自分の土地に他人の根抵当権+他人の建物+賃貸契約

自分が所有している(相続で取得)土地の上に兄が代表取締役の会社の
建物が建っております。状況として
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元々父が土地+会社持ちでして土地を私が会社を兄が相続しました。

土地を会社に賃貸契約で月３０万支払う契約になっております。
ただ相続後一度も支払っていません。(滞納)(数年)

父が代表取締役の時会社で土地、建物を根抵当権設定し、３０００万を上限に２７００万銀行に
融資を受けております。

本来、元本も返済時期ですが銀行側が利息のみでその時期を伸ばすことを許可してます。

建物+土地も根抵当権が設定してるので処分ができず、固定資産税だけ私が払ってます。

融資許可が下りた理由は不明ですが、仮に競売になっても２７００万で売れる土地では
ありません。(土地の評価２０００万ほど、建物が５００万)

一度も銀行から挨拶も受けたことはありません。

融資はあくまで会社であり父が連帯保証人には入っておりません。＝私は連帯保証ではないです。
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こうした状況であり、ある程度この状況は相続の時話しました。
兄は地代分は払い、銀行への支払いも行うということでやむ得ず土地を私が
取得しました。

ただ今の状況はただ固定資産税だけ払っている状況です。
いずれにしろ最終的には兄が支払いをできず競売になるのは目に見えてます。
そこでお聞きします。

(1)銀行は土地を根抵当設定してるし、急いで返済を求めなくても痛くないですが
　私としてはさっさと元本を求めてもらい返さないなら競売をしてほしいですが
　そうしたことを求めることはできますか？

(2)家賃を滞納ということで賃貸契約を解除することはできますか？

(3)解除できたとして建物を壊すことは可能でしょうか？

(4)土地の上に建物+駐車場がありますが駐車場は兄が又貸しをしてます。
　土地の賃貸契約解除できれば駐車場の利用禁止することは可能でしょうか？

私としてはお金がほしいというわけではなく、ただ毎年の無駄なお金をなくしたい
+兄にものすごく恨みがあり何とかしたいという考えです。
何か知恵があれば教えてください。

No.1 回答者： yasuto07 回答日時： 2014/10/29 19:08

そもそも、なぜ相続をしたのですか？。

No.2 回答者： kimamaoyaji 回答日時： 2014/10/29 20:34

抵当権抹消登記手続きを行ってみては如何ですか？

http://law.main.jp/teitoukenmasshou/mashouqa011. …
貴方が行わなければそのままです。
また駐車場に関しては抵当権抹消登記、相続による移転登記がなされれば、所有者は貴方となるわけで、借主に、登記簿を見せて、私の土地だから、お兄さんとの契約は成立しないので、このまま無断駐車をする場合は、損害賠償請求をしなければならなくなります、もし駐車場として使用したいなら、私と契約して下さいと言えば良いだけです、直接が嫌なら、抵当権抹消登記後、不動産屋に管理を委託すると言う方法もあります、その場合不動産屋が利用者との折衝や契約など全部やってくれると思います、不動産管理を委託する訳ですから。
細かくどの条件なら抹消登記出来るかは判りませんので、専門家の司法書士に相談する方が確実です、お金をかけたくないなら、ご自分で法務局で出来ます。

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/10/30 01:08

　質問者さんが、建物の固定資産税も払っているのですか？そのような書き方なので、悩んでしまいます。

　ほかにもわからないことがたくさんある（特に根抵当権設定契約の内容、兄の会社との契約内容）のですが、こちらで勝手に「まあこんなもんだろう」ということで是正・補足して回答しますと

(1)　とりあえず、銀行に対して「元本確定請求」をしてようすを見たらどうでしょう。請求すると2週間で確定し、以後は、元本が増えることがありません。

　銀行は、質問者さんがなにかしようとしていると気がついてなんらかの行動（兄の会社への請求など）を取るのではないでしょうか？

(2)　これは、兄の会社とどういう契約をしているかによりますが、それがふつうの「賃貸借契約」なら、債務不履行で解除できます。　

(3)　建物は、会社のものですから基本的には取り壊せません。

　が、滞納家賃を請求して、（払わないだろうから）代わりに建物を差し押さえる、自分の物にする（転付命令？を受ける）、その後取り壊す、ということならできると思います。

　もちろん、ほかの債権者との関わり具合もありますので、そう簡単に壊せるかどうかは不明ですが。

(4)　会社との契約を解除すれば「駐車禁止だ出ていけ」と言えます。

　会社との賃貸契約解除しなくても、転貸を追認して転借人に駐車料を要求することなら出来ます（民法の何条か忘れましたが、「転貸の効果」という規定参照）。転借人は賃貸人に対して直接的な義務を負っていますので。

No.4 回答者： 1paku 回答日時： 2014/10/30 16:14

ずいぶん不利な相続でしたね。

銀行の融資に関しては、別の抵当を確保したのち、その土地の抵当権を解除でしょう。手数料が1万ちょっとぐらいだったと思います。
　土地の所有者と融資の対象者が別人というだけで理由には充分でしょう。兄さんは、自宅は持ち家でしょうか。あれば自宅が担保という形になるでしょう。
　または、担保なしの保証協会などを利用した融資に切り替えとか。

　固定資産税分プラスアルファーは、最低限の賃貸料として請求でしょう。弁護士さんにご相談を。
　駐車場に関しては、土地所有者の貴方が管理する形にして、若干の収入にすることも可能です。
　不動産屋に相談を。

3、建物の解体費用はけっこう金額が大きいです。誰が払うかが問題です。
　土地を手放す気が有れば、建物とセットで売る方がいいでしょう。