賃貸物件のリフォーム

賃貸物件のリフォームについての質問です。

現在、不動産業者に委託して管理をお願いしております。
最近、引っ越しをされた方がおり退去後のリフォームをすることになりました。
不動産業者よりさっそく見積もりがきました。
当方の物件は2DKです。築２０年の軽量鉄骨マンションです。
長い間の入居でしたので全面改装です。
ユニットバス・和室の建具取り替え（枠含み押入れ）・壁天井の張り替え・台所一式です。
金額が１７０万超えでした。
昨年までは、当方が個人的に業者に頼んだ時とは全然違う金額でした。
個人的に頼んだ方が割安でした。
台所一式などは、水道工事業者に頼んだんですが、３０万の違いがあります。
一番大きいなと感じましたのは、各々の工事代金です。
台所だけで１５万（解体工事）、さらに取り付け工事で７万と、こんな感じです。
前回の工事の時の費用は全部を入れても２０万でした。
そんな感じで金額がアップしてしまったと思われます。
管理会社の方には、あまりにも金額がかかりすぎなので見直しをしてほしいとお願いしました。
修繕で費用がかかるのは理解しております。
今回は委託業者の方がやりにくいのではと思いお願いしまいしたが、
業務委託をお願いしている場合は個人で退去後の修繕等をしてしまうのは約束違反なのでしょうか？
今一度、業務委託契約を見てみますが・・・
どなたか詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願いしたく、よろしくお願い申し上げます。
見直しの見積もりが間もなく返ってくるかと思いますので、早急にお願いできたらと思っております。

No.4 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/28 11:51

うーん、内容次第というところもあるんだけれども。

。。

高くなった理由として可能性は２つ。

①　消費税（昨年の5％→8％）
②　中間マージン

②の方が可能性は高いだろうけれど、これが悪徳かどうかは何とも言えない。
というのも、質問者は今まで自分で発注していたということなので、その発注の手間（仕様打ち合わせや段取り手配等）を委託業者に任せたのだから、その分のコストが増すのは当然。
高い・安いはあると思うけどね。

それに施工業者が違えば工事費用も違ってくるし。
設備本体を安くして工事費を高くするか、あるいはその逆か、これはその会社ごとの見積もりだから良い・悪いはないよね。
肝心なのは総額。
ただ、工事費が安いところはたまに不安な人員の使っている場合もあるから注意が必要。
（余談ながら。工事費安いなと思っていたら、職人じゃなくて入って３日目の高校生バイトが一人で作業しに来たこともあった。仕事ができるならともかく。。。）
本件では、中級品を入れたからとか何とか、そんな話があったみたいだけど、質問者が去年依頼した業者の見積もりと同等品を入れた場合には見積もりはどうなるんだろうね。
税抜きの小計額が同じくらいなら悪い業者でもないんじゃないかなと思ったり。

また、マージンを取らずにやっている管理会社もあるしね。
その代わり最初の電話連絡だけが仕事で、見積もりの精査や発注・支払い・室内確認は大家が行う、とか。

質問者が昨年個人で依頼した業者の方が安くて、仕事ぶりにも文句がなければ、委託業者の方ではなく自分で発注したいよね。
サブリース契約でもない限りは大家自ら修繕するのは可能なはず。
そこに制限を入れる委託契約ってあまり意味がないからね。
業務委託契約に修繕業者の制限もあるなら、実際の修繕費用が割高だという理由があるんだから、その項目は削除するという合意書や確認書を作ればいいんじゃないかな。
管理会社はそんなとこで収益を上げるのが仕事じゃないので、項目削除によって委託料金が上がるということはないはず。

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

今一度、前回の費用を提示しながら委託業者と打ち合わせをしようかと思います。
皆様から、たくさんのアドバイスやご意見をいただき感謝・感謝でいっぱいです。
どうも有難うございました。

とり急ぎお礼まで・・・

お礼日時：2015/10/28 19:56

No.5 回答者： bathbadya 回答日時： 2015/10/28 19:13

解体１５万円は、高いどころか笑っちゃう金額です。

ひょっとして、コンクリート剥がして配管まで交換ですか？
１５千円の間違いのような気がしますが…

中間マージンは５～１０％ってとこだと思いますよ。高いのは購入品ではないですかね？
購入品や作業費など項目を分けて、定価と値引きを分けて見積もりをもらいましょう。
水周り機器なんかだと、定価の３～５割掛けは普通だと思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

前回使用のものと一度照らし合わせて業者に投げてみます。

皆様から親身にいろいろとアドバイスをいただき有難うございました。
取り急ぎ、お礼まで。

お礼日時：2015/10/28 20:23

No.3 回答者： gyong 回答日時： 2015/10/28 07:08

No.2です。

築20年でそれだけのお金をかけてリフォームする意味はあるんでしょうか？
家賃が3~4万円の場合、投資回収不可です。
現状の写真をアップしてもらえますか？　小さい手直しで可能かもしれません。
ユニットバスは追いだき機能付きですか？　都市ガスですか？　ガス給湯機も交換？

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。
賃料は７万円です。
ユニットバスは老朽で追い炊き機能なし、ガス給湯器も交換です。
当方で前回の通りに計算すると１００万以内に収まる計算です。
工事費・工事費の名目が一番大きな金額だと思っております。
そんなことも踏まえて管理委託している業者と、話し合ってみようと思います。
アドバイスをいただき有難うございました。
取り急ぎ、お礼まで

お礼日時：2015/10/28 08:46

No.2 回答者： gyong 回答日時： 2015/10/27 21:57

ユニットバスの交換だけで、60~90万円かかりますよ。

この回答へのお礼

ご回答をいただき有難うございます。

いただきましたご意見参考になりました。
取り急ぎお礼まで

お礼日時：2015/10/27 22:35

No.1 回答者： horiisensei 回答日時： 2015/10/27 17:59

貸マンション経営した経験があります。

高値がついてので売りましたが。
もっともほとんど自分で修繕などしていたので管理会社など使っていませんでしたが。

>個人で退去後の修繕等をしてしまうのは約束違反なのでしょうか？
→契約によります。
しかし水道工事屋の親戚がいるとか分離することは交渉次第だと思われます。
後々の管理が上手く運ばないとか保証がどうとかいうのは悪徳に近い業者だと思います。彼らには個人のお抱えなんでも屋がついているハズです。

下請業者から三割はハネているので当然の金額差だと。
質問者がどういう形態でオーナーされているか存じませんが個人だとやってくれる業者探すの大変でしょうし支払だって現金・・・
この手間を管理会社は利益にしているわけです。

この回答へのお礼

迅速のご回答をいただき有難うございます。
当方は長年、滞納者がおり困っておりました。
そんなことも踏まえて今年より管理委託契約をしました。
当初、使用している業者等もいますので特に不憫に思ったことはありません。
また、使用している業者もお伝えしてあります。
今一度、管理契約の約款等を見直してみます。
先程、管理業者から電話がありました。
賃貸物件なのに台所等も中級品を選んだ結果ではないかとのことでした。
私は、工事費等が納得いかない旨をお伝えしました。
そんなこともあり自分で今までお願いしていた業者に見積もりを取ってみようと思っております。
それと比べていただき、明らかに相違があるようでしたら委託業者も納得していただけるのではないかと思っております。

どうも有難うございました。
取り急ぎお礼まで・・・

お礼日時：2015/10/27 18:31