第３者が土地を取得した場合でも通行地役権取得時効は主張できますか

Question

教えて頂きたく、宜しくお願いします。

宅地を売買で取得しましたが、その宅地の片側は、２ｍ幅で長さ４ｍの砂利道となっています。
隣のＡさん、Ｂさんは、無償でこの通路を歩いて各人の玄関にたどりつきます。前の所有者の親がブロック壁で区分けし、要役地所有者のＡさん、Ｂさんのご主人が砂利を敷いたようです。
Ａさん、Ｂさんの家族は、昭和50年頃、自宅を建てた時から既に30年以上使用しています。

(a)地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識できるものに限り、時効によって取得することができる（民法283条）

(b)最高裁判例によれば、「継続的に行使され」といえるためには、承役地上に通路が開設されること。しかも、その開設には要役地所有者によってなされることが必要であるとされています。

という記述を見ました。今回のケースでは、(a),(b)は当てはまると思いますが、第３者の私が、この部分の土地を含めた宅地を取得してから６ケ月しか経ていません。

私の土地登記簿には、通行地役権の登記はされていません。
Ａさん、Ｂさんのご主人は亡くなっており、経過もわからず、契約書もありません。
今後の事を考え、この砂利道をＡさん、Ｂさんに売却しようかと思案していますが、懸案な
(1)、(2)､(3)について教えて頂きたく、宜しくお願いします。

(1)Ａさん、Ｂさんは通行地役権の時効取得を主張できるのでしょうか？
　　裁判に提訴されたら取得時効が認められるのでしょうか？

(2)私がこの土地を取得した時から、Ａさん、Ｂさんの通行地役権取得時効は開始となるのですか？

(3)私は、Ａさん、Ｂさんと通路土地の借用契約を交わせば、通行地役権の取得時効は開始とならないのですか？

kuma-gorou · Accepted Answer

(1)　A/Bにとって所有権移転は預かり知らぬ事。
地役権の設定がない場合でも、平穏かつ公然と通行の用に供していた場合、10年経過すれば既得権として通行できます。
更には、所有権自体も主張する事は可能です。

(2)　違います。使用開始からです。

(3)　従前から契約も賃貸料もなく慣習として通行の用に供していた場合、今更賃貸契約の話を持ち出しても、相手に断られる公算大。
A/Bにとっては、何を今更でしょうから。
つまり、その土地を持っていても、固定資産税を負担するだけ損。
あっさり、無償譲渡（A/Bの共有名義）するので、登記に掛かる費用や今後の固定資産税はお二人で負担して下さいの方が、話としては持ち出し易いでしょう。

yuyujitekisensei · Answer

法律家の端くれです。
教え子から「こういう質問が　教えてgoo  に出ていますよ」と聞いたので開いてみました。
他人の土地を通行する権利には物権、債権でいくつかの権利が考えられますが、通行地役権と特定されているので通行地役権として考えてみましょう。
先ず、大きく①②としてみました。
　①は承役地の第三取得者、つまりあなたが通行地役権の負担を認めて承役地を取得した場合であり、二つは、通行していることを知らないか、知りつつも地役権の負担を容認していない場合の二つの場合があり、それによって変わってきます。
　前者ならあなたは地役権の負担を認めて承役地を取得したわけですから、通行権者の権利を争うのは信義則に反して許されないと言えます。問題は後者で、あなたの場合、通行地役権の時効取得を心配なさっているので、通行地役権の時効取得と第三取得者との関係について考えなければなりませんね。
　②は物権の効力の問題で、これがあなたの知りたいことかと思われます。
　さて地役権は物権です。物権ですから物権を円満かつ完全に行使するためには承役地の第三取得者に対し対抗要件が必要です。
　時効取得でも対抗要件は必要で、取得時効の進行期間中にあなたが承役地を取得し、その後に取得時効が完成したのなら、通行権者はあなたに対し地役権登記なしに時効取得を主張できます。つまりあなたに対抗出来ます。
　反対に、地役権を時効取得した後にあなたが承役地を取得したのなら、第１７７条で時効取得による地役権の登記とあなたの所有権登記のどちらが早いかで決まります。早い方の勝ちです。

以上は原則であり裁判例もその考え方に従っています。ただ『原則』と書いたように、登記の前後で全てが決まるわけではなく、あなたが先に所有権移転登記を得ていたとしても、あなたが通行地役権を否定するのを許されない例外があることを知っておく必要があります。

以上、すごく簡単に書いてみました。

kuma-gorou · Answer

再度言います。

A/Bの地役権の時効は完成。登記の有無とは無関係。
それを承知で、その土地を買い取った。つまりA/Bの権利優先です。

どうしても対抗するなら、その先は弁護士の仕事です。

Njssion · Answer

（１）通行地役権は　すでに成立しています。
（２）そうではありません　質問者は一部に他人の地役権が設定されている土地を購入したのです。
（３）Ａ，Ｂ側がウンと言えば　借地契約も可能です。

kuma-gorou · Answer

要するに、貴方が取得した土地には、登記簿上の地役権は設定されていないものの、既成事実として、幅２ｍの砂利道が含まれていると言う事。

で、売買の仲介に関し、「重要事項説明書」には、どう書かれているの？
所有権移転に際し、前所有者から「土地の所有権を阻害する地役権等で問題が生じた時は、当方で一切責任を以て処理しますの旨」の誓約書を貰っている筈。

その辺りの説明がないので、第三者の無責任回答は出来ませんよ。

ashitahatennki · Answer

ブロック壁位置関係が不明ですが
道路に見えるとことも貴方が購入した宅地なら貴方の物です。
近隣の境界協定書がないなら違うかもしれまんけど

現況道路で使われてる場合
取得時効される前に　自分が買った土地だとわかるようして終了
その後　土地を貸す賃料を決める
もめないのは
初めからそこはオマケで付いてきたと思うので
相場で売るとかもありじゃないですな

その方々が誤解し自分の土地だと言わない限り
裁判進む事はないでしょうね。

第３者が土地を取得した場合でも通行地役権取得時効は主張できますか

(1) A/Bにとって所有権移転は預かり知らぬ事。

法律家の端くれです。

再度言います。

（１）通行地役権は すでに成立しています。

要するに、貴方が取得した土地には、登記簿上の地役権は設定されていないものの、既成事実として、幅２ｍの砂利道が含まれていると言う事。

ブロック壁位置関係が不明ですが

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