私道の地役権者が行方不明の場合の対応

タイトルの件でよろしくお願いいたします。
私の町内の道路ですが、今は私道です。傷みが激しく補修が必要となっていますが、かなりの費用が掛かります。そこで市に移管してしまって、市に面倒を見てもらおうとしているのですが（市もすぐ補修はできないものの、その方向で検討していただける）その道路の地役権者がつかまりません。その道路の持ち主からはすでに市への移管に同意してもらっており、多く（約20名）の地役権者からも同意を得ているのですが、1名だけ地役権者が見つからないため、市としては権利が残ったままでは受け入れられないとの状況です。司法書士に相談したところ、このような場合、裁判所に申し立てし、一時的に代行者を選任して抹消手続きしてもらうことになるとのようです。この費用が大雑把にみて、裁判所への手続き費用25万円くらい、代行者（一般に弁護士）への支払い５０～１００万円くらいだろうとのことでした。（20名くらいの地役権者の抹消手続き25万円くらいを含むと100万～150万くらいの費用が掛かってしまう）　約30世帯の町内会でこの費用を負担するのは非常に苦しい状況です。どうしようもないことなのでしょうか。お知恵をいただきたくよろしくお願いいたします。

質問者からの補足コメント

• 早速の回答ありがとうございます。
  不在者管理専任申請をすると、裁判所からは弁護士を推薦されるようです。
  その場合の謝礼（？）が100万円くらいになると聞きました。
  一般の人が不在者管理人選任申請した場合にどのような問題があるのでしょうか？
  再質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

  No.2の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/03/15 17:54

• 早速の回答ありがとうございます。
  地役権者は建設会社でその土地の造成時に道路の何分の1かの権利を持たまま倒産（？）してしまったようです。昨年末の調査で会社の住所にはすでに会社は有りません。その会社の代表者、副代表者の住所（新住所、旧住所）を訪れてみましたが住んでいませんでしたし、手紙も不在で返信されてきます。その会社の登記手続きを行った司法書士さんを訪ねましたが「だいぶ前から連絡がない」との返事でした。このほかに調べる手立てが考えられないので、行方不明と判断したわけです。昭和58年に地役権が設定されていますが、「20年以上」と言うのはどこを起点に判断するのでしょう。また、そのほかに行方を確認できる方法があるでしょうか？よろしくお願いいたします。

  No.3の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/03/16 14:17

• ご検討いただきありがとうございます。当該道路の地役権については、ご質問の後者（承役地に何個かの地役権が設定されいて、その地役権の一つの要役地が、建設会社の所有）に相当すると思います。私は素人なので、いろいろな登記関係の書類を見るのが正確ではないのですが、もともと持っていた土地
  （要役地）を他者に名義変更した際に、地役権が残ったままになってしまったような流れが読み取れます。（不動産屋さんに書類を見てもらった時にそんな話をもらいました）
  よろしくご教授お願いいたします。

  No.4の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/03/17 06:02

No.1 回答者： ROKABAURA 回答日時： 2015/03/15 13:08

しょうがないからその部分以外を辻褄が合う範囲で市に移管して補修してもらい

問題の部分は市の補修後に自治会予算でこそっとやる。
４０００円／ｍ２程度か。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。
今、町内会でいろいろな案を検討しておりますが、この案は出ませんでした。
その地役権者がどの部分の権利を持っているか調べて、一部分を残して市に移管できるか
検討してみます。ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/15 17:50

No.2 ベストアンサー 回答者： tk-kubota 回答日時： 2015/03/15 16:06

これは、20人ほどの共有持分のようです。

その持分権の1人が行方不明のようです。
その場合は、20人の内、誰でもいいですから「不在者管理人選任申請」します。
(そのための費用が５０～１００万円くらいと言うことは、とても信じられません。申請書には800円の収入印紙がかかります。)
他に費用はかかりますが、もう一度、詳細に聞いて下さい。
なお「・・・抹消手続きしてもらうことになるとのようです。」と言いますが、抹消ではなく、最終的に市に所有権移転登記です。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
町内の誰かを不在者管理人選任申請に選任するお問題点を含めて、司法書士に相談してみます。
司法書士も、はっきり仕事を依頼しないと、なかなか親身になってくれません。費用の関係もあり、正式に仕事を依頼するのを躊躇しているところですが、その辺も合わせてもう一度当たってみます。

お礼日時：2015/03/21 07:16

No.3 回答者： utama 回答日時： 2015/03/16 13:32

本当に行方不明ということですか？

地益権である以上、用益地（その人名義の土地）があるはずです。行方不明の人名義の用益地の現状はどうなっていますか？

もし、２０年以上、音信不通で、行方不明の人ないしその関係者が、その通路の使用がないということなら、地役権が時効により消滅したとして、裁判によって地役権の抹消ができる可能性もあります。

弁護士費用としては、３０万くらいかかるとは思いますが。

この回答へのお礼

地役権に時効があることを初めて知りました。
弁護士に依頼すると、やはり50万近い費用が掛かってしまうんですね。町内会に十分説明して今後の方針を決めたいと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 11:57

No.4 回答者： buttonhole 回答日時： 2015/03/16 20:35

地役権者が多数というのは、承役地(道路)に設定されている地役権は一つだが、その地役権の要役地の所有者(＝地役権者)が複数(共有)という意味なのでしょうか。

それとも、承役地に何個かの地役権が設定されいて、その地役権の一つの要役地が、建設会社の所有と言うことでしょうか。

この回答へのお礼

No5に合わせてお礼させていただきました。ありがとうございました。

お礼日時：2015/03/21 06:57

No.5 回答者： buttonhole 回答日時： 2015/03/17 20:48

地役権というのは、要役地の便益を図るために承役地に設定される物件です。

ですから、地役権者というのは、要役地の所有者(まれに地上権者というのもありますが)です。（要役地）を他者に名義変更したというのであれば、地役権者はその他者であって、建設会社ではありません。仮に要役地の所有者が建築会社だとすると、建設会社の登記事項証明書が取得できないという意味なのか、それとも、会社の代表者が行方不明なのでしょうか。後者だとすると裁判所に仮代表取締役の選任の申立が必要になるでしょう。
　いずれにせよ、登記事項証明書等の資料を拝見しないと、正確な回答ができません。その司法書士が折角正しい回答をしているにもかかわらず、このような掲示板による不用意な回答により、その司法書に対して疑念を抱かせるようなことがあってはなりません。
　もし、セカンドオピニオン的な回答を求めるのであれば、きちんと死霊をモッテペン越しに相談されるべきです。

この回答へのお礼

丁寧な回答をいただきありがとうございます。
私は現在73歳で輪番制の町内会長を担当していますが、登記に関する書類はなかなか難しく、確実な情報を読み取れません。そんな中での相談で大変失礼しております。今回相談させていただきましたのは、現状で何か良い方法がないか？あればどんな方法が？を知りたかった部分もあり、相談させていただきました。町内にも説明しなければなりませんので、「buttonhole」さんの考え方も披露させていただきます。ありがとうございました

お礼日時：2015/03/18 09:52