条件付き仮登記物件の条件が外れたら権利はどうなるか

売買契約時点で農地であった物件を、農地法第三条の条件付き所有権移転仮登記をしていましたが、その後行われた地積調査により、雑種地などの非農地に分類された物件があります。（登記簿上は仮登記のまま）
この物件についての所有権や納税義務は既に買い主にあると思うのですが、正しいのでしょうか？宜しくお願いします。

変な話ですが、仮登記を本登記に必要な登録免許税を算出するために固定資産税評価証明書を取得しようとして役所に申請したら「所有者の委任状が必要」と言われて混乱しています。今更売り主に（任ずるような）権利があるとは思えないのですが。。。

No.7 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/11/14 16:36

＞・・・この物件についての所有権や納税義務は既に買い主にあると思うのですが、正しいのでしょうか？

正しくないです。
市町村の担当職員でも、第三者でも同じですが、万人に対して所有権取得を主張するためには、登記が必要です。(民法177条)
仮登記は、順位を保全するだけです。
非農地に分類されたと言う理由で、民法177条を免れることはできないです。

この回答への補足

回答有り難うございます。
条文を付けていただきましたので、判り易いです。実は小生、昨夜この条文を見つけました。目が醒めた思いをしました。
さて、本論。
御提示頂いた条文は、登記に対する小生の理解と全く一致しています(No4の補足参照)・・・この条文の趣旨が回答者様の説の通りならば、条文は単純にその通りになっていたことでしょう・・・例えば「～～は、登記によらなければ権利移動したとはみなされない」の如く。しかし実際にはそうなっていないし、また第三者を（わざわざ）対抗者に限定しています。回答者様がひとくくりにしている「第三者」については、「Wikibooksの民法第177条」にその範囲の解説があります。御参照の上、何かご存じの点がありましたら教えていただければ幸甚です。宜しくお願いします。
ちなみにNo5の回答者様には「それは立法論であって現行の法解釈ではない」と、条文根拠無く撥ね付けられたようです。

補足日時：2014/11/14 22:59

No.6 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/11/13 10:49

地目変更の原因日付に所有権移転の効力が発生するので、仮登記の本登記が可能、という質疑応答があります。

この回答への補足

御回答有り難うございます。
わざわざ調べていただいた引用の件こそ、小生の感覚を（法的根拠をもって）代弁するものだと思いますが、みつかりません。（御回答から単語を抜き出して検索したが、それらしいものが出てきません。）お手数ですが、もう少し情報をいただければ幸甚です。

補足日時：2014/11/14 06:29

No.5 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/11/13 07:53

　まず、法律問題でウィキを参照したことがないので、ウィキがなにをさして「公示力」と言っているのか分かりませんので横に置きますが、とにかく、「正当に」且つ「完全に」権利が移動しても、買主が本登記（この場合は所有権移転登記）を済ますまでは、権利移動について関係する第三者（役人を含む）は「買主の権利を無視してかまわない」というのが、日本の運用制度なのです。

　それはおかしい、と主張するのはかまいませんが、「それは立法論であって、現行法律の解釈論じゃないよね」と言われてオシマイなのです。

　私は数年前、テナントが大きな展示台（テナントの所有物で、撤去して退去する契約）を作ったら、「不動産取得税の課税通知」が私の所へ届きました。私は、テナントの行為によって「不動産の所有権を取得した」のだそうです。いつから、展示台は不動産になった？

　加えて、素直にこの不動産取得税を払うと、不動産の所有権をタダでもらった（誰から？：展示台はテナントの物）ことになるので、贈与税も、も、払わなければならないのだそうです。

　「1枚の紙さえもらっていないのに、おかしいでしょ」と言ったって、「法律でそうなっています」でオシマイなんです。

　『「対抗要件」は、権利を主張する第三者（対抗勢力）あっての議論だろうと』いうことになっていますが、権利を主張する者がいない時点でも議論すべき問題なのです。

　今、対抗要件が備わっていないと、将来権利を主張する者が出る（可能性がある）、からです。そして、質問者さんが負ける（権利者でなかったことになる）可能性があるんです。

　役人としては、いつ対抗要件を備えた人（元の持ち主や第三者）がやってきて、「質問者さんが持ってきた書類た説明はウソだ。俺こそ本当の所有者だ」と言い出すか分からないのです。

　裁判にも巻き込まれるかもしれません。なぜ登記を見ないで質問者さんの言い分を正しいと判断したか、なぜ権利を主張する第三者が将来も登場することはナイと確信したか、などなどと尋問を受けるかも。裁判の結果、役人の判断・書類交付が正しかったと認められるかもしれませんが、訴訟に引っ張り出されること自体が大問題です。

　質問者さんが持ってきた書類、主張している事実は、質問者さんがそう言っているだけなので、真実かどうかは分かりません。将来、対抗要件をもった人が苦情を言ってくると、役人は責任を取らされますよ。登記を確認しないのは落ち度ですから。

　何度も書いているように役人側で自主的に質問者さんの権利を認めるのはかまわないので、そのうちめんどくさくなってＯＫするかもしれませんし、軽率でそんな深い心配をしない新しい担当者が気楽にＯＫするかもしれませんが、慎重な人は内心で「誰かクレームをつけて来ないだろうなぁ」とヒヤヒヤだろうと言わざるをえません。

　県の資産税事務所員かな、ナニももらっていないのに不動産取得税を取るなんて、と思っていたようで説明を求めても説明できない。それでも、そういう事務命令なら課税するしかないのと同じで、事務員も質問者さんに便宜を図ってやりたくても事務手順がそう決められていればしかたないのでは。

　「正当な権利者なら簡単なんだから、売主から紙切れ1枚、もらってくればいいのに」「売主から委任状１枚もらってこれない人って、ホントに正当な権利者？」と思っているんじゃないでしょうか。

　質問者さんの書類や説明が正しいことは質問者さんしか知りません。その質問者さんも、神様的将来の保証はできないはずですから、そういう事務手続きを決めた役人の気持ちもわかるのです。

この回答への補足

公示力の件は、私の把握概念です。小生は技術屋ですから、不動産の公示を特許公告（技術などを第三者に開示して、排他的な権利を獲得する）の類似物として把握しました。

初めの二つの段落は私の勉強不足ですから、これを参考にもう少し勉強させていただきます。有り難うございます。

第三段落はもちろん素人には解析不能なのですが、不動産の構造に沿って設計された物＝展示台と不動産が不可分と見なされるのでしょう。もし私が判定員ならば駐車のような考え方、つまりすぐに退去できるか否かを判断基準として考察します。例えば展示台サイズが出入り口よりも大きければ不動産の一部とみなすでしょう、、、全くの想像ですけど。経費扱いを超える価格のシャンデリアも不動産に含めます、不動産取得税評価に内装が除かれるというのも想像できませんから。
またそれが不動産の一部とみなされると、不動産所有者しか納税義務者が見あたらないというのも成り行き上当然です。回答者様は登記に明るい方ですから、これこそは登記で分割できるかどうか、検討すべきではありませんか？分割しないならば、不動産所有者はテナント料に税を含んでおくべきです。

第四段落は第三段落が成立すれば、それが自然だと思います。

役人が訴訟に巻き込まれる可能性を排除したいらしいことを書いておられますが、(1)小生の提出する書類に疑義があるなら、役所で調べれば済むことでしょう（事実提出を求められませんでした。役所が本登記者を調べました）、(2)第三者の出現による危険は、売買当事者の権利関係判定ミスに基づく危険と同じです、(3)小生は行政訴訟を起こすべきかとも考えています・・・・このコトの大きさを知らないから、まだ考えているだけなのですが。

「県の～」の段落はペイの事務員に知る由無きこと、想定の範囲内です・・・・私の事例も同じです。それゆえ、私はこうして根拠を探しておるわけです。

「正当な～」は売り主と今でも年賀状を交わしている仲であるから、貰えることは間違いないと思っています。しかし、明確な根拠もないのに売り主に仕事を依頼するべきではないと思います。さらに補足するとこの仮登記は１０年を超えているので売り主に協力義務が無いことや、もう少し待って時効取得という登記方法もある、・・・そういったことを頭の片隅におきながら、手段を探っています。役人の思惑は判りませんが「請求権は所有権者にあり、それは本登記者」とは述べていました。←この認識は間違っていると思うので、確認しているわけです。

補足日時：2014/11/13 23:24

この回答へのお礼

回答者様
お礼ではないのですが、
先の補足において、テナントの件について、小生が愚説を入れたことをお詫びします。

地方税法第七十三条の二の６に問題のことが明示されているに加えて、回答者様の「1枚の紙さえもらっていないのに課税された」は、むしろ「たった１枚の紙きれ提出により免れ得た税を払ってしまった」の可能性が示唆されています。

今後のためにも、是非ご参照ください。

お礼日時：2014/11/14 23:26

No.4 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/11/12 05:20

　1番と3番の回答者です。

補足します。

　日本では登記（本登記です。売買の場合は所有権移転登記）のことを「対抗要件」と言います。

　この要件が備わっていないと、法律上権利の得喪や変更（権利の移動も）を第三者に「主張できない」とされています。

　対抗要件には、登記のほかに、物体ごとに引き渡しや明認方法と呼ばれるものが決められています。不動産売買の対抗要件は登記です。

　所有権の移動を生じさせるためには、売買契約や贈与契約などの存在が必要で、これを「成立要件」と言います。

　成立要件があれば、当事者間ではそのこと（例えば所有権の移転）が成立するのですが、第三者との関係では対抗要件を備えないと、主張できないことになります。

この回答への補足

（No3からの続き）
しかし、小生が自説（つまり権利自体は移動しているはず）と「公示力」認識が矛盾していないと考える理由は、仮登記で問題にされているのが権利上の対抗がある場合に限った例しか見あたらないからです・・・回答者様の述べておられる「対抗要件」は、権利を主張する第三者（対抗勢力）あっての議論だろうと。
今回の議論は、相手が事務手続きをする役人 ＝ 対抗を主張している訳では無いのです。回答者様の最後の段落前半が該当していますのでこれをそのまま使って「成立要件が備わっているので、当事者間での移転は済んでいるはずだから、役人はこれにしたがい粛々と事務を進めるべきだ。」だと思うのです。
論理構成自体は回答者様の説と矛盾していないと思うのです。いかがでしょうか？

補足日時：2014/11/12 06:37

No.3 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/11/12 04:45

　1番回答者です。

補足を拝見しました。

> 役人あるいは回答者様は権利の問題と登記の問題を錯誤しているのではないか
> ”登記とは単に権利関係の公示（第三者に対する表示）に過ぎない”

　そう思われるかもしれませんね。

　ところが、登記は単に「第三者に対する表示」の枠を抜けて、時として登記（本登記＝所有権移転登記）の有無が「権利者」を決定してしまうんです、日本では。

　例えば甲（Ａ土地所有者であり登記名義人）が、質問者さんにそのＡ土地を売ったとします。過去形です。

　質問者さんが入院かなにかして「所有権移転登記」をしていないでいる間に、私が同じＡ土地について甲と売買契約を結んだとします。これを「二重売買」とか「二重譲渡」と言います。

　論理的には、Ａ地の所有権はすでにそして完全に質問者さんの所へ移っているので、甲が私にＡ地の所有権を移すことは不可能なのですが、私が質問者さんの売買を知らずに、あるいは知ったうえで甲と再び売買し、代金を払って「私への所有権移転登記」をやってしまったら、裁判所は「Ａ地はfujic-1990の所有物である」と判決を下します。

　所有権をめぐる裁判で、私が質問者さんに勝つのです。登記を持たない質問者さんは「私が所有者だ。認めろ！」と主張する権利がないのです。私は、登記を持たない質問者さんの所有権を認める必要はないのです（自主的に認めるのはかまいません。その場合のリスクは私が被ります）。

　つまり、実務上・運用上「本登記の有無で所有者が決まる」のです。本登記は単なる「第三者に対する表示」手段ではないのです。

　くどいですが、私が質問者さんと甲の間の売買契約を知らなかった場合はもちろん、知っていて売買契約を結んで登記した場合でも、私への本登記以後は私が唯一の所有者と認定されます。「背信的悪意者」と呼ばれる例外もありますが、あくまでも例外です。

　もちろん、滑り込みで質問者さんが「先に」本登記してしまえば、Ａ地は質問者さんの物です。

　もし、質問者さんが仮登記していても、本登記に直っていない時点では、Ａ地は私の物です。

　質問者さんが、仮登記に基づいて所有権移転登記をすると、質問者さんの本登記順位が私の登記の前に入り込みますので、最初から（その時からという説も）質問者さんがＡ地の所有者だったことになります。

　なんどもくどいですが、質問者さんが仮登記のままにしている間は私の物です。

　ずっと仮登記のままにしておくことなんてあるのか、というと、あるんです。例えば「仮登記担保」と言われる事例です。この場合、仮登記的には所有権は移動しているみたいに見えて、いつでも本登記できるように思えたとしても、本当は移動していない場合もあります。

　「本当は」なんてことを言い出すと、所有権移転登記をしたって、たとえば強制執行を免れるために譲渡を仮装しているだけの場合だってあるので、登記が真実を表しているかどうかなんてわからないのですが、一応「本登記を信じて行動」すれば、信じて行動した者は責任を問われません。

　我ながらくどいですが、運用上「本登記である所有権移転登記」の有無で「所有権の帰属先（所有者）が決まる」のです。

　そういうことになっているので、本登記の「順位」を確保しているだけの（未登記の買主みたいな）質問者さんは、役人が元所有者（まだ登記名義人）の要請で情報を開示したとしても、責任を問えません。役人にとっては登記名義人の元所有者こそ「唯一の所有者」なのですから。

この回答への補足

大変詳しいご説明、恐れ入ります。
小生は質問する前に、仮登記の立場についてざっと検索しました。仮登記に関わる二重売買の危険があることを知り、慌てて本登記しておくべきことを知りました。小生認識も御説の通りです。
昨日Wikipediaの「登記」を読み、このことを「公示力」というのだな、と思いました。（以下No4へ）

補足日時：2014/11/12 06:10

No.2 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/11/11 11:56

この場合、売主が地目変更登記をし、売買による所有権移転をします。

そして、買主は、混同を理由として、仮登記を抹消します。

仮登記の本登記ではありません。

この回答への補足

御回答有り難うございます。
小生の既述がまずかったのかもしれませんが、売買契約（条件付き所有権移転）と、数年後の地目変更（←近所一帯に公的機関による測量,地積調査が入った成果として）が済んでいます。

補足日時：2014/11/11 20:50

No.1 回答者： fujic-1990 回答日時： 2014/11/11 00:19

　仮登記というのは、本登記の順位を保全するために行われる登記のことです。

　ザックリ言うと仮登記時点で、すでに権利が移動している場合（登記書類が不備でできないなど）と、まだ移動していない（移動を請求できるだけ）の場合と２通りありますが、どちらにしても仮登記は、本登記の順番を確保しておくだけのものです。

　仮登記は仮登記。本登記ではありませんから、「仮登記名義人が所有者である」と他人に認めさせる力はありません。

　したがって仮登記の名義人は、役所に行って「俺が所有者だ！」と主張しても、役人にそれを認めさせることはできないのです。

　理屈としては、役所の役人が「自主的」に仮登記名義人を所有者だとして認めて便宜を図ることは可能でしょうが、万一間違った場合その役人の責任になりますので、まあ、認めませんね。

　他方、まだ本登記上の「所有者」である人を本当の所有者であると認めて扱っていれば、間違っていても、責任を問われることはありません。

　したがって、登記簿上の所有者を本当の所有者と認め、その人の「委任状が必要だ」と言うことは、役人の責任回避上当然のことです。私が役人でもそう言うだろうと思います。

> 今更売り主に（任ずるような）権利があるとは思えない

　質問者さんの言っていることが本当なら、たしかに、もう売主に権利はありませんね。

　でも、くどいですが質問者さんにはまだ"本"登記がないので、「俺が所有者だ」と他人に認めさせる力がないのです。

　そういう場合は、「本登記名義人（売主）を本当の所有者」として扱うことになっている、わけです。しかたないでしょうね。

この回答への補足

ご回答有り難うございます。
小生（化学系の研究職で、つまり素人）の疑問が晴れないので、先程Wikipediaで「登記」「不動産登記」「不動産登記法」を参照しました。その結果を一言で表現すると、「役人あるいは回答者様は権利の問題と登記の問題を錯誤しているのではないか」です、・・・間違ってたら申し訳ないです。
Wikiの「登記」から得られる印象は、”登記とは単に権利関係の公示（第三者に対する表示）に過ぎない
”というものです。今回の件で、その表示を読むと条件付き所有権移転（農地法の制限）→制限効力を失っている＝所有権は移転している、と解釈しました。回答者様の言葉では「他人に認めさせる力がない」ですが、他人が読んでも「時系列から考えて、既に所有権は移っている」ではないでしょうか？
また、御回答にある順位の問題は、「不動産登記法」の中に確認出来ました。しかし条文の中にも「権利の移動」などの用語があることから、本登記＝権利所有と単純に結びついているようには受け取れませんでした。
続けて書きますと、役人が売り主の請求に基づいて情報開示したら、買い主である私は慰謝料など損害賠償をするべきではありませんか？（役人にはリスクが伴う）

なお、時効取得を読みますと、権利取得には一定期間の専有と援用が必要だそうです。本題と見比べますと、理解する上で援用と登記が混濁されているのではないかと、そんな気がしました。素人解釈、間違っていたら申し訳ないです。ご意見いただければ幸甚です。

補足日時：2014/11/11 20:40