思いました。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm
のアドバイス欄が気になったためです。

銀行にとってはchii0715さんの旦那さんの条件さえあれば持分比率に関係なく融資は出来ると思います。ただしchii0715さんが担保提供者にならないといけないですが。詳しくは銀行で確認すれば分かると思います。


>20年固定で期間は32年といった借り換えはなかなか難しくて・・・。
32年返済で当初20年固定は金利が2.8%~3。0%位で結構あります。メガバンクなら三菱東京さん、ネットならソニーさんでやっていますし、数は少ないですが地銀や信金でもやっているところはあります。また「段階金利」といって金利固定で当初10年と11年目以降で違うといったのもあります。

chii0715さんがどちらに住まれているか分からないですがインターネットタウンページで業種を「銀行」「信用金庫」で調べてみるといいと思います。またネットバンク探してみてはと思います。
結構出てきますよ(自分もそれで探したので)

参考になれば。。。

#1です。

>贈与税については『負担付贈与』というものにあたるのかなぁ?と思っていましたが、実際返済は私がするので、大丈夫そうですよね!
「負担付贈与」って言うのは初めて聞きましたがするのには注意が必要かと思いました。税金のことになると思うので詳細については税理士さんで確認したほうがよいかと思いました。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm
のアドバイス欄が気になったためです。

銀行にとってはchii0715さんの旦那さんの条件さえあれば持分比率に関係なく融資...続きを読む

Q住宅ローン借換時の贈与税について

すみません。教えてください。

現在住宅ローンの借換を考えています。

当時住宅を取得するにあたり、購入金額の1/4相当額を妻が両親から贈与を受けた資金(現金)でまかなったため、住宅の持分に関して、1/4が妻、3/4が私という形で共有名義になっております。

また当時はお互いに収入がありましたので、借入金も同じように1/4が妻の債務、3/4が私の債務という形でお互いが連帯債務者になっております。
(実際のところなぜこのような形をとったのかよく覚えていません。当時は特に知識もなく、不動産会社の方の言われるがままだったような気がします。)

ですので、当時はお互いに「住宅取得控除」を受けていましたが、その後妻の収入がなくなったため、現在は私1人で返済をしている状況です。

今回、私の単独名義で現在の借入金を一括返済し、新たに借換をするにあたり、現在の借入残高に対する1/4相当額は妻の債務を私が肩がわりする事になり、妻への贈与になると税務署から言われました。

なんとなく納得できないのですが、実際そうなってしまうのでしょうか?

よろしくお願い致します。

すみません。教えてください。

現在住宅ローンの借換を考えています。

当時住宅を取得するにあたり、購入金額の1/4相当額を妻が両親から贈与を受けた資金(現金)でまかなったため、住宅の持分に関して、1/4が妻、3/4が私という形で共有名義になっております。

また当時はお互いに収入がありましたので、借入金も同じように1/4が妻の債務、3/4が私の債務という形でお互いが連帯債務者になっております。
(実際のところなぜこのような形をとったのかよく覚えていません。当時は特に知識もなく、不動産会...続きを読む

Aベストアンサー

第3者が割り込むのはいけないとは思いますが、ANo.1様がアフターフォローしないようなので、ANo.1様へのお礼に書かれたことについて思うことを記します。

>「金銭消費貸借契約書」を確認しましたところ、特にお互いの債務の負担割合までは明記されていませんでした。
>借入額のいくらが私の債務でいくらが妻の債務という区分はあるのでしょうか?

借り入れる際の契約上の申込人(債務者)がnori1130様であり、かつ連帯債務の負担返済割合は基本的に自由に決めることができますので、契約書に割合が明記されていなくても問題はありません。

そして、登記名義上の持分割合は資金の供出割合に応じて決めることが普通ですので、厳密に言えば奥様の持分割合は「購入時に支出した現金+ローン負担分」とすべきだったので、1/4では少ないと思われます。

>単純に、私の債務に対して妻が連帯債務を追っているということではないかと思うのですが。

文言上はそのとおりです。しかし、nori1130様が主張したいことを正しく表現すると「妻は連帯保証人にすぎないのではないか」ということではありませんか。
連帯債務と連帯保証は違います。
連帯債務であれば、ローン全額に対して共同で支払う義務を負った債務者ということ、つまりは2人がともに債務者であるということです。
これが連帯保証であるなら、債務者はnori1130様お一人です。
連帯債務となったのは、ローン申し込み当時の収入合算によるものだったのでしょう。

以上のように、「今回は連帯保証ではなく連帯債務」「連帯債務の場合の負担割合は自由に決めてよい」「登記の持分割合は資金供出割合による」「従前の住宅ローン控除において、奥様のローン負担額を課税当局へ申告済み」ということを踏まえると、奥様の登記持分が少ないことを除けば、当初不動産会社や銀行が行った内容も、今回税務署が指摘した点も当然のことと思われます。


●登記持分はそのままで、借換によって奥様のローンを負担した場合
奥様が返済すべきローン相当分が、nori1130様から奥様への贈与となりますので、奥様に贈与税がかかります。

●負担付贈与(奥様分のローン残債を付けて、住宅の持分=登記持分をnori1130様に贈与)後に借換実行
受贈者であるnori1130様に贈与税
贈与者である奥様に所得税(譲渡所得)
借換は、登記持分・ローン債務がともにnori1130様のものなので問題なし。

素人考えですので間違っているかもしれませんが、大体このようなことと思います。
実行前に事前に、専門家への相談をおすすめします。

第3者が割り込むのはいけないとは思いますが、ANo.1様がアフターフォローしないようなので、ANo.1様へのお礼に書かれたことについて思うことを記します。

>「金銭消費貸借契約書」を確認しましたところ、特にお互いの債務の負担割合までは明記されていませんでした。
>借入額のいくらが私の債務でいくらが妻の債務という区分はあるのでしょうか?

借り入れる際の契約上の申込人(債務者)がnori1130様であり、かつ連帯債務の負担返済割合は基本的に自由に決めることができますので、契約書に割合が明記さ...続きを読む

Q住宅ローンの1本化について

4年前に住宅ローンを夫婦で組みました。
当時、妻も働いておりましたので、私と妻で1/2づつ借入して返済することにしました。

共働きの間は良かったのですが、子供を出産し妻の所得がなくなった今、妻の貯蓄も底が見えてきました。
現在では、私の口座から妻の口座へわざわざ入金し妻の返済に当てています。

で、教えていただきたいのは、夫婦別々に組んでしまった住宅ローンを1本化できないかということです。
税金の面からしても、1本にする方が得策だと思います。また、口座への入金も面倒ですし・・・
銀行に問い合わせてみましたが、1本にするのは無理だと言われたんですが、何か方法はありませんでしょうか??
借り換えなどして1本化って無理ですか??

ご教授よろしくお願いします。

Aベストアンサー

>といったところでしょうか。
そうです。

Q建築確認申請書・確認済証はどこからもらうもの?

今住宅ローンの借り換えを考えております。

審査の必要書類をそろえていたところ「建築確認申請書・確認済証」の2点がどうしても見当たりません。

今の家は5年前に分譲住宅を新築で購入しました。

この2点の書類について聞くとしたらどこに聞けばよいのでしょうか?
それと再交付などはしてもらえるのでしょうか?

Aベストアンサー

重複する点もありますが。

基本的に、施工者あるいは設計者が審査機関から受取、引渡時に建築主に渡されるます。

ただ、ローンの借り換えとなると、当社のローンがあるわけですよね。
その当初ローンの審査の際に、建築主から、あるいは施工者(設計者)から銀行に一度行っているはずです。
まれですが、返却されていないこともあるのではないでしょうか。私は建築会社 営業やってますが、過去にそういう例が一度だけありました。

ですので、竣工書類、あるいは当初のローンの書類と一緒になっていないか。銀行に貸したままになっていないか。あるいは、なんらかの理由で施工者(設計者)の手元にないか確認してみてください。

あと、確認申請、済証の番号は、引渡書類に記載がある場合があるので、確認してみてください。(施工会社によって異なりますが)

Q税務署から贈与税無申告が摘発されるのはどのような場合でしょうか?

税務署から贈与税無申告が摘発されるのはどのような場合でしょうか?不動産取得の際以外で何かありますか。銀行口座間の振込(1,000万円)後、証券会社口座に移すつもりですが税務署は把握できるのでしょうか?
実際は、私名義の証券口座→私名義の銀行口座→母名義の銀行口座→母名義の証券口座を考えています。
振込ではなく、現金の受け渡しなら把握できない等の情報教えていただけないでしょうか。

Aベストアンサー

>個人の口座の金の動きまで把握していないでしょうし、

それがそうでもないのですよ。
No.5の回答にあるように、一定の条件でいろんなところから情報を得ます。銀行、車販売店、証券会社なんかは恒常的な調査対象のようですね。それと国税税務情報と市町村の課税台帳を照らし合わせ、不自然な資金の流れ、資金出所不明な購買をチェックし税務調査へつなげるのです。

Q贈与はなぜわかるのですか?

知識が乏しく単純な質問で恐縮ですが、

親から子への贈与は一体いつだれが調査するのでしょうか?
銀行が税務署に逐一報告しているとは思えませんし・・。
例えば親の口座からお金を引き出し、子供の口座に入金するような場合です。あるいは手渡しなども考えられます。

よく子供用にお金を貯めておき、必要な時(子供の住宅購入資金や結婚資金など)で親から子へお金を渡す事は当然ある事ですが、こういう時はどうなるのでしょう?
口座を経由せず手渡しならわからないのしょうか?
あるいは最初から子供名義の口座にして貯めておけばいいのでしょうか?
課税調査のシステムがよくわかりません。

あわせて夫から妻に対するお金の出し入れも贈与になるのでしょうか?
すみませんが宜しくお願い致します。

Aベストアンサー

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修正申告書を出して、追徴本税を払い、過少申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担します。

不動産を持った場合に判明するのが一般的でしょう。
不動産の所有権変更などがあった場合は、法務局から税務署にデータが報告されます。
税務署では「売った人間」「買った人間」両者にお尋ねという質問文を発送し、回答を得ます。

不動産をいくらで買ったのか、その資金はどこから得たのかという質問に答えます。
答えたくなければ答えなければ良い話ですが、調査官が「おこんにちは」と家に来られるより良いので、多くの方が答えます。
それで「不動産購入資金としてもらった」のが分かるというわけです。

家を新しく建てたという場合には、ローン控除が受けられますので、これを受けるために「いつ、どんな家を購入して、その資金はどうしたか。」などを不動産登記簿や住民票など必要書類を添付した申告書を提出します。
この資料に「誰からいくら現金を貰った」と記載するので、分かります。
書かなければバレナいだろうとは、思うのですが、銀行からのローン残高とか手持ちの資金からいくら出したのかなどを記入していくうちに「ごまかして書いてもバレそうだ。正直に記載しよう」となるのです。

これ以外にも「ばれる」のは、近所の人がする「タレこみ」です。
また、贈与行為を隠していて税務署につかまって追徴されたという人が、積極的に「おれはバレタ。残念だ」と新聞に発表するわけではないので、「ばれないんんじゃないの。聞いたことないし」というレベルになってると考えられます。
恥ずかしいので口にしない人のほうが多いでしょう。
実際には、贈与税の無申告で追徴されたという方は結構いるようです。
公になってないので「現金だとばれない」という都市伝説ができてるのでは?が私の意見です。


夫から妻に対して現金を渡す行為は「相互扶助義務」の範囲でしたら贈与税はかかりません。
つまり生活費として渡してるなら、その金額が「それは、いくらなんでも多いだろ」という額でない限り贈与税は非課税です。
また所得税も非課税です。

課税システムとしては「申告納税制度」なので、自分が贈与を受けたと判断したら、贈与税の申告書を出して納税します。
国税当局が「あんたは、いついつ、誰からいくら貰ったから、贈与税いくら払うように」と決定はしてきません。
「黙っていれば、そのまま」ということもあるわけですが、黙っていてもバレるときもあります。
バレたら、期限後申告書を提出して、本税を払って無申告加算税(または重加算税)と延滞税を負担するというシステムです。
申告書を出していたけど「ウソこいてました」という場合には修...続きを読む

Q夫婦間で贈与?

お尋ねします。

3年前に4600万円の新築マンションを購入しました。
持分は夫婦で1:1です。
住宅金融公庫で全額借りました。
連帯債務です。
妻は仕事をフルタイムから週2日のアルバイトに変えています。(現在月収6万円くらい)
夫の年収は800万円です。

借り換えを機に債務者を夫だけに変更することを考えています。

1)妻に対して贈与税がかかるのでしょうか。(いくらぐらいでしょうか?)

2)持分変更も必要でしょうか。

3)よい節税対策があるかどうか、お教えいただけますか。
例えば、別の回答を読んで、妻の借金を夫が肩代わりする場合、夫に対して妻が借金をした契約をし、妻が夫に月々の収入を返済する形で「贈与ではない」とできる、とありましたが、これは可能ですか。

借り換えの相談にいった銀行では、贈与税については含みのある回答で、なんだかよくわかりませんでした。税務署に相談に行ったほうがいいみたいですが、行った瞬間に贈与税がかかるかも、とちょっと心配です。

Aベストアンサー

こんばんは。はじめまして。

●基本的な考え方として、妻の返済を夫が行っていれば、その部分は贈与ということになります。

しかし、贈与税は暦年で110万の非課税枠があります。
返済の肩代わり部分が110万を超えない場合は贈与税は生じませんので、持分変更や債務者変更の必要性はないかと思います。

分かり易く説明しますと
妻の返済について、まず妻の月収6万(年収72万)返済に充当し、次に不足部分を夫の収入から充当するわけですが、その夫のからの充当部分が110万以内であればOKというわけです。

●仮に夫からの充当部分が110万円を超える場合には、贈与税の課税が発生します。

その場合には次の方法が考えられます。

1.夫への負担付贈与
・夫へ債務(借入金)の負担付でマンションを贈与する方法です。
・マンションの時価(通常の取引価額)から債務額(妻の借入金)を控除した価額に課税されることになります。
(恐らく時価<借入金でしょうから問題ないと思われますが・・・)

2.夫への売却
・マンションの時価で売却。
・妻は譲渡所得税の対象
「売却額」と「取得原価から減価償却費を控除した金額の差額」が課税対象

上記1、2のいずれの場合にも下記の支出が必要です。
・登録免許税(名義変更、債務者の変更等)
・不動産取得税
・司法法書士への報酬
※実際の金額については、説明を省略させて頂きます。

また、住宅ローン控除についても考慮する必要があります。


●判断するにあたって
1.夫の実質負担が110万以内であれば、基本的に贈与税は発生しない。

2.夫の実質負担が110万超であれば、
(1)夫への負担付贈与
(2)夫への売却 の方法があるが

(1)の場合、夫の贈与税の負担
(2)の場合、妻の譲渡所得税の負担
(1)、(2)共通で不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬等の負担がある

3.上記2のケースの場合でも一定の支出は必要になりますので、夫の実質負担が110万円超の場合でも名義変更せずに贈与税を支払ったほうが得する可能性はあります。

御質問の内容からは、以上の回答になりますが、ご判断は実際の金額を基にシュミレーションしたり、他に問題点はないか総合的に判断する必要がありますので、税理士等の専門家に相談してくださいね。

こんばんは。はじめまして。

●基本的な考え方として、妻の返済を夫が行っていれば、その部分は贈与ということになります。

しかし、贈与税は暦年で110万の非課税枠があります。
返済の肩代わり部分が110万を超えない場合は贈与税は生じませんので、持分変更や債務者変更の必要性はないかと思います。

分かり易く説明しますと
妻の返済について、まず妻の月収6万(年収72万)返済に充当し、次に不足部分を夫の収入から充当するわけですが、その夫のからの充当部分が110万以内であればOK...続きを読む

Q連帯債務者が無職となった場合の住宅ローン控除について

住宅購入時に住宅ローンを組み、住宅の持分割合(夫6:妻4)にあわせて夫婦の連帯債務としました。

去年の暮れに妻が退職し専業主婦となり今年の収入は無いのですが、今年の住宅ローン控除は連帯債務の比率で計算した夫分しか適用されないのでしょうか?
それとも夫100%で控除可能なのでしょうか?

ご存知の方ご回答よろしくお願いいたします。

Aベストアンサー

妻の還付金がないことは皆さんの回答どおりです。

連帯債務の対象となっている借入金の返済については、参考URLの国税庁タックスアンサーに答えがあります。
残念ながら妻の借入金残高は、夫の住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。

加えて、妻の借入金を夫が返済しているとすれば、夫から妻への贈与となって贈与税の対象になることもあります。無職にはなったものの、妻の貯えから返済していると考えておくのが妥当でしょう。

「連帯債務者を返済の途中で取り消す」ということは、妻名義の住宅ローンを夫名義で借り換えることが考えられますが。この場合、借り換えたローンは妻の借金返済が目的となり住宅取得のためではないので、住宅ローン控除の対象にはなりません。

参考URL:http://www.taxanswer.nta.go.jp/1210_qa.htm#q2


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